TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

GROSSE :

Le 25 novembre 2024…………..

à Madame [D] [U]…

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03319 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ADY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [D]

née le 15 Novembre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparant

DEFENDERESSE

Madame [Z] [P]

née le 04 Juillet 1970 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

— EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2019, Madame [U] [D] a donné à bail à Madame [Z] [P] un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial de 400 euros, outre 20 euros de provisions sur charges, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, Madame [U] [D] a fait délivrer à Madame [Z] [P] un congé pour vente, prenant effet au 12 mars 2024.

Reprochant à la locataire de ne pas quitter les lieux, Madame [U] [D] a, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, fait assigner Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire de Marseille aux fins de voir :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à la locataire,Déclarer la locataire occupant sans droit ni titre des locaux occupés et d’ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle des occupants de son chef des lieux loués,Condamner Madame [Z] [P] au paiement de loyers et charges impayés au montant de 695 euros à la date de l’assignation,Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à son départ effectif des lieux, outre sa revalorisation légale,Condamner la partie défenderesse au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts,Condamner Madame [Z] [P] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 30 septembre 2024.

Madame [U] [D], comparaissant en personne, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance faisant valoir la validité du congé pour vente. Elle déclare toutefois que la dette locative a été soldée par la locataire et ne sollicite ainsi plus sa condamnation de ce chef.

Madame [Z] [P], comparaissant en personne, ne conteste pas la validité du congé et demande des délais pour quitter les lieux, le temps de trouver un emploi en CDI et un autre logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre et des conséquences qu’elle emporte sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Il est de jurisprudence constante que, s’agissant d’une location meublée, le congé pour vendre n’a pas à indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux locations de logements meublés.

En l’espèce, par acte du 13 août 2019 Madame [U] [D] a donné à bail à Madame [Z] [P] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 5] et ce pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Le bail a été reconduit tacitement au 13 août 2020, puis successivement jusqu’au 13 août 2023.

Madame [U] [D] justifie d’un congé pour vente et motifs légitimes et sérieux, délivré à Madame [Z] [P] le 27 septembre 2023 à effet le 12 mars 2024.

Si au jour de l’audience, les loyers ont été intégralement remboursés, ce qui exclue le motif légitime et sérieux, le motif du congé pour vente reste valable, au regard des textes légaux précités.

S’agissant de la date d’effet du congé, celui-ci a été délivré le 27 septembre 2023, dans un délai de trois mois avant l’expiration du bail du 13 août 2024. Ainsi, l’effet donné pour le 12 mars 2024 a été fixé à une date prématurée. Néanmoins, il est de jurisprudence constante qu’un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul, mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Ce congé pour vente, qui n’est d’ailleurs pas contesté par Madame [Z] [P], sera ainsi déclaré valable avec effet au 12 août 2024, date d’expiration du bail.

Par conséquent, Madame [Z] [P] se trouve occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion dans les conditions reprises dans le présent dispositif.

Madame [Z] [P] sera par ailleurs condamnée à payer à Madame [U] [D] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 425 euros, charges comprises, jusqu’à libération effective des lieux. Le montant de l’indemnité d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à condition que cette augmentation soit dûment justifiée et notifiée à la locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur la demande en délai pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L.412-3 du code de procédure civile d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, qu’en cas d’expulsion d’un locataire, un délai pour quitter les lieux peut être accordé par le juge, sans que ce délai ne puisse être inférieur à trois mois et supérieur à trois ans. Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations des situations personnelles et financières respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, le congé ne vaut que depuis le 12 août 2024, de sorte qu’au regard des tensions actuelles sur le marché locatif à [Localité 4], Madame [Z] [P] fait état des difficultés à se reloger.

Madame [Z] [P] fait également état d’une situation financière et personnelle précaire, étant à la recherche d’un emploi stable afin de renforcer son dossier de recherche de logement.

De son côté, Madame [U] [D] ne fait pas état de l’existence d’un potentiel acquéreur du bien. A cela s’ajoute que la locataire a régularisé le paiement de l’intégralité de ses loyers.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient d’octroyer à Madame [Z] [P] un délai de 6 mois supplémentaire pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, en sus des délais prévus par la trêve hivernale et le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées par des indemnités d’occupation, la demande de Madame [U] [D] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [P] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens.

L’équité commande de condamner Madame [Z] [P] à payer à Madame [U] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 nouveau du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate que la demande en paiement des loyers impayées est devenue sans objet,

Dit que le congé pour vente délivré le 23 septembre 2023 est valable au fond et en la forme,

Prononce la résiliation du bail au 12 août 2024, date de prise d’effet du congé de reprise pour vendre,

Déclare Madame [Z] [P] occupante sans droit ni titre des locaux meublés qu’elle occupe situés [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 12 août 2024,

Condamne Madame [Z] [P] à payer à Madame [U] [D] une indemnité d’occupation d’un montant de 425 euros par mois, charges comprises, à partir du 12 août 2024 et cela jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée dans les termes du bail, à condition de justifier et notifier à la locataire l’augmentation de l’indemnité d’occupation par courrier recommandé avec accusé de réception,

Accorde à Madame [Z] [P], en sus du respect de la trêve hivernale et du délai de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux, délai qui court à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux à l’issue de ce délai et/ou du paiement de l’indemnité d’occupation, l’expulsion de Madame [Z] [P] et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [U] [D],

Condamne Madame [Z] [P] aux dépens,

Condamne Madame [Z] [P] à payer à Madame [U] [D] la somme de 200 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

La greffière Le juge des contentieux de la protection