TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 19 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 19/05379 – N° Portalis DBW3-W-B7D-WMDO

AFFAIRE : M. [R] [T] ( la SCP CGCB ET ASSOCIES)

C/ M. [L] [N] (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T]

né le 10 Janvier 1962 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 3]

représenté par Maître Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 juillet 2015, Monsieur [P] [W] a obtenu un permis de construire sur une parcelle sise [Adresse 2] et cadastrée section L n°[Cadastre 5], tendant à la réalisation d’une extension et surélévation d’une construction déjà existante.

Par arrêté municipal du 26 juin 2017, le permis de construire a été transféré à Monsieur [L] [N] qui a fait procéder aux travaux sur ledit terrain.

Se plaignant de la réalisation de ces travaux en violation des dispositions du permis de construire, Monsieur [R] [T], propriétaire de la parcelle voisine cadastrée L n°[Cadastre 4], ainsi que d’autres riverains, ont sollicité de Monsieur [N] qu’il interrompe les travaux, en vain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2018 valant mise en demeure, [R] [T] a adressé une proposition transactionnelle à [M] [N].

Les pourparlers amiables n’ont pas abouti.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2019, Monsieur [R] [T] a assigné Monsieur [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir principalement la mise en conformité des travaux avec le permis de construire.

Par ordonnance en date du 28 janvier 2021, le tribunal a désigné Monsieur [K] [O] en qualité d’expert judiciaire, notamment aux fins de déterminer si les opérations de construction diligentées par Monsieur [N] étaient conformes au permis de construire, de décrire les moyens propres à remédier à d’éventuelles malfaçons et le cas échéant de chiffrer les préjudices afférents.

L’expert judicaire a remis son rapport définitif le 6 février 2023.

*

Aux termes de ses derniers conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, Monsieur [R] [T] sollicite du tribunal de :

— ordonner à [M] [N] de procéder à la remise en état de la construction réalisée sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5] sur le territoire de [Localité 6] conformément au permis de construire du 2 juillet 2015 qui lui a été transféré le 17 juin 2017 et à la règle d’urbanisme de la zone [Localité 8] 1 du plan local d’urbanisme,

— assortir cette injonction d’une astreinte au profit de Monsieur [T] de 500 euros par jour de retard après l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— dire que le non-respect de cette injonction pourra être rapporté par tout moyen ;

— condamner [M] [N] au paiement de la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice subi par Monsieur [T] du fait de l’irrégularité de la construction jusqu’à sa remise en état effective et des diligences qu’il a été contraint d’accomplir par la faute de Monsieur [N],

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner [M] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [M] [N] aux dépens.

A titre liminaire, en réponse au moyen tiré de la nécessité d’attraire les entrepreneurs à la cause soulevé par Monsieur [N], le demandeur rappelle que les procédures RG n°21/09982 et RG n°19/05379 n’ont jamais fait l’objet de jonction de sorte que les éventuels manquements imputables aux entrepreneurs ne lui sont pas opposables.

Le demandeur vise par ailleurs les articles L.480-1 du code de l’urbanisme et 31 du code de procédure civile pour faire valoir qu’il a, en qualité de voisin direct, un intérêt personnel à solliciter le respect des règles fixées par le permis de construire de sorte que son action est recevable.

Sur le fond, Monsieur [T] se prévaut de l’article 1240 du code civil. Il fait valoir que la construction édifiée par Monsieur [N] méconnait les dispositions du permis de construire délivré le 2 juillet 2015 en ce que la porte de garage est implantée sur la façade droite alors que le permis prévoyait son implantation sur la façade gauche, qu’une surface initialement prévue pour construire une place de garage a été transformée en surface de plancher, que la construction a été édifiée au niveau du sol naturel sans réaliser le décaissement d'1m10 prévu, que les deux terrasses ont été surélevées par rapport aux prescriptions du permis de construire et que l’altimétrie et la hauteur de piscine ne sont pas conformes. Il dénonce également une méconnaissance des règlements de la zone UR1 du PLU de la commune de [Localité 6] ainsi que du règlement de la zone UP2b, en soulignant que la construction réalisée dépasse la hauteur maximale prévue par ces règlementations.

[R] [T] fait valoir que ces manquements aux règles d’urbanisme constituent une faute de Monsieur [N] et lui ont causé un préjudice dès lors que le rehaussement de la propriété voisine a eu pour effet de créer des vues directes sur son jardin et sa piscine, lui causant un préjudice de jouissance, portant une atteinte à sa vie privée et diminuant la valeur patrimoniale de son domicile.

Pour solliciter la remise en état des lieux, il se prévaut du rapport de l’expert qui a confirmé la méconnaissance du permis de construire et qui a préconisé la suppression du remblais et des aménagements de terrain, l’apposition d’un mur de clôture et de plantations au long de la propriété ainsi que la mise en place d’un garde-corps à l’aplomb de la baie vitrée, à titre de mesures de réparation.

Par des conclusions régulièrement signifiées par RPVA le 25 octobre 2023, Monsieur [M] [N] sollicite du tribunal de :

— débouter [R] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, si le tribunal retenait une faute tenant au non-respect de la réglementation d’urbanisme, un préjudice et un lien direct entre cette faute et le préjudice :

— condamner Monsieur [N] à une solution alternative à la remise en état de la construction, telle que proposée par l’expert, à savoir : rabaisser les clôtures le long de la propriété [T], la réalisation d’un mur de clôture conforme aux dispositions du PLU et la mise en place de plantations le long de la propriété [T] et ce afin de diminuer le vis-à-vis, et l’inaccessibilité de la terrasse accessible depuis l’étage côté sud en disposant un garde-corps à l’aplomb de la baie vitrée ;

— en tout état de cause, condamner [R] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur. [M] [N] se prévaut principalement de l’absence de lien de causalité entre les irrégularités mineures qu’il admet et les préjudices allégués par le demandeur.

Il indique d’une part que la seule méconnaissance d’une règle d’urbanisme ne suffit pas à engager la responsabilité civile du constructeur voisin, et d’autre part que les irrégularités alléguées n’ont pas affecté la propriété du requérant.

Il explique que la porte de son garage a été implantée à gauche de la façade Nord et non à droite comme initialement prévu, mais soutient que cette modification est mineure et que la façade nord ne donne aucunement sur la propriété de [R] [T]. Il affirme également que la création de surface de plancher supplémentaire en lieu et place du garage n’est, d’une part, pas établie et d’autre part qu’elle est sans incidence sur la propriété de son voisin. Enfin, il indique que si sa maison est surélevée de 70 centimètres par rapport au permis de construire initial, aucun préjudice direct n’en découle et il vise les conclusions de l’expert selon lesquelles « aucun facteur aggravant ne vient perturber les vus initialement prévues par le permis de construire ». Il verse aux débats plusieurs photos illustrant la disposition de ses fenêtres et les vues subséquentes sur la propriété voisine. Il soutient que la mise en œuvre de sa responsabilité suppose la preuve du non-respect d’une servitude d’urbanisme en lien direct avec le préjudice subi.

A titre subsidiaire, si une faute tirée du non-respect du permis de construire était retenue, [M] [N] demande la mise en œuvre des solutions proposées par l’expert, à savoir le rabais des clôtures le long de la propriété [T], la réalisation d’un mur de clôture conforme aux dispositions du PLU et la mise en place de plantations le long de la propriété [T] pour diminuer le vis-à-vis, ainsi que l’inaccessibilité de la terrasse accessible depuis l’étage côté sud en disposant un garde-corps à l’aplomb de la baie vitrée.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter aux écritures visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience le 6 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever qu’au terme de ses dernières conclusions récapitulatives, le requérant fonde l’ensemble de ses demandes sur l’article 1240 du code civil, à l’exclusion de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il y a donc lieu de déterminer si les conditions d’application de ce texte sont remplies, et si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité est rapportée.

Sur les demandes principales de Monsieur [T]

— Sur la responsabilité de Monsieur [N]

Aux termes de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire en date du 6 février 2023 que « la construction est implantée à une altimétrie supérieure à celle prévue au permis de construire, soit 1,10 mètres trop haut. Le terrain naturel n’a pas été excavé comme prévu par le permis de construire et l’altimétrie de la construction de M. [N] n’est pas conforme au permis de construire du 2 juillet 2015. ». L’expert a également relevé que « la hauteur des terrasses est de 2,70m par rapport au sol du RDC et de 3m sur les plans du permis de construire. La hauteur des terrasses est de 80 cm trop haute par rapport au permis de construire compte tenu de l’implantation trop haute de 1,10m. » Ainsi, il conclut clairement à une méconnaissance des dispositions du permis de construire s’agissant de l’altimétrie de la maison.

Il ressort également des pièces produites que la piscine de Monsieur [N] a été construite à un endroit différent de ce qui était prévu dans le permis de construire, que le terrain aux abords a été réhaussé et qu’en conséquence, cette partie du jardin qui devait être maintenue à l’état d’espaces verts et de terrain naturel a finalement été aménagée, comprenant la piscine ainsi qu’un pourtour en gazon synthétique. L’altimétrie et la hauteur de la piscine ne sont pas davantage conformes au permis de construire selon l’expert.

L’ensemble de ces éléments permet donc de caractériser la méconnaissance, par le défendeur, des dispositions du permis de construire.

Cette méconnaissance n’est au demeurant pas contestée par Monsieur [N], et est encore objectivée par le constat d’huissier dressé le 22 mars 2019, lequel note également que la hauteur totale de la construction est supérieure à la hauteur fixée dans le permis.

Il y a toutefois lieu de rappeler que la méconnaissance des prescriptions du permis de construire n’est susceptible de caractériser une faute au sens de l’article 1240 du code civil pouvant être invoquée par les tiers que dans la mesure où cette méconnaissance est à l’origine d’un préjudice direct et personnel pour celui qui l’invoque.

En l’espèce, s’agissant du préjudice causé, [R] [T] expose que la méconnaissance de ce permis de construire a créé des vues directes sur sa propriété, sur sa piscine et son jardin, lesquelles lui causent un préjudice de jouissance, une atteinte à sa vie privée et une dévalorisation de son bien immobilier.

L’expert judiciaire relève sur ce point que la méconnaissance des dispositions du permis de construire n’a pas engendré de vues supplémentaires au sens des articles 678 et 679 du code civil, contrairement à ce qui est allégué par le demandeur. Ce dernier ne produit pas d’autres pièces que les photographies versées au cours de l’expertise judiciaire qui seraient de nature à établir l’existence des vues alléguées. Ainsi, il n’est pas établi que des vues supplémentaires auraient été créées du fait du non-respect du permis de construire.

Toutefois, ce même rapport d’expertise constate que le rehaussement de la construction de Monsieur [N] a eu pour conséquence de générer un effet de masque sur la propriété de Monsieur [T] supérieur de 12,5 % à celui qui était initialement prévu. Il en est de même de la surélévation du terrain naturel en partie Sud pour construire la piscine, qui a conduit à surélever la clôture et donc à créer également un effet de masque légèrement supérieur à celui qui existait au droit de la clôture.

Par ailleurs, l’expert judiciaire constate que la terrasse qui a été implantée par le défendeur au côté sud de l’habitation génère un vis-à-vis avec la partie sud du jardin de Monsieur [T] et avec sa piscine, implantée en limite séparative, alors que le permis de construire prévoyait une toiture-terrasse végétalisée et non accessible.

Il apparait dès lors établi que le demandeur subit un préjudice personnel direct et certain qui puise son origine dans le non-respect du permis de construire par Monsieur [N], et qui consiste notamment en un ensoleillement moindre et en une perte d’intimité du fait du vis-à-vis créé.

En conséquence, le défendeur doit être condamné à réparer le préjudice causé à Monsieur [T].

— Sur la demande de remise en état de la construction

Aux termes de ses conclusions, la demande principale de Monsieur [T] porte sur une « remise en état de la construction réalisée » et une mise en conformité avec le permis de construire octroyé.

Toutefois, le requérant ne précise pas la teneur exacte des travaux qu’il sollicite.

Il résulte par ailleurs des motifs de ses écritures qu’il ne demande pas en réalité la destruction de l’édifice existant, mais bien la mise en œuvre des travaux alternatifs préconisés par l’expert judiciaire aux termes de son rapport.

A cet égard, le rapport de l’expert judiciaire conclut à la possibilité de mettre fin au préjudice causé par l’effet de masque en procédant à la suppression du remblai et des aménagements de terrain, puis de mettre un terme au vis-à-vis créé en installant un mur de clôture conforme aux dispositions du PLU ainsi que des plantations le long de la propriété de Monsieur [N], et d’installer un garde-corps à l’aplomb de la baie vitrée accessible depuis l’étage côté sud, afin de rendre la toiture-terrasse inaccessible.

Monsieur [N] ne s’oppose pas à la mise en œuvre les préconisations de l’expert dans ses conclusions.

En conséquence, il sera donc fait droit à la demande d’exécution de travaux de mise en conformité, tels que préconisés par l’expert.

— Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. ». Il s’agit ainsi d’une somme, distincte des dommages et intérêts, que le débiteur de la condamnation sera tenu de payer s’il n’exécute pas la décision dans le délai fixé. Cette astreinte est due à titre provisoire, sauf mention contraire.

En l’espèce, eu égard à la nécessité de garantir l’effectivité de la décision et la réalisation dans les plus brefs délais des travaux de remise en état, il sera fait droit à la demande d’astreinte formulée par Monsieur [T].

Toutefois, il y a lieu de rapporter le montant de l’astreinte sollicitée à la somme de 100 euros par jour de retard, et ce après qu’un délai de 4 mois se soit écoulé suite à la signification de la décision, afin de laisser à Monsieur [N] le temps de faire procéder à ces travaux.

— Sur les demandes de dommages et intérêts

A titre liminaire, il y a lieu de relever que l’octroi de dommages et intérêts peut être ordonnée en sus des travaux en raison de la nature du préjudice réparé, dès lors que les travaux visent à remédier au préjudice créé pour l’avenir tandis que l’octroi de dommages et intérêts vise à réparer le préjudice déjà subi.

Aux termes de ses conclusions, [R] [T] fait valoir qu’il aurait subi un préjudice dont il réclame la réparation à hauteur de 30.000 euros.

A l’appui de sa demande, il se prévaut d’abord d’une perte de la valeur patrimoniale de son domicile. Toutefois, aucune argumentation détaillée, aucune pièce justificative ni aucun élément n’est versé à l’appui de cette prétention. Dans ces conditions, ce préjudice n’est pas démontré.

Il peut par ailleurs être déduit des conclusions du demandeur qu’il sollicite également la réparation du préjudice de jouissance généré par les non conformités au permis relevées par l’expert judiciaire, dont la teneur a été rappelée ci-dessus.

Sur ce point, il a été rappelé que l’expert a constaté un effet de masque supérieur à 12,5 % par rapport à ce qui était initialement prévu, ainsi que la création d’un vis-à-vis plus important en raison de la surélévation de la terrasse construite par Monsieur [N]. Ces éléments sont de nature à caractériser l’existence d’un trouble dans la jouissance paisible de son bien par Monsieur [T], dès lors qu’il est davantage exposé aux regards de ses voisins et qu’il a perdu une partie de l’ensoleillement dont il aurait pu bénéficier si les dispositions du permis de construire avaient été respectées. Ce préjudice apparait réel et doit être réparé.

Cependant, en l’absence de toute pièce justificative produite par le requérant permettant de quantifier ce préjudice et de justifier sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros, il y a lieu de ramener celle-ci à de plus justes proportions et de lui allouer à ce titre une somme de 2.000 euros.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019 applicable à la présente instance, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige et à la nécessité de mettre fin au préjudice créé, il y a lieu d’assurer l’effectivité de la décision ordonnée notamment s’agissant de la réalisation des travaux dans un délai raisonnable.

En conséquence, l’exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire Monsieur [K] [O] dans son rapport en date du 6 février 2023, à savoir la suppression du remblai et des aménagements du terrain le long de la propriété de Monsieur [R] [T], l’édification d’un mur de clôture conforme aux dispositions du PLU, la mise en place des plantations le long de la propriété de Monsieur [R] [T] et l’installation d’un garde-corps à l’aplomb de la baie vitrée afin de rendre la toiture-terrasse inaccessible,

et ce sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant un délai de 3 mois,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire de Monsieur [R] [T],

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [L] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux entiers dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf septembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT