Tribunal Judiciaire d'Annecy, Référé jcp, 25 mars 2026, n° 25/00496

TJ Annecy 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Annecy, référé jcp, 25 mars 2026, n° 25/00496
Numéro(s) :	25/00496
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie GIROD-ROUX

Texte intégral

Expéditions le : Minute n° 26/00061

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00496 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F67Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [X], [F], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Madame, [E], [V], demeurant, [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 13 octobre 2020, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a donné en location à Mme, [E], [V] et M., [X], [F] un logement situé, [Adresse 3] devenu le, [Adresse 2] à, [Localité 1].

Le 12 avril 2021, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a donné à bail à Mme, [E], [V] et M., [X], [F] un garage n°6950.6014.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 636,77 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a fait assigner Mme, [E], [V] et M., [X], [F] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :

— constater la résiliation des baux sous seing privé en date du 13 octobre 2020 et 12 avril 2021 conclus entre Mme, [E], [V] et M., [X], [F] et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat portant sur un appartement et un garage sis, [Adresse 3] devenu le, [Adresse 2] à, [Localité 1] à la date du 12 juillet 2025 par l’effet des clauses résolutoires ;

— constater que Mme, [E], [V] et M., [X], [F] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 13 juillet 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef ;

— ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Mme, [E], [V] et M., [X], [F] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 2 719,72 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 12 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 636,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— condamner in solidumMme, [E], [V] et M., [X], [F] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidumMme, [E], [V] et M., [X], [F] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 297,49 euros au 31 janvier 2026. Il sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 611,09 euros. Il explique que le dernier règlement est intervenu en juillet 2025 et que depuis le mois de janvier 2026, une pénalité de 7,62 euros est infligée aux locataires à titre d’indemnité de retard en raison de l’absence de réponse à l’enquête de supplément de loyer solidarité.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, Mme, [E], [V] et M., [X], [F] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 12 mai 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 août 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion des locataires

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 12 mai 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 636,77 euros.

Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 12 mai 2025 et le 13 juillet 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 300,00 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 13 juillet 2025 et que Mme, [E], [V] et M., [X], [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme, [E], [V] et M., [X], [F] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme, [E], [V] et M., [X], [F], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme, [E], [V] et M., [X], [F] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer solidairement une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 janvier 2026, Mme, [E], [V] et M., [X], [F] sont redevables d’une somme totale de 4 297,49 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et supplément de loyer solidarité pour le mois de janvier 2026.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié au 13 juillet 2025, les locataires ne sont donc redevables que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer de solidarité.

En conséquence, Mme, [E], [V] et M., [X], [F] seront condamnés à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 289,87 euros (4 297,49 – 7,62) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 636,77 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

Mme, [E], [V] et M., [X], [F] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme, [E], [V] et M., [X], [F] seront donc condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 13 octobre 2020 et le 12 avril 2021 entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat d’une part, et Mme, [E], [V] et M., [X], [F] d’autre part, concernant un logement et un garage n°6950.6014 situés, [Adresse 3] devenu le, [Adresse 2] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 13 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Mme, [E], [V] et M., [X], [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme, [E], [V] et M., [X], [F]de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme, [E], [V] et M., [X], [F] de s’exécuter volontairement, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme, [E], [V] et M., [X], [F] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice,

CONDAMNE solidairement Mme, [E], [V] et M., [X], [F] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 289,87 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 janvier 2026, échéance de janvier incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 12 mai 2025 la somme de 1 636,77 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Mme, [E], [V] et M., [X], [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum, [E], [V] et M., [X], [F] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE