TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/00114 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSUX

AFFAIRE

La S.A. CREDIT LYONNAIS

C/

Monsieur [M] [Y], [F] [I] [P]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

La S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

DEFENDEURS :

Monsieur Monsieur [M] [Y]

né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 11]

comparant en personne

Madame [F] [I] [P]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Claire JAGER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN752

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal au 05 juin 2025 et prorogé au 12 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 22 mai 2024 et publié le 26 juin 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 15], Volume 9214P03 2024 S N°81, la S.A LE CREDIT LYONNAIS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [M] [Y] et Madame [F] [P], situés à [Localité 13], cadastré section C n°[Cadastre 4] pour une contenance totale de 34a 05ca, en l’espèce au [Adresse 7], dans le Volume 4 le lot 4 005 et dans le Volume 6 le lot 6 304, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte en date du 19 août 2024, LE CREDIT LYONNAIS a fait assigner Monsieur [Y] et Madame [P] à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 3 octobre 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 22 août 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2025.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 3 avril 2025, Le CREDIT LYONNAIS, représenté par son conseil, sollicite du juge de l’exécution :

A titre principal :

— de mentionner la créance du CREDIT LYONNAIS qui s’élève au jour de l’audience d’orientation à la somme de 238.230,32 €, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 1,56 % continuant à courir du 4 octobre 2024 jusqu’à parfait paiement ;

— de donner acte au Crédit Lyonnais de son accord à la demande de vente amiable du bien objet de la saisie pour un prix qui ne pourra être inférieur à 300.000 € net vendeur ;

à titre subsidiaire,

— de circonscrire la sanction du non écrit à raison du caractère abusif, à la déchéance du terme à raison du non-paiement à bonne date d’une échéance à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la mise en demeure restée sans effet ;

— de mentionner la créance du CREDIT LYONNAIS qui s’élève au 18 mars 2025 à la somme

de 17.680,37 € en principal, frais, intérêts et autres accessoires, les intérêts au taux de 1,56 % continuant à courir du 19 mars 2025 jusqu’à parfait paiement ;

en tout état de cause,

— de dire et juger que le CREDIT LYONNAIS, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du Code des procédures civiles d‘exécution ;

— de dire et juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d‘exécution ;

— de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

En cas de vente forcée :

— de fixer la date de l’audience de vente ;

— d’autoriser le CREDIT LYONNAIS à faire procéder à la visite des biens saisis par la S.C.P. ABRAHMI – BLANCHET – LALLEMAND, huissiers de justice associés, demeurant [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 14], dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure, avec le concours, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs ;

— de dire que la publicité de la vente sera faite selon les modalités suivantes : publication dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et sur internet et ce, dans les conditions prévues aux articles R322-31 à R322-36 du Code des procédures civiles d‘exécution et AUTORISER le CREDIT LYONNAIS à procéder à la publicité complémentaire en vue de la vente dans les conditions prévues à l’article R322-37 du Code des procédures civiles d‘exécution ;

— de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

En cas de vente amiable autorisée conformément aux dispositions des articles R322-20 à R322-25 du Code des procédures civiles d‘exécution :

— de taxer les frais de poursuites qui devront être versés par l’acquéreur en sus du prix de vente, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs et auxquels s’ajoutent les émoluments de la vente amiable dus à l’avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur par application des dispositions de l’article A444-191-V du Code de commerce ;

— de dire que le prix de cette vente sera consigné entre les mains du séquestre désigné aux termes du cahier des conditions de vente ;

— En tout état de cause, d’ordonner la publication au SERVICE DE LA PUBLICITE FONCIERE DE [Localité 15] 3 du jugement à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 21 novembre 2024, Madame [F] [P], représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution :

— d’autoriser la vente amiable au prix plancher de 300 000 euros ;

— de mettre la majoration des interets contractuels appliquee aux echeances impayees, les interets de retard calcules sur le capital restant du, la clause penale, les emoluments et frais de distribution du prix, et plus generalement, tous les frais et penalites associes a la mise au recouvrement, a la charge exclusive de Monsieur [M] [P] ;

— de donner acte a Madame [F] [Y] de ce qu’elle s’en rapporte a la sagesse de la

juridiction a propos du caractere eventuellement abusif de la clause de decheance du terme ;

— de condamner Monsieur [M] [P] à payer à Madame [F] [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposes et non compris dans les depens, ainsi qu’au paiement des entiers depens.

Monsieur [Y], comparaissant en personne, demande à être autorisé à vendre son bien à l’amiable au prix plancher de 300 000 euros.

À l’audience, le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable au prix plancher de 300 000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

En l’espèce, la SA LE CREDIT LYONNAIS, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte reçu le 15 avril 2021 par Maître [U], notaire à [Localité 16], contenant prêt par LE CREDIT LYONNAIS à Monsieur [Y] et Madame [P] de la somme en principal de 234 589, 60 euros, remboursable sur 288 mois (24 ans), au taux effectif global de 2,23%, en totalité par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle.

Le créancier poursuivant justifie donc d’un titre exécutoire.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

La S.A LE CREDIT LYONNAIS indique, à titre subsidiaire, que l’évolution de la jurisprudence a rendu abusive la stipulation contractuelle prévoyant la déchéance du terme et déclare solliciter la fixation de sa créance au montant des échéances échues et impayées à la date de ses écritures, soit la somme de 15 637, 96 euros. Elle soutient par ailleurs que si le délai de 15 jours stipulé dans la clause peut être considéré comme abusif au regard de la jurisprudence, le reste de la clause demeure valable, en ce qu’elle prévoit un délai de 30 jours pour les autres causes de déchéance du terme.

Madame [P] souligne quant à elle que cette jurisprudence est absurde, en ce que la vente entraîne l’exigibilité du capital restant dû, de sorte que le réputé non-écrit n’a pour seule conséquence que de différer l’exigibilité du prêt. Elle affirme ainsi que si une sanction devait être appliquée contre la banque, il convient en outre de priver la banque des avantages économiques de son infraction, à savoir le rejet de l’ensemble de ses demandes ou, à titre subsidiaire, d’autoriser les poursuites mais de déchoir le créancier poursuivant des avantages associés à la mise en oeuvre du recouvrement (suppression de la majoration du taux contractuel, suppression de la clause pénale, etc.).

En l’espèce, la clause 5.1 intitulée “Exigibilité anticipée” des conditions générales annexées au prêt notarié signé le 1er juillet 2020 stipule que « LCL aura la faculté de rendre exigibles par anticipation, toutes les sommes dues au titre du prêt, tant en principal qu’en intérêts et accessoires [en cas de] non paiement à la bonne date d’une échéance […] LCL notifiera, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’Emprunteur ou aux Emprunteurs, ou en cas de décès, à ses ayants droits, et à la caution, qu’il se prévaut de la présente clause et que l’exigibilité anticipée lui sera acquise si ladite lettre reste sans effet à l’expiration d’un délai de 15 jours en cas d’impayé(s), 30 jours dans les autres cas”.

Or, le délai de 15 jours pour régulariser le paiement des échéances impayées n’est pas d’une durée raisonnable eu égard au montant des sommes réclamées au titre des échéances, et est par conséquent de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En conséquence, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite s’agissant des stipulations relatives au délai de 15 jours, soit le délai applicable au non paiement à bonne date d’une échéance, le surplus de la clause n’étant pas concernée car prévoyant un délai supérieur pour procéder au paiement des sommes réclamées.

Au surplus, et si le juge de l’exécution ne peut que partager les remarques de Madame [P] quant à l’ineffectivité du caractère non-écrit de la clause de déchéance du terme lorsque la vente constitue également un cas d’exigibilité anticipée, force est de constater, d’une part, qu’elle ne formule aucune demande dans son dispositif relative aux “avantages financiers associés à la mise au recouvrement” qu’elle liste en page 7 de ses écritures et, d’autre part, qu’une telle demande nécessite en tout état de cause de rapporter la preuve du caractère abusif des stipulations contractuelles concernées.

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, la déchéannce du terme n’ayant pas été valablement mise en oeuvre, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’au paiement des seules mensualités échues réclamées. À ce titre, la S.A LE CREDIT LYONNAIS produit un décompte actualisé au terme duquel les mensualités échues s’élèvent à la somme de 17 680, 37 euros euros au 18 mars 2025.

Par conséquence, il convient de mentionner que la créance de la S.A LE CREDIT LYONNAIS s’élève à la somme de 17 680, 37 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 18 mars 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande relative aux frais et pénalités

Au soutien de sa demande de mettre à la charge de Monsieur [Y] la totalité des frais et pénalités associés à la procédure de recouvrement mise en œuvre par la banque, Madame [P] fait notamment valoir que Monsieur [Y] a secrètement fait obstacle à la vente du bien pour y installer un reseau de prostitution.

En l’espèce, les éléments versés par Madame [P] aux débats ne permettent pas d’établir les faits qu’elle allègue avec certitude, ni de statuer sur une éventuelle distribution du prix future.

Par conséquent, Madame [P] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

Monsieur [Y] et Madame [P], propriétaires exclusifs du bien saisi, ont sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, de sorte que leur demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, les éléments versés aux débats par Madame [P] attestent de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 300 000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 856, 58 euros, l’émolument relatif à la rédaction du cahier des conditions de vente ayant été taxés à hauteur de 50 euros HT, faute de justification du montant initialement soumis (777, 20 euros).

Il y a lieu de rappeler au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [P], débitrice comme Monsieur [Y] de la somme visée dans le dispositif du jugement, sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REPUTE non écrite la clause d’exigibilité anticipée insérée au contrat de prêt conclu entre la S.A LE CREDIT LYONNAIS et Monsieur [Y] et Madame [P] le 18 février 2021 comme étant abusive ;

DIT que le caractère non écrit de la clause d’exigibilité anticipée est circonscrit aux stipulations relatives au non paiement à bonne date d’une échéance à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la lettre de mise en demeure restée sans effet ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la S.A LE CREDIT LYONNAIS s’élève à la somme de 17 680, 37 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 18 mars 2025, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

DEBOUTE Madame [P] du surplus de ses demandes ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 856, 58 euros ;

AUTORISE les débiteurs à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 300 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 02 octobre 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si les débiteurs justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Juin 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Claire JAGER ccc toque

M^e Cécile TURON ce toque