TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à M. [O] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05346 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32GX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [P]

né le 02 Janvier 1973 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [I] [Z] épouse [P]

née le 28 Décembre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2016, la société anonyme Caisse des dépôts et consignation (CDC) Habitat Social a donné à bail à Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le troisième arrondissement de [Localité 6] pour un loyer de 592,76 euros.

Le 24 août 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC Habitat Social a fait signifier à Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, la SA CDC Habitat Social, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion sans délai,

— condamnation au paiement de la somme de 7.383,28 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 6 juin 2023, avec intérêts conventionnels, somme à parfaire,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, révisable aux conditions du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 novembre 2023.

A l’audience du 23 mai 2024, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 13.804 euros.

Comparant en personne, Monsieur [O] [P] a reconnu la dette locative dans son principe mais en a contesté le montant au motif de frais d’huissier retenus à tort, représentant une somme de 2.000 euros environ. Il a indiqué être divorcé de Madame [Z], ajoutant qu’elle avait quitté les lieux, le laissant avec leurs deux enfants âgés de 17 et 19 ans. Il a avancé un rappel d’aides au logement à venir et ses difficultés professionnelles.

La SA CDC Habitat Social s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Citée à étude, Madame [I] [P] née [Z] n’est ni comparante ni représentée.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [I] [P] née [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 août 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat Sociale justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône (CAF) le 1er août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 mars 2016 contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2022, pour la somme en principal de 881,35 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2022.

Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] sont redevables des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 770,71 euros actuellement, et de condamner Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] à son paiement à compter du 25 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] restent devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 13.720,54 euros à la date du 23 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [P] ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] seront donc condamnés par provision, au paiement de la somme de 13.720,54 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation au 23 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique un dernier versement des locataires le 7 septembre 2023 de sorte que les conditions de l’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2016 et ayant fait l’objet d’un avenant le 23 février 2022, entre La SA CDC Habitat Social, d’une part, et Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le [Adresse 8] [Localité 3] sont réunies à la date du 25 octobre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent soixante-dix euros et soixante et onze centimes (770,71 euros) à ce jour, à compter du 25 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de treize mille sept cent vingt euros et cinquante quatre centimes (13.720,54 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation au 23 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [I] [P] née [Z] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente