TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2024

GROSSE :

Le 19/02/24

à M^e DE ALMEIDA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19/02/24

à M^e AYOUN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05844 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35NP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [B]

née le 13 Mars 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 14/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Claudia DE ALMEIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LE PLATEAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2020, la SCI LE PLATEAU a donné à bail à Madame [S] [B] une chambre en colocation dans un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer principal de 400 €, outre une provision sur charges de 20 € par mois. Un dépôt de garantie de 800 € a été versé.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, Madame [S] [B] a fait assigner la SCI LE PLATEAU devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille, Pôle de proximité aux fins de la condamner au paiement des sommes de :

—  800 € en restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période de retard soit la somme totale de 1.680 € au titre des pénalités de retard pour la période du 10 décembre 2021 au 9 octobre 2023 ;

—  1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 9 octobre 2023 et a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 8 janvier 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [S] [B], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que l’appartement était loué à quatre autres personnes en colocation, dont Monsieur [M] [G]. Sur le fond, elle a contesté le défaut de restitution de son dépôt de garantie et en particulier le montant des travaux de réparation, soulignant que l’état des lieux de sortie indiquait seulement des trous sur le mur du salon. Elle a relevé que le défendeur faisait état de dégâts qui n’avaient pas été mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

La SCI LE PLATEAU, représentée par son conseil, a demandé la jonction des instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 23/05843 et 23/05844. Sur le fond, elle a demandé le rejet des demandes de Madame [S] [B] en faisant valoir que les travaux de réparation étaient justifiés par la production d’un devis. A titre reconventionnel, la SCI LE PLATEAU a demandé la condamnation solidaire de Madame [S] [B] et de Monsieur [M] [G], colocataire, à payer la somme de 2.995 € au titre des réparations locatives ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 19 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Au regard des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il n’apparaît pas opportun de joindre les affaires enregistrées sous les numéros de répertoire générale 23/05843 et 23/05844, aucun lien juridique n’existant entre Madame [S] [B] et Monsieur [M] [G].

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Par ailleurs, le décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale du 30 mars 2016 définit la vétusté comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Madame [S] [B] verse aux débats un état des lieux d’entrée établi le 1er août 2020 qui mentionne des taches sur le plafond, les murs et le sol de l’entrée, de la cuisine et de la chambre 2 ainsi que des taches sur le plafond et les murs de la salle de bain et des WC. Aucune mention n’est portée concernant le séjour.

Il est également produit un état des lieux de sortie établi le 10 octobre 2021 qui porte la seule mention « plusieurs trous sur murs du salon ».

La SCI LE PLATEAU fournit un devis n°1639073505 du 20 octobre 2021 de la société AUTO ENTREPRENEUR AMRANI d’un montant global de 3.795 € relatif à des travaux de reprise des murs du salon pour un montant de 3.200 €, des joints du receveur de douche, de remise en état des spots et de mise en place d’une clayette dans le frigo.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la SCI LE PLATEAU ne rapporte pas la preuve de ce que les trous relevés dans les murs du salon lors de l’état des lieux de sortie résultent d’un usage anormal par le locataire. Elle ne justifie pas non plus de la réalité des désordres qui ont donné lieu au devis du 20 octobre 2021 ni de leur imputabilité à Madame [S] [B], ceux-ci n’étant pas mentionnés sur l’état des lieux de sortie.

La SCI LE PLATEAU est donc mal fondée à retenir l’intégralité du dépôt de garantie et à solliciter le paiement de réparations locatives à hauteur de 2.995 €.

Il en résulte que Madame [S] [B] est quant à elle bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie.

Par ailleurs, le solde de Madame [S] [B] étant créditeur à compter du 10 décembre 2021, la demande de majoration de 10% conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est justifiée mais sera calculée sur la période du 10 décembre 2021 au 11 septembre 2023, date de l’assignation, soit la somme de 840 € (40 € X 21).

La SCI LE PLATEAU sera par conséquent condamnée à restituer à Madame [S] [B] la somme de 1.640 euros (800 + 840 €) au titre du dépôt de garantie majoré.

Sur les demandes accessoires

La SCI LE PLATEAU sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Madame [S] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de jonction des des affaires enregistrées sous les numéros de répertoire générale 23/05843 et 23/05844,

CONDAMNE la SCI LE PLATEAU payer à Madame [S] [B] la somme 1.640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 %,

CONDAMNE la SCI LE PLATEAU aux dépens,

CONDAMNE la SCI LE PLATEAU payer à Madame [S] [B] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE