TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Caroline CAUSSE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à Mme [Y] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00321 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OPIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [F]

née le 13 Octobre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 2 mars 2018, la SARL OPIM a donné à bail à Madame [Y] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 700 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 4 octobre 2023, la SARL OPIM a fait signifier à Madame [F] un commandement de payer la somme de 8.553,10 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 14 décembre 2023, la SARL OPIM a attrait Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [Y] [F] à lui payer :* la somme provisionnelle de 11.055,27 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SARL OPIM a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 11.054,07 euros, décompte arrêté au 21 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus.

Madame [Y] [F] a comparu en personne. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants. Elle n’a pas contesté la dette. Elle a expliqué avoir rencontré des difficultés suite à des décès dans sa famille. Elle a proposé de verser 300 euros par mois en plus des loyers courants.

A la date du délibéré fixé au 2 mai 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SARL OPIM de produire un décompte depuis l’origine de la dette, le décompte annexé au commandement de payer et un titre de propriété.

A l’audience de rappel le 6 juin 2024, la SARL OPIM, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes en communiquant les documents sollicités et en réactualisant la dette à un montant de 12.968,53 euros au 6 juin 2024.

Citée à étude, Madame [Y] [F] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic financier et social de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SARL OPIM.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 décembre 2023, soit plus six semaines avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL OPIM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 mars 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 8.385,55 euros.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur a instauré un délai de prescription de 3 ans pour toutes actions dérivant du contrat de bail débutant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application du texte précité, la prescription de l’action en paiement des différentes sommes dues au titre du contrat court à compter de la date à laquelle ces sommes deviennent exigibles.

Ainsi, le point de départ de la prescription de l’action en paiement des loyers impayés court à compter de chaque échéance de loyer.

Il ressort du commandements de payer délivré à Madame [Y] [F] que sont réclamés des loyers et charges impayés depuis octobre 2018.

L’assignation a été délivrée le 14 décembre 2023.

La SARL OPIM ne justifie d’aucun acte, impossibilité d’agir résultant de la loi, convention ou encore force majeure ayant interrompu le délai de prescription. Sa demande en paiement des loyers et charges échus avant le 14 décembre 2020 semble manifestement irrecevable comme étant prescrite.

La créance de la SARL OPIM n’était cependant pas contestable à compter de janvier 2021 jusqu’en octobre 2023, date de délivrance du commandement de payer, pour un montant global de 4.196,16 euros.

Pour cette somme non sérieusement contestable, ni contestée par Madame [F], le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 4 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, que Madame [F] reste devoir la somme non contestable de 8.779,14 euros au 6 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés.

Pour cette somme au principal, Madame [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée, par provision, à son paiement au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [F] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la bonne foi de Madame [F], il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL OPIM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SARL OPIM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [F] à payer à la SARL OPIM une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2018, entre la SARL OPIM et Madame [Y] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] à verser à la SARL OPIM, à titre provisionnel, la somme de 8.779,14 euros, comptes arrêtés au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de juin 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [Y] [F] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 240 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL OPIM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [Y] [F] sera condamnée à verser à la SARL OPIM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] à payer à la SARL OPIM une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président