TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e TROLLIET MALINCONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/06471 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BTV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 janvier 2023, Monsieur [D] [X] a donné à bail à Madame [T] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] pour un loyer de 2.500 euros, charges comprises.

Le 13 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [X] a fait signifier à Madame [T] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, Monsieur [D] [X] a fait assigner Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 23 mai 2024, Monsieur [D] [X], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 35 000 euros.

Citée à étude, Madame [T] [C] n’est ni comparante ni représentée.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi s’agissant de la locataire.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 8 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 15.000 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2023.

Madame [T] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [C] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 2.500 euros actuellement, et de condamner Madame [T] [C] à son paiement à compter du 14 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [C] reste devoir la somme de 35.000 euros à la date du 13 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] [C] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 35.000 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 6 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date de l’assignation, sur la somme de 15.000 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution à venir sera rejetée.

La défenderesse sera en outre condamnée à payer à Monsieur [D] [X] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2023 entre Monsieur [D] [X], d’une part, et Madame [T] [C] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 14 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit deux mille cinq cents euros (2.500 euros) à ce jour, à compter du 14 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [C] à verser à Monsieur [D] [X] à titre provisionnel la somme de trente-cinq mille euros (35.000 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 15.000 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [C] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [T] [C] à verser à Monsieur [D] [X], une somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente