MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/02062

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[V] [M]

ET :

[B] [Z]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

M^e LECCIA

Copie à :

Madame le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER :E..ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [V] [M]

née le 25 Juillet 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [B] [Z]

né le 16 Février 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

défaillant

D’autre Part ;

RG 24/02062

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2023, Madame [V] [M] a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 €, provisions pour charges comprises.

Suite à départ de la locataire début décembre 2023, le bailleur a fait réaliser un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par commissaire de justice le 29 décembre 2023.

Madame [V] [M] a fait assigner Madame [B] [Z] par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [B] [Z] au paiement de la somme en principal de 2 540 € au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [B] [Z] à la somme de 14 550 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 1800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [B] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès verbal de constat de sortie.

Initialement appelé à l’audience du 23 mai 2024, ce dossier a fait l’objet d’un jugement de réouverture des débats à la présente audience pour production par le bailleur d’un justificatif détaillé des travaux de remise en état du logement ainsi qu’un décompte détaillé des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Citée par acte de commissaire de justice faisant l’objet d’un PV au titre de l’article 659, Madame [B] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er juillet 2023 et le décompte de la créance actualisé.

Madame [B] [Z] est partie “à la cloche de bois” le 18 décembre 2023, sans avoir réglé son loyer de décembre 2023 et a fortiori sans préavis auprès du bailleur.

Pour les mois antérieurs, elle reste redevable de la somme de 40 € pour le mois d’octobre 2023 et de 140 € pour le mois de novembre 2023.

Elle reste ainsi redevable de la somme de 770 € au titre des loyers impayés ou partiellement payés d’octobre à décembre 2023.

Madame [B] [Z] a quitté le logement sans donner son préavis. Un état des lieux sortant a été dressé par Maître [H], commissaire de justice, le 29 décembre 2023, Madame [B] [Z] n’ayant dès lors plus accès au logement à compter de cette date.

Il ne peut dès lors être mis à sa charge la somme de 1 770 € au titre des trois mois de préavis.

En s’abstenant de comparaître ou d’être valablement représentée, Madame [B] [Z] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [B] [Z] sera condamnée à régler à Madame [V] [M] la somme de 770€.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été fait à l’entrée dans les locaux le 1er juillet 2023.

Il ressort du procès verbal de constat des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 29 décembre 2023 que le logement “est rendu sale et sans aucun entretien. Il présente un certain nombre de dégradations locatives et un défaut manifeste d’entretien en bon père de famille”

Le procès verbal dresse constat pièces par pièces.

Pièce principale (salon/pièce à vivre) : outre l’absence de nettoyage, les papiers peints présentent des décolorations, le volet roulant est arraché. Lors de l’état des lieux d’entrée, cette pièce est en bon état, des petites taches au plafond, et des impacts sur le revêtement de sol.

Pour l’entrée, le procès verbal d’état des lieux de sortie fait mention d’une “porte palière présentant des fissures importantes significatives d’un enfoncement ou d’une porte qui a été forcée”, le radiateur est manquant, les papiers peints sont en mauvais état (décollement). Le système de fermeture a dû être changé par le bailleur, l’ensemble étant cassé et la locataire est partie sans fermer les lieux. Le procès verbal fait mention d’une “porte palière présentant des fissures importantes significatives d’un enforcement ou d’une porte qui a été forcée”

Cuisine : les équipements sont dégradés, le globe lumineux est manquant. Le réglage de la bonde sous évier est cassé. Lors de l’entrée, cette pièce présente un plafond avec taches, des chocs sur le revêtement de sol, des murs en bon état, des meubles de cuisine avec impact et une robinetterie/évier avec calcaire.

WC : le placard est fixé de biais, peu de dégradations pour le reste. Elle est en parfait état en entrée.

Salle d’eau : “Très sale, elle présente des traces de coulure sur le carrelage, une fuite d’au significative a été arrêtée au niveau du robinet, l’armoire à pharmacie est en mauvais état et bancale, le bac à douche n’est pas usité et la douche est inopérante”. Lors de l’état des lieux d’entrée, la salle de bain est décrite en mauvais état pour la baignoire/douche, des murs avec impacts et des rangements en état moyen. Evier et robinetterie présentent des traces de calcaire.

Chambre à coucher : “un revêtement stratifié qui présente des décalages de lames significatifs et de la saleté à de très nombreux endroits”, et sur les murs des traces de frottements. Lors de l’état des lieux d’entrée, le sol y est décrit comme abimé.

Le bailleur produit à l’appui de ses demandes un devis établi le 5 février 2024 pour un montant total de 14 550 €, établi par corps de métier et sans distinctions précises sur les pièces concernées.

Concernant les peintures, le bailleur ne justifie pas que la totalité des murs et plafonds soient à refaire. Il sera appliqué un taux forfaitaire de 50 % mis à la charge de la locataire, soit la somme de 3250 € HT. Il sera fait droit par ailleurs à la demande du lot Plomberie à hauteur de 1 380 € et du lot Menuiserie à hauteur de 4 245 € soit un montant total HT de 8 875 € soit un montant TTC (TVA base 10 % retenue) de 9 762,50 €.

En ne comparaissant pas, Madame [B] [Z] s’empêche de contester les dégradations locatives qui lui sont reprochées.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a dû engager pour la présente instance. Madame [B] [Z] sera condamnée à verser la somme de 700 € à Madame [V] [M].

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux sortant peut être établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Madame [B] [Z] comprenant le coût de l’assignation et la moitié des frais de procès verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [B] [Z] à payer à Madame [V] [M] la somme de 770 € (SEPT CENT SOIXANTE DIX EUROS) au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Madame [B] [Z] à payer à Madame [V] [M] la somme de 9 762,50 € (NEUF MILLE SEPT CENT SOIXANTE DEUX EUROS, CINQUANTE CENTIMES) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

RG 24/02062

Condamne Madame [B] [Z] à verser la somme de 700 € à Madame [V] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,