TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 05 Septembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/02987 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3G4Q

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble LE DEL BELLO situé [Adresse 3] ( M^e Karine TRILOFF)

C/ SERVICE FRANCE DOMAINES ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Septembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DEL BELLO situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY “Agence de [Localité 10] Les Docks Libres”, SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Karine TRILOFF, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Anne Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

C O N T R E

DEFENDEURS

Le SERVICE FRANCE DOMAINES dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [X] [U]

défaillant

Le [Adresse 12] dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [J] [H]

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] et Madame [N] [R] [H] épouse [U] étaient propriétaires depuis 1965 des lots numéros 17 et 21 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 9], situé [Adresse 6].

Madame [N] [R] [H] est décédée le 10 février 1979, laissant pour lui succéder :

— son époux Monsieur [X] [U] ;

— ses six frères et sœurs, Madame [T] [H], Madame [E] [H], Madame [S] [H], Madame [J] [H], Monsieur [M] [H] et Monsieur [A] [H] ;

— ses trois neveux et nièces, héritiers de son frère prédécédé [K] [H] : Monsieur [O] [H], Madame [W] [H] et Madame [Z] [H].

Monsieur [X] [U] est à son tour décédé le 18 février 1982.

Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 14 septembre 2005, les successions de Monsieur [X] [U] et de Madame [N] [H] épouse [U] ont été déclarées vacantes et le service des Domaines a été désigné en qualité de curateur à successions vacantes.

Ultérieurement, il est apparu que la succession de Madame [N] [H] n’était pas vacante, certains de ses héritiers ayant été identifiés. Le service des Domaines a donc été déchargé de sa succession.

Suivant exploits en date des 27 février, 28 février et 4 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille le service [Adresse 8] en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [U], ainsi que Mesdames [T], [E] et [S] [H] en leur qualité d’héritières de Madame [N] [H] épouse [U], aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 17.709,25 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/06499.

Postérieurement, il a été découvert que Madame [T] [H], Madame [E] [H] et Madame [S] [H] étaient décédées avant la délivrance de l’assignation.

L’affaire a été retirée du rôle pour permettre au syndicat de rechercher leurs héritiers.

Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 9 décembre 2022, le service FRANCE DOMAINE a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [H].

L’affaire a été remise au rôle à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] le 20 mars 2023 sous le numéro RG 23/02987.

Suivant acte de commissaire de justice en date 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le service [Adresse 8] en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U] et le service FRANCE DOMAINE en qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [H] aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes,

En conséquence,

— Joindre l’instance avec celle pendant devant la chambre n°3, section A3 du tribunal judiciaire sous le numéro RG 23/02987,

— Juger que le syndicat des copropriétaires se désiste de son instance au titre des assignations délivrées en 2019 contre Madame [E] [H] et de Madame [S] [T] [H],

— Condamner solidairement le SERVICE FRANCE DOMAINES pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [X] [U] et Le SERVICE FRANCE DOMAINES pris en sa qualité de curateur de la succession de Madame [T] [J] [H] veuve de Monsieur [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE DEL BELLO situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

* 23 284.97 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16.05.2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,

* 14000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

* 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le service FRANCE DOMAINES, régulièrement cité à personne morale en ses deux qualités, n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

La jonction des deux affaires est intervenue le 25 janvier 2024 et la clôture de la procédure a été prononcée le même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de sa dernière assignation actualisée le paiement d’une somme totale de 23.284,97 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 16 mai 2023.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la matrice cadastrale et le titre de propriété des époux [U], leurs actes de décès, le jugement ayant désigné [Adresse 8] en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U] en date du 14/09/2005, le jugement ayant désigné FRANCE DOMAINE en qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [H] en date du 09/12/2022, le décompte individuel de charges arrêté au 16 mai 2023 pour les lots 17 et 21, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2009 à 2022, ainsi que le commandement de payer du 12 juillet 2017.

Il verse également aux débats le règlement de copropriété qui prévoit, en son article 6, une clause de solidarité entre les acquéreurs.

Il y a lieu de rappeler sur ce point que si la solidarité n’est pas présumée en présence de co-indivisaires, qui ne sont par principe tenus qu’à proportion de leurs droits dans l’immeuble, une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété est parfaitement valable et s’impose à tous les copropriétaires, qui sont dès lors tenus solidairement de s’acquitter de l’entièreté des charges de copropriété, à charge pour eux de recouvrer ensuite les sommes avancées au nom de l’indivision auprès des autres co-indivisaires.

S’agissant du bien-fondé de la créance, le syndicat des copropriétaires souligne qu’une partie de sa créance, qu’il n’a toutefois pas déduite de sa demande, serait prescrite.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et entrée en vigueur le 25 novembre 2018, les actions relatives au recouvrement ou à la restitution des charges relèvent du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil, soit cinq ans.

L’article 2222 du même code dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il en résulte que pour les charges impayées dues avant l’application des dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’action en recouvrement doit être introduite dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit avant le 25 novembre 2023.

Toutefois, l’action en recouvrement de ces charges antérieures ne peut porter que sur des charges impayées remontant à dix années maximum en application de l’ancien délai de prescription décennal, soit, pour une action introduite en 2019 sur des charges impayées postérieures à 2009, et pour une action introduite en 2023 sur des charges impayées postérieures à 2013.

Dans ces conditions, le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de [X] [U] ne peut se voir réclamer des charges antérieures au 27 février 2009, et le service FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [H] des charges antérieures au 28 juin 2013.

Il y a donc lieu de déduire de la créance les charges antérieures, soit la somme de 8.637,56 euros (8198,34 + 439,22) s’agissant de la créance réclamée à [Adresse 8] en tant que curateur de la succession de Monsieur [U] et la somme de 12.726,13 euros (10.090,81 + 2.635,32) s’agissant de la créance réclamée à FRANCE DOMAINE en tant que curateur de la succession de Madame [H].

Il convient par ailleurs de rappeler, s’agissant des frais de recouvrement, que si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure pour recouvrer les charges dues, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement, étant précisé qu’il relève de l’office du juge de vérifier le bien-fondé des demandes faites à ce titre dans la mesure où le défendeur est défaillant.

Or, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, et les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, compte tenu des multiples démarches dont justifie le syndicat des copropriétaires afin d’identifier les héritiers des époux [U] et de tenter de les localiser, ou de faire désigner un curateur à succession vacante, les frais de suivi de contentieux facturés par le syndic apparaissent justifiés.

En revanche, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure, d’autant plus dans des délais rapprochés. Ainsi, seront retranchés comme non nécessaires au recouvrement de la créance les frais de relance après mise en demeure du 8 mars 2017 (52 euros).

Par ailleurs, les frais d’honoraires d’avocats ne constituent pas davantage des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de les retrancher (53,17 + 54 = 107,17 euros), de même que les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation (235,05 + 235,05 + 198,12 + 227,12 = 895,34 euros) qui font partie des dépens et ne peuvent être indemnisés qu’à ce titre.

Ainsi, la créance pouvant être réclamés à [Adresse 8] en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [U] s’élève à la somme totale de 13.592,90 euros (23.284,97 – 8.637,56 – 52 – 107,17 – 895,34) et la créance pouvant lui être réclamée en qualité de curateur à succession vacante de Madame [H] s’élève à la somme totale de 9.504,33 euros (23.284,97 – 12.726,13 – 52 – 107,17 – 895,34).

Il y a lieu par conséquent de condamner solidairement FRANCE DOMAINE, pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [U], et [Adresse 8], pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [H], au paiement de la somme de 9.504,33 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 28 juin 2013 au 16 mai 2023.

Parallèlement, il convient de condamner FRANCE DOMAINE, pris en sa seule qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [U], au paiement du surplus, soit la somme de 4.088,57 euros au titre des charges impayées et frais dus pour la période du 27 février 2009 au 27 juin 2013 (13.592,9 – 9.504,33).

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juin 2023 pour la première, et du 27 février 2019 pour la seconde.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de l’immobilisme du service [Adresse 8], désigné en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [U] depuis 2005, sans qu’il n’ait effectué aucune démarche en vue de permettre le paiement de la dette, notamment la vente du lot pour laquelle il a été spécifiquement mandaté. Il soutient que ces carences l’ont contraint à de multiples recherches pour identifier les héritiers des époux [U] et ont entrainé la prescription de sa créance, de sorte qu’il sollicite des dommages et intérêts à hauteur de la somme prescrite, soit 14.000 euros.

Il ne peut être contesté que le service FRANCE DOMAINE, désigné en qualité de curateur à succession vacante pour Monsieur [U] depuis près de 20 ans, n’a effectué aucune démarche en vue de solder la créance du syndicat.

Cette inertie patente et persistante malgré les mises en demeure délivrées et malgré sa désignation plus récente au titre de la succession de Madame [H] est indéniablement constitutive d’une faute qui justifie l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires, qu’il y a lieu de fixer à la somme de 8.637,56 euros, qui correspond à la partie prescrite de la créance du syndicat antérieurement à 2009.

[Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U] sera condamné au paiement de cette somme.

En l’absence de faute établie de la part de FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession de Madame [H], compte tenu du caractère plus récent de sa désignation, la demande dirigée à son encontre en cette qualité sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. [Adresse 8] sera donc condamné solidairement en chacune de ses deux qualités au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ce service supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté de la dette, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement le service FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], et le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [J] [H] veuve [C], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 9.504,33 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 28 juin 2013 au 16 mai 2023,

outre les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 concernant le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], et à compter du 28 juin 2023 concernant le service FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [J] [H] veuve [C] ;

CONDAMNE le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DEL BELLO sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 4.088,57 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 27 février 2009 au 27 juin 2013, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, du surplus de ses demandes de ce chef ;

CONDAMNE le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DEL BELLO sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 8.637,56 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DEL BELLO sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre du service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [J] [H] veuve [C] ;

CONDAMNE solidairement le service FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], et le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [J] [H] veuve [C], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement le service [Adresse 8] pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [X] [U], et le service FRANCE DOMAINE pris en sa qualité de curateur à succession vacante de Madame [T] [J] [H] veuve [C], aux dépens de l’instance,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq septembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT