TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024

GROSSE :

Le 19/02/24

à M^e PLANTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06131 – N° Portalis DBW3-W-B7H-37JX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [N]

né le 06 Mars 1998 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 09 septembre 2020, la société anonyme (SA) Vilogia, représentée par son représentant légal, a donné à bail à Monsieur [H] [N] un local à usage d’habitation meublé « étudiant » situé au [Adresse 1], dans le [Localité 3] pour un loyer de 298,70 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Le logement faisait l’objet d’une convention conclue entre l’Etat et la bailleresse le 30 juin 2003, ouvrant droit au bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL).

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [H] [N] un commandement de payer la somme en principal de 3.712,96 euros, ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, la SA Vilogia, a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer de la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion, avec le recours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [H] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, indexée, avec intérêts de droit, des sommes de 4.642,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement, et de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 28 juillet 2023.

A l’audience du 8 janvier 2024, la SA Vilogia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant toutefois le montant de sa créance locative à la somme de 7.832,54 euros. Au soutien de ses prétentions, elle fonde son action en résiliation du bail sur les manquements de Monsieur [H] [N] à son obligation de payer le loyer.

Cité à étude, Monsieur [H] [N] n’était ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la loi applicable

Le contrat conclu entre la SA Vilogia et Monsieur [H] [N] relève du régime juridique des logements conventionnés, prévus par les articles L 353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles 2 et 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat.

De même, l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable en ce que la SA Vilogia n’exploite pas un établissement recevant du public aux fins d’hébergement.

Sur la résiliation du bail

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, l’obligation de payer le loyer est essentielle.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément à l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le décompte versé au débat retrace l’historique complet du compte locatif. Le premier impayé intervient dès l’échéance de juin 2022, suivi de plusieurs impayés et il est constaté qu’aucun règlement de loyer et de charges n’est intervenu depuis le mois de novembre 2022. Le locataire a un solde débiteur d’une somme 7.832,54 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2023.

Ce manquement est donc suffisamment grave pour justifier la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur à la date de l’assignation, soit le 26 juillet 2023.

L’expulsion de Monsieur [H] [N] sera donc ordonnée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [H] [N] sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La SA Vilogia produit un décompte actualisé au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, indiquant un solde débiteur de 7.832,54 euros.

Non comparant, Monsieur [H] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [H] [N] sera par conséquent condamné à payer à La SA Vilogia la somme de 7.655,51 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation) arrêté au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite de la somme de 177,03 euros de frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il conviendra de condamner Monsieur [H] [N] à payer à la SA Vilogia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu entre Monsieur [H] [N] d’une part, et La SA Vilogia d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1] au 26 juillet 2023,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à verser à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (464,99 euros) à ce jour, à compter du 26 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à verser à la SA Vilogia la somme de sept mille six cent cinquante-cinq euros et cinquante et un centimes (7.655,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à verser à la SA Vilogia la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION