Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e DUMOUCHEL DE PREMARE + 1 CCC à M^e MONASSE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 24/03141 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWFG

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [G] [K]

né le 08 Mai 1945 à HUSSEIN DEY

106 Chemin de la Valette

06450 BELVEDERE

représenté par M^e Aude DUMOUCHEL DE PREMARE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Charlène VELLA-MALAGOLI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [C] [O] [H]

né le 28 Septembre 1956 à CANNES (06400)

1510 Chemin des Collines

06110 LE CANNET

représenté par M^e Nathalie MONASSE de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 11 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 16 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] a fait assigner Monsieur [H] devant le tribunal judiciaire de céans, par acte d’huissier du 12 juin 2024 afin de voir :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5, 1589 et suivants du Code civil, le compromis de vente du 02 août 2023, Vu les pièces versées aux débats

CONDAMNER Monsieur [H] à verser la somme de 36.750 € conformément à l’article « stipulation de pénalité » en page 6 du compromis de vente du 02 août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023

Le CONDAMNER à verser la somme de 1.248 € en réparation du préjudice financier subi

Le CONDAMNER à verser la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi

Le CONDAMNER à verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ; outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Aude DUMOUCHEL DE PREMARE, sous son affirmation de droit.

A cet effet, Monsieur [K] expose qu’il est propriétaire d’une parcelle cadastrée section H n°646 sur la Commune de BELVEDERE se composant d’une maison individuelle à usage d’habitation, piscine et jardin attenant et qu’il a mis en vente sa propriété par l’intermédiaire de l’agence immobilière CAPIFRANCE. Il ajoute que Monsieur [H] a formalisé une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention de prêt et qu’un compromis de vente a été régularisé le 02 août 2023 entre les parties afin d’entériner les conditions dans lesquelles la vente devait se réaliser au prix de 758 000 € au plus tard le 16 octobre 2023.

Il soutient qu’au titre des conditions suspensives particulières, il est précisé dans le compromis : *L’absence de condition suspensive d’obtention de prêt

*Une intervention sur l’installation électrique à la charge des agences immobilières AGENCE KLEIN AZUR IMMOBILIER et CAPIFRANCE.

Il soutient que le compromis prévoyait une clause pénale à hauteur de 36 500 €, que la condition suspensive d’intervention sur l’installation électrique a bien été levée, ainsi qu’en atteste la facture produite par les agences immobilières et que dès lors rien ne s’opposait à la réitération de la vente dans le délai prévu dans le compromis de vente.

Il soutient que pourtant et malgré les relances, la vente n’a pas été réitérée à la date du 16 octobre 2023 alors que Monsieur [K] a de son côté respecté l’ensemble des obligations mises à sa charge et débarrassé la propriété de ses effets personnels, et qu’il a même découvert que le dépôt de garantie prévu dans l’acte n’avait pas été versé par Monsieur [H].

Il soutient que par courriel du 18 octobre 2023 Monsieur [H] a alors prétendu vouloir user de la faculté de substitution prévue dans le compromis au bénéfice de l’une des sociétés dont il est Président, The Alpine Collection SA, pour tenter de justifier le défaut de réitération de la vente, puis a prétendu que la signature pourrait avoir lieu le 13 novembre 2023, mais à nouveau Me [R], Notaire à NICE confirmait ne pas avoir reçu les fonds permettant la réitération de la vente, ni même le dépôt de garantie

Il fait valoir que le 15 novembre 2023, son Conseil a mis en demeure Monsieur [H] : Soit de régulariser l’acte de vente dans un délai de 8 jours, Soit de verser la pénalité de 36 750 € prévue dans le compromis de vente, et que par courrier du 12 décembre 2023, la société ALPINE OCEAN – rappelant que Monsieur [H] est l’un des administrateurs d’ALPINE COLLECTION – prétendait être dans l’attente imminente des fonds pour procéder à l’acquisition de la propriété avant le 31 décembre 2023, mais que néanmoins la vente n’était toujours pas réitérée et Monsieur [K] n’avait d’autres choix que de faire délivrer une sommation de comparaître le 23 février 2024 à 11h00 à Monsieur [H].

Il soutient que Monsieur [H] ne se présentait pas au rendez-vous de signature en prétextant de manière infondée la mise en œuvre de la faculté de substitution alors qu’il reste personnellement tenu des engagements pris dans le compromis du 02 août 2023 et notamment l’indemnité due au vendeur en l’absence de réitération de la vente avant le 16 octobre 2023, tandis que la société de Monsieur [H], ALPINE COLLECTION SA, ne procédait pas non plus au versement des sommes attendues pour la réalisation de vente dans les conditions du compromis du 02 août 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 24/3141 et renvoyée devant le juge de la mise en état lors de l’audience d’orientation du 6 novembre 2024.

Monsieur [H] a constitué avocat, mais n’a jamais conclu malgré les différents renvois accordés. Une ordonnance de clôture partielle a été prise contre lui le 11 septembre 2025.

La clôture a été prononcée le 11 septembre 2025 avec renvoi en plaidoirie au 16 octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales formulées par Monsieur [K]

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des 2 parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, Monsieur [K] produit aux débats les éléments suivants :

• le Compromis de vente en date du 2 août 2023, portant sur un bien situé à Belvédère dans les Alpes-Maritimes 106 chemin de la Valette, aux termes duquel Monsieur [K] a vendu à Monsieur [H] le dit bien moyennant le prix de 758 000 € à hauteur de 735 200 € pour le bien immobilier. Dans ce compromis l’acquéreur a apposé la mention manuscrite par laquelle il a indiqué ne pas recourir à un prêt et être informé qu’il ne pourrait pas se prévaloir du statut protecteur du code de la consommation. Ce compromis porte la condition suspensive de la remise en état des anomalies expressément listées sur l’installation électrique. Il est stipulé que la réparation devra être justifiée à l’acquéreur au moyen d’une facture acquittée. Il est stipulé que Monsieur [H] acquiert la pleine propriété pour son compte personnel. Il est néanmoins prévue une faculté de substitution au profit de l’acquéreur.

L’acte énonce que l’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 14 août 2023 et ce à titre de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire rédacteur la somme de 36 750 €. Il est prévu en outre qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 16 octobre 2023 par le ministère de Maître [M] [R] notaire à Nice moyennant le versement du prix payable comptant et des frais par virement. Il est également stipulé que si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit de huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalités de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. La stipulation de pénalités énonce : au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 36 750 € à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231 – 5 du Code civil.

• Le courriel du 18 octobre 2023 aux termes duquel Monsieur [H] a écrit au notaire, Maître [M] [R], pour l’informer de son intention de mettre en œuvre la faculté de substitution pour la réalisation de l’acte authentique de la vente, au profit de la société de droit suisse The Alpine Collection. En fin de courriel, l’intéressé indique qu’il serait prudent de prévoir une signature pour la réitération de l’acte dans la semaine du 13 au 17 novembre 2023

• copie du courrier RAR adressé par Monsieur [K] le 14 novembre 2023 à Monsieur [H] pour l’aviser qu’aucun virement n’est parvenu afin de pouvoir finaliser la vente et qu’il n’a d’autre solution que de l’assigner devant les tribunaux afin de défendre ses droits et demander les pénalités de retard ainsi que des dommages et intérêts, rappelant avoir respecté la date butoir du 16 octobre 2023 pour débarrasser le mobilier de ses affaires personnelles (accusé de réception retourné « pli avisé et non réclamé »)

• le courrier RAR adressé par le conseil de Monsieur [K] à Monsieur [H] le 15 novembre 2023 de mise en demeure d’avoir à régulariser l’acte de vente ou de payer la pénalité convenue de 36 750 € sous réserve de dommages et intérêts complémentaires

• le courrier adressé le 12 décembre 2023 par la société Alpine Océan à Monsieur [K] pour lui indiquer que le groupe Alpine océan est dans l’attente imminente des fonds permettant à la société The Alpine Collection dont Monsieur [H] est notamment l’administrateur, de procéder à l’acquisition de la propriété de Belvédère

• la sommation de comparaître délivrée par voie d’huissier le 13 février 2024, pour le 23 février 2024, et le procès-verbal d’huissier dressé le 23 février 2024 dont il résulte que Monsieur [H] ne s’est pas présenté à l’office notarial.

Par ces éléments, Monsieur [K] démontre les faits allégués dans son assignation et particulièrement que les conditions suspensives ayant été levées, rien ne s’opposait à la réitération de l’acte devant notaire. Il démontre que néanmoins, malgré différentes promesses, Monsieur [H] n’a jamais procédé à titre personnel ou par la personne morale qu’il a substituée, au paiement du dépôt de garantie, ni à la mise à disposition du prix de vente.

Au demeurant, Monsieur [H] qui a constitué avocat, ne conteste pas sa défaillance.

Par conséquent il y a lieu de faire application du compromis et de mettre en œuvre la clause pénale qu’il comporte. Monsieur [H] sera par conséquent condamné à régler la somme de 36 750 € à Monsieur [K] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023.

La stipulation de pénalités prévue au contrat qui se réfère expressément aux dispositions de l’article 1231 – 5 du Code civil a pour objet d’évaluer forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Il s’agit classiquement d’indemniser l’immobilisation du bien par le vendeur. En l’espèce, cette immobilisation s’est prolongée en raison des atermoiements de l’acquéreur qui finalement ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature.

Le contrat stipule néanmoins la possibilité de dommages et intérêts supplémentaires « si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ».

En l’espèce, Monsieur [K] démontre qu’il a dû supporter des frais d’avocat et d’huissier notamment pour la sommation de comparaître et le constat du 23 février 2024 à hauteur de 1248 €.

Monsieur [K] est âgé de 78 ans. Il a dû déménager toutes ses affaires personnelles et prendre ses dispositions pour quitter l’habitation au 16 octobre 2023. Il a par ailleurs dû subir les changements de position et engagements non tenus de son cocontractant. L’existence d’un préjudice moral distinct est établie ; elle justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3000 €.

Sur l’article 700 du code de procédure civile , l’exécution provisoire et les dépens

Monsieur [H] qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser Monsieur [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5, 1589 et suivants du Code civil, le compromis de vente du 02 août 2023,

Condamne Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 36 750 € conformément à l’article « stipulation de pénalité » du compromis de vente du 02 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023

Condamne Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 1.248 € en réparation du préjudice financier subi

Condamne Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 3 000 € en réparation du préjudice moral subi

Condamne Monsieur [T] [H] aux dépens avec distraction au profit de Maître Aude DUMOUCHEL DE PREMARE, sous son affirmation de droit

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Rejette toutes autres demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE