TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03294 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIA2

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

Société ACCA, prise en la personne de son réprésentant légal

C/

[H] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Juin 2025

à M^e Aurélien DELECROIX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ACCA, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son réprésentant légal

représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [H] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La société ACCA a donné à bail, par l’intermédiaire de son mandataire l’EURL ELU DOMICILE, à Madame [D] [J] une maison individuelle à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 4], par contrat du 4/06/2016, pour un loyer mensuel de 700€ et 10€ de provision sur charges soit 710€ au total.

L’ EURL ELU DOMICILE est gestionnaire du bien pour le compte de la SCI ACCA depuis le 9/05/2015.

Par courrier du 23/10/2023 la mairie de [7] rappelle à la SCI ACCA son obligation, en sa qualité de propriétaire, d’effectuer l’entretien des extérieurs du logement.

A la suite du décès de Madame [D] [J] le 20/12/2023, Monsieur [X] [H], fils de la défunte a demandé un transfert de la titularité du bail à son profit en informant l’agence ELU DOMICILE dès le 11/01/2024.

L’agence a demandé à Monsieur [X] de justifier de son occupation du bien depuis plus d’un an afin de pouvoir rester dans les lieux.

A la suite de difficultés à obtenir des justificatifs, le 3/04/2024 l’agence ELU DOMICILE a mis Monsieur [X] en demeure de fournir les justificatifs demandés, une attestation d’assurance, de régler la dette locative, remettre en état les lieux ainsi que les extérieurs, donner accès au logement pour visite.

Le 27/06/2024 une nouvelle mise en demeure a été adressée à Monsieur [X] pour le paiement des sommes dues et la remise en état des lieux.

La société ACCA a fait assigner par acte du 26/07/2024, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ( accusé de réception de LRAR signé le 2/08/2024), Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité :

A titre principal de :

— constater l’occupation sans droit ni titre de M.[X] depuis le 20/12/2023,

A titre subsidiaire de :

— constater l’inexécution de M.[X] à exécuter les obligations lui incombant en tant que locataire du bien situé [Adresse 4],

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [H] à verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 811,77€ correspondant au montant du loyer et des charges depuis le 20/12/2023 jusqu’à la libération des lieux,.

— condamner Monsieur [X] [H] à verser à la SCI ACCA la somme de 5 662,15€ correspondant aux loyers impayés,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 50€ par jour, à compter de l’acte exécutoire, de Monsieur [X] [H] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [X] [H] à payer à la SCI ACCA la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2/12/2024, la société ACCA représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à 11 169,21€ selon décompte du 29/11/2024 ;

A la même audience, Monsieur [X] [H] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3/02/2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 7/04/2025 afin que la société ACCA puisse fournir certaines pièces, procéder à des vérifications, donner certains renseignements ainsi que repréciser la demande relative à la dette.

A cette audience, la société ACCA représentée par son Conseil, par voie de conclusions responsives et récapitulatives, a demandé :

A titre principal de :

— constater l’occupation sans droit ni titre de M.[X] depuis le 20/12/2023,

A titre subsidiaire de :

— Constater l’inexécution de M.[X] à exécuter les obligations lui incombant en tant que locataire du bien situé [Adresse 4],

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [H] à verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 811,77€ correspondant au montant du loyer et des charges depuis le 20/12/2023 jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [H] à verser à la SCI ACCA la somme de 12 440,52€ correspondant aux loyers impayés, en date du 26/03/2025,

— condamner Monsieur [X] [H] à verser à la SCI ACCA la somme de 334€ correspondant

aux frais de relances, en date du 26/03/2025,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 50€ par jour, à compter de l’acte exécutoire, de Monsieur [X] [H] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4],

— condamner Monsieur [X] [H] à payer à la SCI ACCA la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A cette audience, Monsieur [X] [H], convoqué par le greffe du tribunal par LRAR ( accusé de réception signé le 14/02/2025) n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

I – Sur l’occupation sans droit ni titre , à titre principal :

L’article 14 al 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “ lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.”

Monsieur [X] après de nombreuses relances a finalement fourni des éléments pour établir qu’il vivait auprès de sa mère pendant plus d’une année avant son décès.

Il a produit certains documents, tels factures de téléphonie mobile, et extraits de comptes NIKEL avec une domiciliation chez sa mère, qui ne font pas la preuve d’une réelle communauté de vie d’au moins une année entière avec celle-ci avant son décès.

Ces documents ne permettent pas de justifier d’une réelle cohabitation depuis un an, mais seulement d’établir que Monsieur [X] s’était domicilié administrativement chez sa mère.

Monsieur [X] n’a pas été en mesure de produire d’autres éléments probants de cette communauté de vie malgré la demande complémentaire faite par l’agence.

La loi exige la démonstration d’une véritable communauté de vie qui doit être au moins d’une année et qui s’apprécie par rapport aux lieux loués.

Il appartient à celui qui demande le transfert du bail d’apporter la preuve de la condition de vie commune.

En l’espèce, il résulte des constatations du tribunal que Monsieur [X] [H] qui avait sollicité le transfert de la titularité du bail à son profit n’a pas communiqué à l’agence ELU DOMICILE des informations suffisamment pertinentes afin de vérifier qu’il remplissait les conditions exigés par l’article 14 al 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

N’ayant pas mis l’agence ELU DOMICILE en mesure de vérifier que les conditions de l’article 14 de loi précitée sont remplies, le tribunal relève que Monsieur [X] [H] ne remplit pas les conditions nécessaires à un transfert de titularité du bail à son profit.

Ainsi, il ne justifie pas de son titre d’occupation du logement et le contrat de bail signé le 4/06/2016 est résilié de plein droit au jour du décès de Madame [D] [J] soit le 20/12/2023.

Le tribunal constatera que M.[X] est occupant sans droit ni titre depuis le 20/12/2023.

En conséquence, sera ordonnée l’expulsion de Monsieur [X] [H] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4].

Il ne sera pas nécessaire de prononcer une astreinte pour contraindre l’occupant à quitter les lieux si l’expulsion était poursuivie, le recours à la force publique étant suffisant pour exercer cette contrainte ; et donc la société ACCA sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur l’inexécution des obligations, à titre subsidiaire :

Le non respect des obligations à la charge du locataire à titre subsidiaire, fondant une demande de quitter les lieux, ne sera pas examiné considérant que Monsieur [X] est déclaré sans droit ni titre et en conséquence expulsé.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 1728 du code civil dispose :

«  Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

La société ACCA indique qu’aucun règlement au titre de l’occupation du logement par Monsieur [X] [H] n’est intervenu après différentes mises en demeure, produisant à l’audience un décompte établi le 26/03/2025, laissant apparaître que la dette s’élève à la somme de 13 674,52€ ramenée à 12 440,52€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés actualisée au 26/03/2025.

Le relevé de compte du 26/03/2025 porte la somme de 13 674,52€ en solde débiteur au titre de la dette locative y incluant des « frais pénalités indemnités d’occupation » à hauteur de 17,50€ mensuellement.

Des mentions manuscrites sur le relevé de compte ( pièce 21 ) indiquent « Montant des loyers et charges impayées au 26/03/2025 ( déduction faite des frais de procédure, de relances, et de pénalités) : 12 440,52€.

Monsieur [X] [H] n’ayant pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à payer à la SCI ACCA la somme de 12 440,52€ au titre de la dette locative arrêtée au 26/03/2025, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés en date du 26/03/2025.

La société ACCA sollicite la condamnation de Monsieur [X] [H] à lui verser la somme de 334€ correspondant aux frais de relances, en date du 26/03/2025.

Cette somme de 334€ avait été facturée par l’agence ELU DOMICILE pour être retirée de la dette globale réclamée à Monsieur [X].

Constituée par des frais de relance pour loyers impayés ou « frais pénalités indemnités d’occupation » et frais de mise en demeure, cette somme de 344€ ne pouvait être demandée en paiement à Monsieur [X], s’agissant de frais dont il ressort de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 qu’ils ne sont pas récupérables sur le locataire.

En outre, la demande de paiement d’une telle somme se trouve portée sur le dispositif des conclusions sans aucune motivation.

La société ACCA sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 334€ correspondant aux frais de relances, en date du 26/03/2025.

Monsieur [X] [H] sera en outre condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 811,77€ correspondant au montant du loyer et des charges depuis le 20/12/2023 jusqu’à la libération des lieux.

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [H] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ACCA, Monsieur [X] [H] sera condamné à lui verser la somme de 900€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail signé le 4/06/2016 au jour du décès de Madame [D] [J], soit le 20/12/2023 ;

CONSTATE en conséquence que Monsieur [X] [H] est occupant sans droit ni titre du logement avec garage situé au [Adresse 4] à compter du 20/12/2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ACCA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SCI ACCA de sa demande de condamnation à expulsion sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à la SCI ACCA la somme de 12 440,52€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés actualisé au 26/03/2025, en ce compris une indemnité d’occupation due depuis le 20/12/2023 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à la SCI ACCA une indemnité mensuelle d’occupation pour le futur à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ( soit 811,77€) ;

DEBOUTE la SCI ACCA de sa demande de condamnation de Monsieur [X] à lui payer la somme de 334€ correspondant aux frais de relances, en date du 26/03/2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à la SCI ACCA la somme de 900€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président