TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Erwan MOLLAND

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02498 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42OH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B] venant aux droits de M [O] [W]

né le 16 Mai 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Erwan MOLLAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er avril 2018, Monsieur [O] [W] a donné à bail à Madame [V] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte notarié du 12 septembre 2023, l’appartement a été vendu à Monsieur [Z] [B], avec le bail en cours.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, Monsieur [B] venant aux droits de Monsieur [W] a fait délivrer à Madame [E], un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 3.987 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 2 avril 2024, Monsieur [Z] [B] venant aux droits de Monsieur [O] [W], a attrait Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour défaut d’assurance et non paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; ordonner la séquestration des biens dans les conditions de l’article L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [E] à lui payer :* la provision de 5.427 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, décompte arrêté au 21 mars 2024, subsidiairement celle de 4.020 euros ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au dernier loyer avec charges échu, jusqu’à complète libération des lieux, soit un montant de 740 euros, et subsidiairement celui de 640 euros ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, comparaissant en personne, représenté par son conseil, Monsieur [B] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a actualisé sa créance à la somme de 7.717,29 euros, selon décompte arrêté au 4 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Citée à étude, Madame [V] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun rapport de diagnostic financier et social de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [E] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [B].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail pour impayé locatif est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

D’autre part, l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 1er avril 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut d’assurance locative, mais qui ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé ni justifier de la souscription d’une assurance locative, comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [E] reste devoir la somme de 7.717,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Madame [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [E], de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, de demande ou d’accord du bailleur en ce sens, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de condamner Madame [E] à payer à Monsieur [B] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

De plus, Madame [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande de frais d’actes ultérieurs, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés locatifs et défaut d’assurance locative, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à Monsieur [Z] [B], une somme provisionnelle de 7.717,29 euros, au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à Monsieur [Z] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président