TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE […]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B
JUGEMENT N° 24/273
Enrôlement: N° RG 21/07849 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y75J
AFFAIRE :
M^me X Y (M^e Loïc BALDIN) M. AF FUERTES (M^e Loïc BALDIN) C/
M^me Z AH AI AJ (M^e Agnès AE) M^e AA AB (M^e D’JOURNO Thomas) M^e AC AD (M^e D’JOURNO Thomas) SARL Cabinet LEBRETON (M^e Alain DE ANGELIS)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS: A l’audience Publique du 25 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du prononcé
Président Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente
Greffier Madame Inès MOUSSA, lors des débats
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2024
Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente
Assistée de Madame Inès MOUSSA, Greffièrexpédition délivrée le à M.
Grosse délivrée le 27 MAI 2024 NATURE DU JUGEMENT à Me -L.BALDIN (Toulon) contradictoire et en premier ressort
- A. AE Page 1
- A.DE ANGELIS
-T-D’ JOURNO

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NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Madame X Y née le […] à […] de nationalité […], demeurant 80 chemin du Roucas Blanc – 
13007 […] représentée par Maître Loïc BALDIN, avocat au barreau de Toulon
Monsieur AF AG né le […] à […] de nationalité […], demeurant 80 chemin du Roucas Blanc – 
13007 […] représenté par Maître Loïc BALDIN, avocat au barreau de Toulon
CONTRE
DEFENDEURS
Madame Z AH AI AJ née le […] à […] de nationalité […], demeurant 63 rue Antoine del BELLO – 13010
[…] représentée par Maître Agnès AE, avocate au barreau de […]
S.A.R.L. CABINET LEBRETON immatriculée au RCS du […] sous le numéro 451 476 915, dont le siège social est sis 136 chemin de l’Armée d’Afrique – 13010 […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Alain DE ANGELIS, de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de […]
Maître AC AD Notaire domicilié 28 avenue Alexandre Dumas – 13008 […]
représenté par Maître Thomas D’JOURNO, de la SELARL PROVANSAL AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de […]
Maître AA AB Notaire demeurant 98 Boulevard de Sainte Marguerite – 13009
[…] représentée par Maître Thomas D’JOURNO, de la SELARL PROVANSAL AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de […]
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique en date du 16 février 2021, X Y et AF AG ont acquis de Z AK un bien immobilier situé à […] pour un prix de 215.000,00 Euros.
Au cours de travaux de rénovation, X Y et AF AG ont découvert de nombreuses et importantes traces d’humidité et de sinistre de dégât des eaux ainsi que l’invasion de cafards.
Le 01 mai 2021, X Y et AF AG ont quitté les lieux.
Plusieurs rapports d’expertise ont été établis à la demande de l’assureur HABITATION de X Y et de AF AG.
Par acte en date du 21 juillet 2022, le bien a été vendu pour un prix de 259.000,00 Euros.
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Par acte en date du 27 juillet 2021, X Y et AF AG ont assigné Z AK, la SARL CABINET LEBRETON, Maître AC AD et Maître AA AB aux fins d’obtenir :
- la résolution de la vente,
la somme de 215.000,00 Euros au titre de la restitution du prix à la
-
charge de Z AK, la somme de 16.900,00 Euros au titre du remboursement des droits de mutation à la charge de Z AK et de la SARL CABINET LEBRETON,
- la somme de 20.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts à la charge de Z AK et de la SARL CABINET LEBRETON,
- subsidiairement, une mesure d’expertise,
- la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la charge de Z AK et de la SARL CABINET LEBRETON.
Dans leurs dernières conclusions, ils demandent que Z AK et la SARL CABINET LEBRETON soient condamnées à leur verser la somme de
60.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts, soit :
- Préjudice de jouissance: 15.600,00 € (1200€ x13)
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 – Préjudice moral (forfait) – X Y: 10.000,00 €
- Préjudice moral (forfait)- AF AG: 10.000,00 €
- Préjudice moral (forfait) – AL AG: 10.000,00 €
- Frais d’huissier : 200,00 €
- Diagnostic: 200,00 €
- Taxe foncière : 901,00 €
- Honoraires Agence Immo: 9.000,00 €
- Facture désinfection et ménage avant revente : 456,00 €
- Préjudice matériel (forfait): 5.000,00 €
- Préjudice matériel (frais bancaires): 1.499,00 €
Ils sollicitent enfin la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de
l’article 700 du Code de Procédure Civile.
X Y et AF AG font valoir : que la réception des travaux de réfection du bien était intervenue le 04
-
mars 2022, qu’ils avaient dû demander une suspension de leur prêt, ce qui avait engendré des frais,
- qu’ils avaient dû prendre un logement en location du 01 juillet 2021 jusqu’au 31 décembre 2022.
Concernant la garantie des vices cachés, ils indiquent :
-que la présence d’humidité et la présence de nuisibles étaient connue de
Z AK,
- quela clause de non garantie n’était pas applicable,
- que les pièces produites démontraient la réalité des désordres,
- que Z AK avait été convoquée aux opérations d’expertise,
- que les désordres étaient antérieurs à la vente, que l’état des murs était dissimulé par les lambris et des tapisseries épaisses,
- que les canalisations étaient vétustes depuis des années et qu’elles étaient
à l’origine des sinistres,
- qu’ils n’avaient pas été informés de l’état des canalisations,
- que les désordres n’étaient pas visibles.
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Subsidiairement, concernant le défaut de conformité, X Y et AF AG font valoir :
- que le bien immobilier était inhabitable, qu’il était indiqué dans l’acte authentique que les ouvrages d’assainissement ne présentaient pas d’anomalie.
Concernant la SARL CABINET LEBRETON, ils indiquent :
- qu’elle avait commis des manœuvres dolosives,
- qu’elle leur avait volontairement dissimulé des renseignements, qu’elle leur avait dissimulé la périodicité des opérations de désinsectisation.
*
Z AK fait valoir :
- que la promesse synallagmatique de vente en date du 07 octobre 2020 et l’acte authentique de vente en date du 16 février 2021 mentionnaient les problèmes d’humidité,
- que le rapport d’expertise amiable en date du 20 mai 2020 avait retenu la responsabilité de la SARL CABINET LEBRETON, que X Y et AF AG avaient revendu le bien suivant acte authentique en date du 21 juillet 2022.
Concernant les vices cachés, elle indique :
- que l’acte authentique comportait une clause de non garantie des vices cachés,
- qu’elle était de bonne foi, que les rapports d’expertise n’étaient pas contradictoires et qu’ils lui
-
étaient inopposables,
- qu’elle n’avait pas été convoquée aux opérations d’expertise ayant donné lieu au rapport du 14 mars 2022,
- que la preuve de l’existence de vices cachés n’était pas rapportée,
- qu’il en était de même concernant l’antériorité des désordres en ce que la cause des dommages était la rupture d’une canalisation qui n’était pas préexistante, qu’elle n’avait subi qu’un sinistre dont X Y et AF AG avaient été informés,
- qu’elle n’avait pas connaissance de la nécessité d’effectuer des travaux au niveau de la canalisation,
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 – qu’elle avait informé la SARL CABINET LEBRETON de la présence aléatoire de nuisibles, que X Y et AF AG étaient informés des
problèmes d’humidité.
Concernant l’obligation de délivrance, Z AK fait valoir :
- qu’elle n’avait pas manqué à cette obligation,
- que la maison était raccordée au réseau public d’assainissement,
- que ce raccordement était mentionné dans l’acte authentique, que la durée de trois concernait la durée de validité des diagnostics techniques,
Concernant les demandes indemnitaires, elle indique :
- que le préjudice matériel avait été pris en charge par l’assureur de X
Y et de AF AG, que X Y et AF AG avaient retiré un bénéfice de la revente du bien,
- que les préjudices invoqués n’étaient pas établis,
- que les demandes relatives à l’indemnisation des préjudices étaient fluctuantes.
Subsidiairement, Z AK demande que la SARL CABINET LEBRETON soit condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.
Reconventionnellement, elle demande la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
*
La SARL CABINET LEBRETON conclut au débouté, faisant valoir :
- qu’elle n’avait aucun lien contractuel avec X Y et AF
AG,
-qu’elle avait rempli la mission qui lui avait été confiée par Z
AK,
-qu’elle n’avait jamais constaté la présence de dégâts des eaux ou de nuisibles dans le bien en cause,
- que X Y et AF AG avaient été informés de la possible présence de cafards,
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que le rapport de l’expert désigné par l’assureur de X Y et de AF AG était dénué de toute pertinence,
- qu’elle avait transmis à X Y et à AF AG toutes les informations transmises par Z AK, que le préjudice invoqué n’était pas établi.
Reconventionnellement, elle demande que X Y et AF AG soient condamnés à lui verser la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Maître AA AB et Maître AC AD s’en rapportent à justice, faisant valoir qu’aucune demande n’était formée à leur encontre.
*
MOTIFS
Sur la mise hors de cause de Maître AC AD et de Maître
-
AA AB
Aucune demande n’est formulée à l’encontre de Maître AC
AD et de Maître AA AB, lesquels seront mis hors de cause.
-Sur la garantie des vices cachés
L’article 1641 du Code Civil prévoit :
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du Code Civil prévoit :
Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.
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L’acte authentique comporte la mention suivante en page 22:
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées et domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière
d’utilisation '>
L’acte authentique comporte la clause suivante : L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
Précision étant ici faite qu’aux termes de l’avant-contrat susvisé, le VENDEUR a déclaré que le BIEN avait subi une fuite d’eau pluviale en provenance de la fenêtre de toit du salon. « Cette fenêtre ayant été installé il y a plus de dix ans et ne disposant plus de garantie, a pris l’engagement de faire intervenir un artisan compétent en la matière afin de rétablir la bonne étanchéité de ladite fenêtre de toit ». Le VENDEUR déclare que ces travaux ont été réalisés ce qu’a pu constater l’ACQUEREUR en visitant le BIEN préalablement aux présentes.
Copie de la facture est demeurée annexée aux présentes.
Cette clause n’est valable qu’à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c’est à dire qu’il ait ignoré l’existence du vice. Il appartient à l’acquéreur
n’établir la mauvaise foi du vendeur profane.
Un rapport non contradictoire établi à la demande d’une seule des parties peut constituer un élément de preuve mais il ne peut seul établir les faits allégués. X Y et AF AG produisent plusieurs rapports d’expertise.
Le rapport IRD daté du 20 mai 2021 indiqué comme unilatéral impute les remontées capillaires à une fuite sur la canalisation encastrée d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes
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Le rapport IRD daté du 30 juin 2021 indiqué comme contradictoire reprend ces éléments. Il précise que le refoulement des eaux usées par les appareils sanitaires provient d’engorgement des canalisations privatives des eaux usées et des eaux vannes et que les fissures affectant les canalisations sont antérieures à la vente.
Le rapport ELEX du 14 mars 2022 n’apporte aucun autre élément relativement aux causes des désordres.
Ces rapports permettent d’établir l’origine des désordres, à savoir une fuite sur une canalisation et l’engorgement des canalisations privatives. S’il peut être admis que les fissures et l’obturation des canalisations étaient antérieures à la vente, les rapports produits ne permettent pas de démontrer que Z AK en avait connaissance.
Toutefois, dans le cadre du compromis de vente, Z AK a indiqué que les murs avaient souffert de remonté d’humidité par capillarité. Si Z AK avait connaissance de ces désordres, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas démontré qu’elle en connaissait la cause et que X Y et AF AG en ont été informés, ce qui exclut la mauvaise foi de Z AK.
Concernant la présence de cafards, la question a été posée à Z AK qui a indiqué procéder à une désinsectisation certaines années et appeler la SERAMM tous les dix jours entre avril et juin pour effectuer une désinsectisation dans le réseau égout. Aucun élément ne permet de démontrer que la présence des cafards avant la vente avait l’ampleur de celle constatée par X Y et par AF AG alors qu’au surplus, il résulte du rapport de la société NUISIBLES 13 que, lors de sa première intervention le 17 mars 2021, elle n’avait pas constaté la présence de cafards et qu’elle estimait qu’il s’agissait d’une faible infestation. La mauvaise foi de Z AK n’est donc pas démontrée.
En l’état de ces éléments, il convient de faire application de la clause de non-garantie. Les demandes formées par X Y et par AF AG sur le fondement de la garantie des vices cachés entrent dès lors en voie de rejet.
Sur le défaut de conformité
X Y et AF AG invoquent l’article 1616 du Code
Civil qui prévoit :
Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.
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Or le litige ne porte pas sur la contenance du bien mais sur ses qualités. Il convient donc de faire application de l’article 1604 du Code Civil qui prévoit :
La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.
Il y a manquement à l’obligation de délivrance quand la chose délivrée n’est pas conforme à la chose vendue. Le défaut de conformité résulte d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée et affecte donc seulement
l’usage convenu et non l’usage normal du bien vendu.
Il est impossible de cumuler action en garantie des vices cachés et action pour défaut de délivrance conforme. En cas de vice affectant l’usage normal de la chose vendue, seule une action en garantie des vices cachés est susceptible
d’être intentée.
En l’espèce, les désordres invoqués affectant l’usage normal du bien immobilier, l’action pour défaut de délivrance ne peut pas être intentée pour faire échec à la clause de non-garantie des vices cachés.
Les demandes formées par X Y et par AF AG sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance entrent dès lors en voie de rejet.
- Sur la responsabilité de la SARL CABINET LEBRETON
X Y et AF AG invoquent des manœuvres frauduleuses commises par la SARL CABINET LEBRETON.
Il n’est aucunement démontré que la SARL CABINET LEBRETON avait connaissance de l’état des canalisations. Aucune dissimulation ne peut donc lui être reprochée.
X Y et AF AG ont été informés des remontées
d’humidité par capillarité au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente.
L’échange de textos ne permet pas d’établir que la SARL CABINET LEBRETON avait connaissance d’une présence récurrente et d’ampleur de cafards. Au surplus, il résulte du rapport de la société NUISIBLES 13 que, lors de sa première intervention le 17 mars 2021, elle n’avait pas constaté la présence de cafards et qu’elle estimait qu’il s’agissait d’une faible infestation.
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En l’état de ces éléments, la responsabilité de la SARL CABINET LEBRETON ne sera pas retenue et les demandes formées par X Y et par AF AG à son encontre seront rejetées.
Sur les autres chefs de demandes
-
En l’état du rejet des demandes formées par X Y et par AF AG, l’appel en garantie formé par Z AK à l’encontre de la SARL CABINET LEBRETON est sans objet.
Il convient d’allouer à Z AK la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Il convient d’allouer à la SARL CABINET LEBRETON la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de X Y et de AF AG les frais irrépétibles par eux exposés.
En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
*
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
MET Maître AC AD ET Maître AA AB hors de cause,
DEBOUTE X Y et AF AG de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
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CONDAMNE in solidum X Y et AF AG à verser à Z AK la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE in solidum X Y et AF AG à verser
à la SARL CABINET LEBRETON la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE in solidum X Y et AF AG aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du
Code de Procédure Civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de […] le 06 mai 2024.
Signé par Madame MANNONI, Présidente, et par Madame MOUSSA, Greffière présente lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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