TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2024

à M^e SEROMORA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02010 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X2U

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [D]

née le 20 Janvier 1927 à [Localité 4]

domiciliée : chez SARL IMMOBILIERE TARIOT (Gestionnaire), [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [S]

née le 29 Octobre 1985 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dhabougui SERO MORA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J], [W], [I] [O]

né le 18 Novembre 1969 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2011, Madame [T] [D], représentée par sa tutrice Madame [A] [Z] [E], a donné à bail à Madame [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actualisé de 675 euros, et 119 euros de provision sur charges. Monsieur [J] [O] et Monsieur [H] [L] se sont portés caution, le dernier ayant mis fin à cet engagement le 21 juin 2017.

Madame [A] [Z] [E] , en qualité de tutrice de Madame [T] [D], a fait signifier à Madame [F] [S], par acte d’huissier de justice en date du 12 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 4288.06 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle, commandement qui a été dénoncé à la caution.

Par actes d’huissier de justice en date du 25 mars 2024 converti en procès-verbal de recherches infructueuses concernant Monsieur [J] [O], et en date du 20 mars 2024 remis à personne concernant Madame [F] [S], Madame [A] [Z] [E], en qualité de tutrice de Madame [T] [D] a fait assigner les requis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [F] [S], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [J] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 6396,23 euros au titre des loyers et charges, décompte au 19 mars 2024, avec intérêts à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [J] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives, soit 784 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 pour être renvoyée en raison de l’indisponibilité du tribunal à l’audience du 26 septembre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à 10 454.23 euros au 9 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle s’est opposée à toutes les demandes de Madame [F] [S], en l’absence de tout justificatif sur les désordres invoqués, et en l’état de travaux déjà réalisés, et a souligné que l’inadaptation du logement à la configuration actuelle de la famille ne lui était pas imputable.

Madame [F] [S], représentée par son conseil, sollicite à titre principal des délais de paiement, soulignant avoir versé 1700 euros en juillet, et expliquant avoir rencontré des difficultés dans son contrat de travail, désormais résorbées lui permettant une reprise à temps plein. Elle a évoqué un règlement quelques jours avant l’audience, qui s’est avéré sur vérification de la part du demandeur, rejeté.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2023, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 décembre 2011 contient une clause résolutoire (article II-11) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer visant cette clause, en l’espèce qui a été signifié le 12 décembre 2023.

Le commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des désordres

Le désordre invoqué, à savoir une fuite de la baignoire, n’est susceptible de constituer une contestation sérieuse, que s’il est de nature à justifier les manquements dans le paiement des loyers. En l’espèce, les échanges produits ne suffisent pas à générer une contestation sérieuse.

La demande d’expertise, ainsi que la demande de paiement à titre provisoire, seront rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [S] reste devoir la somme de 10 454.23 euros au 9 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 784 euros.

Madame [F] [S] sera donc condamnée par provision au paiement de la somme de 10 454.23 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et de délai pour quitter les lieux

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que depuis le mois de juillet 2023, la locataire continue à s’acquitter chaque mois de la somme de 90 euros, qui correspond au complément du loyer déduction faite des versements opérés par la CAF. Or, la suspension du versement de l’allocation à compter de cette date est justifié par l’inadaptation du logement à la configuration de la famille, situation qui n’est pas imputable à la bailleresse, qui reste en droit d’obtenir le paiement intégral du loyer. En effet, la famille était composée de deux enfants au moment de la signature du bail, la naissance de cinq enfants étant postérieure.

Ainsi, et sans qu’il soit reproché une mauvaise foi de la part de la locataire, force est de constater que cette dernière ne justifie pas d’un changement de situation matérielle permettant de supposer qu’elle serait en capacité de s’acquitter via un échelonnement de sa dette locative, particulièrement élevée, les mensualités en tout état de cause ne pouvant, au regard de la limite des trois ans prévue par la loi, être inférieures à 280 euros, somme qui serait due en sus du loyer courant, soit 785 euros. L’octroi de délais de paiement n’aboutirait qu’à l’aggravation de la situation tant de la locataire que de la propriétaire, le maintien dans ce logement, inadapté, étant un obstacle à la reprise des aides de la CAF.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de limiter la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 200 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2011 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse résultant de désordres et REJETTE la demande d’expertise et de provision en découlant ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au montant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit à ce jour 784 euros, à compter du 12 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à Madame [A] [Z] [E] , en qualité de tutrice de Madame [T] [D], à titre provisionnel, la somme de 10 454.23 euros, incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en quittance ou deniers, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, Madame [F] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [F] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [F] [S] à verser à Madame [A] [Z] [E] , en qualité de tutrice de Madame [T] [D], la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE