TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 juillet 2025

à Me [Localité 5] Kimberley

Le 11 juillet 2025

à M^e CAPDEFOSSE Julie

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07629 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZNS

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [C]

né le 01 Août 1949 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [C]

née le 07 Décembre 1952 à [Localité 4] (ALGERIE) demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julie CAPDEFOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julie CAPDEFOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

Un bail a été signé entre les parties le 1er juillet 2019, concernant un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros outre 40 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] a fait signifier un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 24 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] a fait assigner Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 22 juin 2023.

L’affaire, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires, d’un jugement de radiation puis d’une réinscription au rôle, a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] sollicitent un renvoi de l’affaire devant le juge du fond. Ils reconnaissent une reprise du paiement des loyers et ne s’oppose pas à la demande reconventionnelle d’expertise.

Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] contestent le montant de la dette, notamment s’agissant des montants appelés au titre des charges. Ils demandent une expertise judiciaire, arguant de l’existence de désordres au sein du logement donné à bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la régularité de l’assignation

Vu l’article 56 du code de procédure civile,

En l’espèce, Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] échouent à rapporter la preuve de l’irrégularité de l’assignation, étant entendu que l’irrégularité d’un commandement de payer n’en saurait être la cause.

La procédure introduite par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] sera donc déclarée régulière.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 2 décembre 2022, soit deux mois au moins avant l’audience du 22 juin 2023.

Leur action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail, ses conséquences et l’arriéré locatif

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il est constant que deux baux ont été signés entre les parties, contenant des clauses distinctes (un premier en date du 1er juillet 2019, signé par un seul locataire non identifiable ; un second en date du 1er novembre 2021, signés par les deux locataires) et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] le 24 juin 2022, sur le seul fondement du le bail du 1er juillet 2019.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation).

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 6, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

S’ils ne prouvent pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] justifient de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] de leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Ainsi, ils établissent l’existence de nuisances pouvant potentiellement leur permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’ils se soient soustraits à leurs obligations, à travers (au-delà des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude) :

Un rapport d’expertise amiable du 23 septembre 2024 constatant des dommages au plafond et murs de la cuisine et de la salle de bain, le sinistre semblant selon l’expert résulter d’une fuite ou d’une rupture de la canalisation d’évacuation des eaux vannes/usées et la responsabilité du propriétaire semblant être engagées.

Un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 12 septembre 2024, témoignant du mauvais état général de l’appartement :

« Observations dans la Cuisine

En premier lieu, je me transporte dans l’appartement de ma requérante et accède à la cuisine.

Dans cette pièce, j’observe que le plafond est partiellement effondré. Il présente des traces de dégât des eaux. Le placoplâtre est manquant à un endroit, et des traces de ruissellement ainsi que des cloques sont visibles sur plusieurs sections du plafond. Le mur adjacent est également endommagé par le sinistre, montrant des signes de détérioration.

Je constate également que le plan de travail de la cuisine est fendu. Sous le meuble-évier, des traces de ruissellement sont visibles sur les étagères.

Observations dans la Salle de Bain

Je me dirige ensuite vers la salle de bain, située derrière la cloison du sinistre précédemment observé. Je constate que ce même sinistre s’étend à la salle de bain de l’autre côté du mur. Le plafond et le mur de cette pièce sont endommagés par l’humidité, avec des auréoles et des traces de moisissures visibles.

Observations sur le Système de Chauffage

Ma requérante m’indique que son appartement n’est équipé que d’un seul chauffage, lequel ne fonctionne pas. Je remarque la présence d’un chauffage électrique dans la pièce à vivre, qui semble effectivement ne pas fonctionner.

En outre, j’observe que la fenêtre de la cuisine ne ferme pas correctement.

Observations dans les Parties Communes de l’Immeuble

Je me transporte ensuite dans les parties communes de l’immeuble. À plusieurs endroits, je constate que l’immeuble a subi des dégâts des eaux. Bien que le plafond ait été refait à divers endroits, de nouvelles auréoles et traces de moisissures apparaissent malgré la réalisation de ces travaux ».

Un diagnostic technique de la Fondation Abbé Pierre, établi après une visite du 27 janvier 2025, faisant état de dysfonctionnements : présence de nuisibles ; infiltrations d’eau ; plafond de la cuisine très dégradé, non étanche à l’eau et à l’air ; revêtements de murs et plafonds dégradés ; plan de travail et meubles de la cuisine dégradés ; prise non conforme ; VMC non fonctionnelle.

Un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6], du 7 février 2025, selon lequel a été constaté lors d’une visite le 16 janvier 2025 des infractions au règlement sanitaire départemental et les ont mis en demeure de faire procéder à la réfection du plafond de la cuisine ; rechercher les causes d’infiltrations au niveau du plafond de la cuisine et de la salle d’eau et d’y remédier ; prendre les dispositions pour qu’un chauffage suffisant soit assuré ; assurer le bon état de fonctionnement de la fenêtre de la chambre.

Parallèlement, Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] transmettent :

Une facture du 1er juillet 2019 concernant la peinture des murs et plafonds ;Un diagnostic de performance énergétique du 9 juin 2011 ;Des factures de nettoyage des parties communes pour les mois de février 2023, mars 2023, avril 2023, mai 2023, septembre 2023, octobre 2023, novembre 2023, mai 2024 ;Des factures concernant le remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble de janvier 2023 ;Des factures relatives à la désinsectisation du 3 janvier 2023 et du 5 août 2024 ;Une facture concernant le remplacement d’une plaque de cuisson électrique du 2 février 2021 ;Une facture concernant la pose d’un plan de travail dans la cuisine du 27 juin 2019 ;Une facture concernant la vérification de la descente générale de l’immeuble et de vérification de la trappe de visite à l’entrée de l’immeuble, du 2 octobre 2023 ;Des factures concernant la pose de radiateur convecteur du 10 février 2025.

Ces éléments ne comprennent aucune facture témoignant de la réalisation indiscutable de travaux, ni aucun justificatif dont il résulterait avec certitude qu’il n’a pas été possible de prendre rendez-vous pour effectuer les réparations nécessaires du fait de Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H].

Enfin, il n’est pas contesté qu’aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue (les locataires n’établissent pas qu’une demande en ce sens a été formulée avant l’introduction de la présente instance ; les bailleurs ne prouvent pas qu’ils ont communiqué aux locataires les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance).

Des comptes sont donc à faire entre les parties, qui méritent un débat de fond sur le principe d’une créance locative et son règlement, et échappent au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Les parties seront en conséquence renvoyées devant le juge du fond sur ces points.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesure d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l’absence d’urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C].

Néanmoins, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’étendue des responsabilités encourues ni l’existence, l’ampleur, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] souffrent de désordres dans l’appartement loué par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que ces derniers en sont les responsables et ne remplissent pas leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Ainsi dit, Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] ne justifient pas de l’intérêt d’une mesure d’instruction, et seront déboutés de leur demande d’expertise.

En outre, Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H], qui demeurent encore dans les lieux loués, ne rapportent ni la preuve de l’existence d’un préjudice subi – dont la réparation relève du fond du droit -, ni celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Enfin, en l’état du dossier, aucune suspension du paiement de loyers ne saurait être accordée.

Par conséquent, Monsieur [O] [H] et Madame [P] [H] seront déboutés de leurs demandes et renvoyés devant le juge du fond.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS régulière la procédure introduite par Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] ;

DECLARONS l’action de Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

RENVOYONS les parties devant la juridiction du fond à l’audience du :

Lundi 30 mars 2026 à 9 heures salle 1 ;

DISONS que la présente ordonnance vaut convocation des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] et Madame [X] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,