TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2025

à M^e Claire SAIB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06451 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SVC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA ( ANCIENNEMENT DENOMEE PACT DES BOUCHES- DU-RHONE13), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représenté par M^e Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]

(AJ en cours)

représentée par M^e Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 mars 2021, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a donné en sous-location à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA a fait signifier à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 1.352,32 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 15 octobre 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, a attrait Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location pour violation des obligations contractuelles, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U], la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers en un lieu approprié aux frais et risques des requis ; condamner Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] solidairement au paiement d’une provision de 1.948,82 euros correspondant à l’arriéré locatif impayé au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité d’occupation de 476,65 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, enfin une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, les dépens et les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et plaidée.

Représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. Elles ont indiqué s’accorder sur une dette locative de 1.648,47 euros au 26 novembre 2024, l’octroi de délais de paiement sur 20 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous location signé le 3 mars 2021 faisant expressément référence aux dispositions sus visées.

L’article 7-1 de ce contrat comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] par commissaire de justice le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 1.261,39 euros. Les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire contractuelle est acquise au 31 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte du décompte des locataires qu’ils restent devoir la somme de 1.648,47 euros au 26 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] ne contestent pas le principe et le montant de cette dette et n’apportent aucune preuve de leur libération.

Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] seront donc condamnés en qualité de co-titulairs du bail et par application de la clause de solidarité inclue au bail, à payer cette somme à SOLIHA PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les parties s’accordent sur des délais de paiement sur 20 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association SOLIHA PROVENCE sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le bénéfice du recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la présente ordonnance.

· Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, révisée selon les indices et modalités prévues au bail résilié

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

· le sort du mobilier garnissant le logement sera prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la position économique des parties, l’équité exige de débouter l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, partie perdante, Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] supporteront in solidum les entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location signé le 3 mars 2021, entre l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, et Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies au 31 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] solidairement à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône, une somme provisionnelle de 1.648,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés au 26 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] à s’acquitter de la dette par 20 échéances successives et mensuelles de 82 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association SOLIHA PROVENCE sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] seront solidairement condamnés à verser à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable suivant les modalités et indices prévues au bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches du Rhône de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [S] et Madame [L] [U] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président