TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e GONDER

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/05747 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34ZY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant

— 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 mars 2017, à effet du même jour, la SCI NAOCHIA a donné à bail à Monsieur [T] [C] [W] un studio situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 440 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 11 mai 2018 la SCI NAOCHIA a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES dans la limite de 13.800 euros au titre des loyers impayés et de 8.000 euros au titre des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2019, la SCI NAOCHIA a fait délivrer à Monsieur [T] [C] [W] un commandement de payer la somme principale de 4.385 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à l’échéance de novembre 2019.

Par exploit de commissaire de justice du 4 août 2022, la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES a fait assigner Monsieur [T] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE.

L’affaire a été radiée par décision du 11 septembre 2023, puis réinscrite au rôle par décision du 18 septembre 2023.

Le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par décision du 8 janvier 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES a fait assigner Monsieur [T] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

le condamner au paiement de la somme de 7.781,22 euros avec intérêts au taux légal ;le condamner au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de l’assignation et des frais d’exécution ;rappeler l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience du 25 mars 2024 à laquelle l’affaire est retenue, la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES, représentée par son avocat, réitère ses demandes dans les termes de son assignation du 15 janvier 2024.

Monsieur [T] [C] [W], dont les citations ont été transformées en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 7a) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Ces dispositions ainsi que l’article 1729 et suivants du code civil imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il en résulte que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En outre, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l’article 2309 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, correspondant à l’article 2306 ancien, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [T] [C] [W] est redevable de la somme de 5.023 € au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, mensualité de janvier 2020 échue. La SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES fournit une quittance subrogative du 6 mai 2020 établissant qu’elle a remboursé cette somme à la SCI NAOCHIA à titre d’indemnisation pour le préjudice subi du fait du non paiement des loyers entre le 1er février 2019 et le 16 janvier 2020.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES réclame également au titre de sa créance la somme de 2.320 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des dégradations locatives imputées au locataire, correspondant à la mise en peinture des murs de l’appartement, au remplacement des équipements sanitaires et de la baignoire, au remplacement de la faïence de la salle de bain, du parquet flottant et d’une porte. Elle fournit à ce titre une quittance subrogative du 20 novembre 2020 attestant qu’elle a remboursé cette somme à la SCI NAOCHIA au titre des dégradations locatives.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi le 17 mars 2017 et le procès-verbal de constat établi par Me [L], commissaire de justice, le 28 février 2020 les éléments suivants :

le parquet de l’entrée est sale et taché alors qu’il était mentionné en bon état lors de l’entrée dans les lieux ;il est relevé que les murs de l’entrée sont recouverts de peinture très usagée alors qu’ils étaient mentionnés en bon état en 2017. Il est précisé qu’en raison d’infiltrations, « les trois-quart de la cloison à partir du bas avec la cuisine portent des traces d’infiltration, saplêtre, la peinture et le plâtre étant hors d’usage ». dans la salle de bain, il est noté que la faïence murale est recouverte d’une peinture grise « sans l’accord du bailleur » ; des carreaux de faïence sont dégradés et certains carreaux sont cassés au niveau du meuble du lavabo. Il est également mentionné que la peinture est partiellement manquante sur une des cloisons et que la peiture du plafond est hors d’usage. L’état des lieux d’entrée notait que les parois de la salle de bain étaient en bon état mais que la peinture du plafond était craquelée.Il est également constaté que le meuble de l’évier est « hors d’usage, cassé, arraché du mur ». De même, il est indiqué que les toilettes sont cassées, le joint de la baignoire est hors d’usage, la bordure du fond de la baignoire est tachée. L’état des lieux d’entrée ne portait aucune mention s’agissant des équipements.

s’agissant du séjour, le constat du commissaire de justice indique que les murs sont recouverts de peinture très usagée, sale avec des traces noires importantes, des traces de meuble, de rebouchages de trous. La peinture du plafond est en état d’usage – elle était en bon état lors de l’entrée dans les lieux – avec une fissure au-dessus du seuil dans le couloir, ce qui n’était pas relevé en 2017. S’agissant de la cuisine, la peinture murale est usagée et celle du plafond est très usagée et craquelle. Lors de l’entrée dans les lieux, elle est indiquée en bon état.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES fournit une facture de la société MS PLOMBERIE dont il ressort des travaux de mise en peinture de l’ensemble de l’appartement pour un montant de 2.250 euros. Or il sera relevé que les peintures de l’ensemble des murs de l’appartement étaient notées en bon état d’usage lors de l’entrée dans les lieux. S’il a été constaté que les peintures des murs du séjour étaient très usagées – de même que celles de l’entrée et du plafond de la cuisine – et présentaient des traces noires importantes, les frais de réfection de l’intégralité des revêtements des murs de l’appartement ne sauraient être mis à la charge du locataire, celui-ci ne se voyant pas imposer une obligation de réfection à neuf des locaux, la vétusté devant être prise en considération s’agissant d’une occupation de près de trois ans.

S’agissant des frais de remplacement des équipements de la salle de bain, ils ne sauraient être mis à la charge du locataire dans leur intégralité en ce qu’ils comprennent, outre la dépose de la baignoire, les frais de pose d’un bac de douche et d’un meuble lavabo. De la même façon, le coût de la pose d’un nouveau parquet flottant ne saurait incomber en totalité au locataire. Enfin, les frais de remplacement de la faïence murale ne peuvent être imputés au locataire, faute pour l’état des lieux d’entrée de préciser leur couleur et la présence ou pas d’un revêtement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments – étant noté que le tableau estimatif des dommages garantis du rapport d’expertise fourni par la société requérante est illisible – il sera fait droit à la demande de réparation des dégradations locatives à hauteur de la somme de 1.400 €.

Monsieur [T] [C] [W] sera donc condamné à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES la somme de de 5.023 € au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, mensualité de janvier 2020 échue et la somme de 1.400 € au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la société requérante ne produit aucun élément susceptible d’établir un préjudice autre que celui causé par le retard de paiement.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût de l’assignation du 15 janvier 2024.

Il conviendra de condamner Monsieur [T] [C] [W] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [W] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES, la somme de de 5.023 € au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2020, mensualité de janvier 2020 échue et la somme de 1.400 € au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [W] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation du 15 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] [W] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR ASSURANCES la somme de de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande différente, plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE