TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e SCOTTI Jean Charles

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à Mme [L] [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01729 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DSN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Charles SCOTTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [M]

née le 01 Juillet 1964, demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [T] [S]

né le 24 Juillet 1975, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 4 janvier 2023, la SA [B] a attrait Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, pour entendre :

constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.185,15 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts de droit ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2023, renvoyée au 14 septembre 2023, date à laquelle la SA [B], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles que présentées dans son assignation.

La SA [B] a expliqué que par contrat sous signature privée du 25 novembre 2021, elle a donné à bail à Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 522,28 euros charges incluses. Des loyers étant demeurés impayés, elle a fait signifier à Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] par exploits d’huissier de justice du 28 septembre 2022, un commandement de payer la somme de 1.614,09 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement est resté infructueux et les loyers échus n’ont pas été payés malgré un courrier de relance et le signalement de la situation à la CCPEX des Bouches du Rhône. Elle s’est dite fondée à obtenir l’expulsion des locataires avec ses effets de droit, ainsi que le paiement de l’arriéré locatif.

Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge a ordonnée la réouverture des débats afin qu'[B] puisse justifier de la qualité de locataires des défendeurs, le bail n’ayant été signé que par l’un.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 janvier 2024.

Représentée par son conseil, la société [B] a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 3.322,29 euros au 9 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Comparaissant en personne, Madame [L] [M] a indiqué avoir signé le bail seule. Monsieur [S] [T] est parti depuis 2 ans. Elle a contesté la dette, soulignant avoir toujours payé, et davantage lorsque les allocations de la CAF ont été suspendues. Elle a précisé être sans emploi et ne percevoir que 700 euros par mois, sans enfants à charge. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [S] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA [B].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [B] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 26 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2022, pour la somme en principal de 1.614,09 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les locataires restent devoir la somme de 2.960,24 euros, à la date du 9 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de justice qui relèvent des dépens et frais irrépétibles, et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Madame [M] conteste le montant de la dette, mais ne justifie d’aucun élément de nature à contredire le décompte actualisé. Elle ne démontre aucun versement libératoire autre que ceux reportés, étant observé que plusieurs prélèvements ont été rejetés.

Dès lors, Madame [M] sera condamnée par provision, au paiement de la somme de 2.960,24 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 9 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 1310 du Code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Les articles 220 et 1751 du Code civil disposent notamment que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Le commandement signifié aux deux époux est opposable à celui qui n’a pas signé le bail.

En l’espèce, la SA [B] produit aux débats :

— la fiche d’attribution du logement, datée du 18 novembre 2021, qui mentionne Madame [M] comme signataire principal et Monsieur [T] comme cosignataire ;

— la demande de logement social remplie par Madame [M], qui indique Monsieur [T] comme « conjoint ou codemandeur », en précisant être pacsée avec lui ;

— les avis d’imposition 2021 sur les revenus de 2020 et 2020 sur les revenus de 2019, établis aux noms de Mme [M] [L] ou Mr [S] [T], avec 1 enfant célibataire déclaré

— Une attestation de la CAF des Bouches du Rhône certifiant des prestations allouées à Madame [M] et Monsieur [T], datée du 8 novembre 2021, tenant compte de [I] [M], né le 22/04/2000 comme personne à charge pour le calcul du quotient familial ;

— le commandement de payer délivré par huissier de justice le 28 septembre 2022 tant à Madame [M] qu’à Monsieur [T].

Les paraphes et la signature unique qui figurent au bail confirment que Madame [L] [M] a été la seule signataire du contrat. Pour autant, les éléments produits par la bailleresse confirment que Madame [M] se trouvait pacsée à Monsieur [T] et que le logement constituait le domicile de la famille. Madame [M] argue d’un départ de Monsieur [T] du logement depuis déjà 2 ans. Elle n’étaye pas cette information. Elle n’a pas avisé [B] d’un éventuel changement de statut. Aucune demande de désolidarisation du bail n’a été adressée. Enfin, les modalités de remise à l’étude de l’assignation et du commandement de payer à Monsieur [T] précisent que la certitude du domicile du destinataire est notamment caractérisée par la confirmation du domicile par le voisinage et la présence du nom du destinataire sur le tableau des occupants.

Au regard de ces éléments, Monsieur [T] sera condamné solidairement aux dettes locatives, le bail comprenant une clause de solidarité.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que les derniers loyers courants avant l’audience ont été réglés, hors part de la CAF.

Au regard du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation personnelle et financière exposée par Madame [M] et de la qualité de la bailleresse, il convient d’ordonner d’office l’octroi de délais de paiement dérogatoires, dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] supporteront solidairement les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

La demande de condamnation des défendeurs à supporter les frais des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2021 entre la SA [B] d’une part, Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 novembre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] à payer à la SA [B] la somme de 2.960,24 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 9 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 80 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] seront condamnés à verser à la SA [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [M] et Monsieur [S] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président