TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le 03/02/25

à M^e CORNET

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05297 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LIN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS, Syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. RED IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RED IMMO est propriétaire des lots 13 et 33 dans un ensemble immobilier au sein de la copropriété sise [Adresse 1].

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 14 mars 2024 et 29 avril 2024, La SCI RED IMMO a été mis en demeure de régler respectivement les sommes de 2.184,14 € et 2.521,94 € au titre des charges de copropriété dues pour l’année 2023 et 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a fait citer la SCI RED IMMO, représenté par son gérant Monsieur [R] [Y], devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes de :

1.714,49 € pour le lot n°13 et la somme de 274,99 € pour le lot n°33, soit un total de 1.989,48 € au titre des charges de copropriété dues à la date du au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la première mise en demeure ;240 € pour le lot n°13 et la somme de 462,64 € pour le lot n°33 soit un total de 702,64 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la première mise en demeure ;2.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de la sommation de payer et les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 510,94 euros au titre des frais et charges de copropriété et pour le reste, a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cité à étude, La SCI RED IMMO n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété, le relevé des formalités publiées justifiant de la qualité de copropriétaires de la SCI RED IMMO ;

— le contrat de syndic ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les décomptes de charges ;

— les appels de fonds ;

— les courrier de mise en demeure du 14 mars 2024 et 29 avril 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 août 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, de l’assemblée générale du 21 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, procès-verbal de l’assemblée générale du 13 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales. Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 295,72 € pour le lot 13, selon décompte arrêté au 22 novembre 2024, déduction faite des frais de mise en demeure du 19 janvier 2024, du 21 octobre 2024, du 15 novembre 2024, et à la somme en principal de – 58,93 € pour le lot 33 selon décompte arrêté au 22 novembre 2024, déduction faite des frais de mise en demeure du 19 janvier 2024, 9 février 2024 et de la sommation du 26 juillet 2024 soit un total pour l’ensemble des deux lots de 236,79 €.

Il convient donc de condamner la SCI RED IMMO à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 702,64 euros au titre de ces frais. Il résulte du décompte produit qu’aucun des frais de mise en demeure ne sont justifiés.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la SCI RED IMMO, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI RED IMMO sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI RED IMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 € pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par défaut et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI RED IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 236,79 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI RED IMMO aux entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE la SCI RED IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE