TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07758 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JYV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [K] [L]

née le 15 Septembre 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [R] [T]

né le 25 Mai 1992 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 mai 2021, la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail à Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 6] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 641,96 euros et une provision sur charges de 143,21 euros.

Le 8 juin 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA Erilia a fait signifier à Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SA Erilia, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— ordre de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls des requis,

— condamnation in solidum au paiement à titre de provision de la somme de 13.586,65 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 16 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation in solidum à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, avec indexation,

— condamnation in solidum à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

A l’audience du 15 février 2024, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a indiqué que le montant de sa créance était supérieur à la somme de 17.781,51 euros, comptes arrêtés au 5 février 2024, terme du mois de janvier inclus.

Cités à étude, Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] ne sont ni comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 4 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 11 mai 2021 contient une clause résolutoire (chapitre X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2022, pour la somme en principal de 8.279,06 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2022.

Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail du 11 mai 2021 contient une clause de solidarité qui prévoit l’engagement indivisible et solidaire des cotitulaires pour l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 644,57 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] restent devoir la somme de 17.295,78 euros, à la date du 5 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (325,61 euros + 160,12 euros).

Pour la somme au principal, Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T], non comparants lors des débats, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme provisionnelle de 17.295,78 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13.586,65 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Erilia, Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 entre la SA Erilia d’une part et Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 8 août 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Erilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent quarante et quatre euros et cinquante et sept centimes (644,57 euros) à ce jour, à compter du 8 août 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de dix-sept mille sept cent quatre-vingt-un euros et cinquante-un centime (17.781,51 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 5 février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.586,65 euros à compter du 30 novembre 2023 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [K] [L] et Monsieur [R] [T] à verser à la SA Erilia une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente