TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me HAK Mélanie

Greffier : M^me DEGANI Agustina

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Patrice BALDO

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05540 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33KC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

•

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 janvier 2011, la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [X] [M] et Madame [M] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 281,26 euros outre 60,59 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [X] [M] par acte d’huissier de justice un commandement de payer la somme de 1439, 10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 août 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,??ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,??condamner Monsieur [X] [M] au paiement à titre provisionnel de la somme d’indiquée, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats jusqu’au jour de jugement à intervenir et avec intérêts ;??condamner Monsieur [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;??condamner Monsieur [X] [M] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos valeurs mobilières (article 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 novembre 2023.

Lors de cette audience, la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1439.10 euros au 16 novembre 2023, terme novembre 2023 inclus.

Comparaissant en personne Monsieur [X] [M], avait reconnu la dette locative et sollicité des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 50 euros en plus du montant du loyer résiduel en déclarant percevoir un salaire de 1400 euros par mois.

Le bailleur a confirmé que le paiement des loyers avait été repris.

La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 11 janvier 2024, une réouverture des débats a été prononcée afin d’inviter la SA ICF à produire le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 22 février 2024, date à laquelle seule la SA ICF, représentée par son conseil, s’est présentée et a déposé le document sollicité. Elle a actualisé sa dette à un montant de 1.393,68 euros au 20 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [X] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le diagnostic social et financier du locataire en date du 11 octobre 2023 a indiqué que les impayés locatifs sont nés de difficultés de Monsieur [M] à gérer son budget. Il a été dirigé vers un accompagnement social dédié. L’apurement de la dette locative était envisage grâce à la prime du 13ème mois versée en novembre 2023.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [X] [M] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à SA ICF.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 janvier 2011 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2022, pour la somme en principal de 1.439,10 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [M] reste devoir la somme de 1.393,68 euros au 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour cette dette locative qu’il avait reconnue, Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [X] [M] s’est acquitté des derniers loyers courants avant l’audience.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, des efforts et de la bonne foi du locataire, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Monsieur [X] [M], de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [X] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ICF une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter la SA ICF de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Monsieur [X] [M] sera tenu aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2011 entre la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE et Monsieur [X] [M], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] à payer à SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 1.393,68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus, comptes arrêtés au 20 février 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [M] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 58 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

– la dette deviendra immédiatement exigible ;

– la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

– à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

– Monsieur [X] [M] sera condamné à verser à la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT