TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU :02.06.2025 pro 30 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE :

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à M^e Mathilde MARTIN…………………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/02116 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3FUW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [Y] épouse [Z]

née le 05 Septembre 1978 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde MARTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 novembre 2017 [B] [U] a donné à bail à [X] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des désordres sont apparus et un accord est intervenu courant 2020 entre bailleur et locataire. La locataire faisait procéder aux travaux nécessaires contre une exonération de loyer pendant 8 mois.

De nouveaux désordres apparaissaient et la locataire adressait au bailleur une demande d’intervention le 7 octobre 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 novembre 2022, [X] [Y] a fait assigner [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de, après actualisation des demandes :

condamner ce dernier à payer la somme de 30000 euros à titre de préjudice de jouissance,condamner ce dernier à payer la somme de 1200 euros au titre des factures d’électricité,condamner ce dernier à rembourser les charges locatives non justifiéescondamner ce dernier à payer la somme de 101,91 euros à titre de frais d’huissier injustifiés,fixer à 365 euros le montant de l’indemnité d’occupationdire qu’il conviendra de déduire le dépôt de garantie des sommes retenues à au titre des dégradations locatives.à titre infiniment subsidiaire condamner le bailleur à leur payer la somme 5992,36 € à titre de dommages et intérêtsdébouter le défendeur de toutes ses demandesne pas ordonner l’exécution provisoirecondamner le défendeur au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné en la forme d’un procès-verbal de vaines recherches, [B] [U] a comparu et conclu à :

condamner sous astreinte la demanderesse à transmettre ses attestations d’assurances 2022 et 2023 ainsi que les justificatif d’entretien de la chaudièrevalider le congé à effet au 8 novembre 2023condamner la demanderesse à payer la somme de 2055,96 euros au titre des loyers non payés courant 2020condamner la demanderesse à payer la somme de 5000 euros à titre de procédure abusivedébouter le demandeur de toutes ses demandescondamner [X] [Y] , à lui payer au titre de l’arriéré locatif 6528,22 euros, et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 6528,22 euros, outre la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la demanderesse à la somme de 10420 euros au titre des réparations locativescondamner le défendeur à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Il est précisé que la locataire a quitté les lieux en mai 2024 et que le bailleur a pu obtenir la restitution des lieux le 17 juin 2024.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2025 prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas son obligation si cette exécution est suffisamment grave.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation et décent.

En l’occurrence, il est constant que l’état des lieux d’entrée ne fait pas apparaître de cause d’indécence, que s’agissant des désordres constatés avant décembre 2020, les parties justifient d’un accord prévoyant l’indemnisation des travaux réalisés par la locataire pour y remédier par une exonération totale des loyers pendant huit mois de sorte que sur cette période aucun préjudice de jouissance supplémentaire ne saurait être évoqué.

S’agissant de la période postérieure soit à compter du 7 octobre 2021 et la demande d’intervention du bailleur. La réalité des désordres est attestée par une mise en demeure des services de la Ville de [Localité 4] en date du 2 décembre 2021, par un rapport d’enquête en date du 8 mars 2022 quand bien même ce rapport n’est pas contradictoire et contient des erreurs matérielles manifestes, mais aussi par les factures d’intervention de MGS PASTORE pour l’électricité en janvier 2022, de changement de chaudière et de l’entreprise CITEMETRIE attestant des travaux réalisés par le bailleur.

Si la demanderesse allègue la poursuite des désordres postérieurement aux travaux sus-visés la production des diagnostics techniques de mai 2022 et de l’état des lieux de sortie dément la réalité de l’insalubrité du logement après la réalisation des travaux.

En conséquence eu égard au dysfonctionnement de la chaudière à l’hiver 2021, à l’installation électrique non conforme et aux autres désordres constatés, il apparaît que la demanderesse a subi un trouble de jouissance et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Toutefois ce dernier a réalisé les travaux nécessaires en un bref délai de sorte que le préjudice de jouissance doit être évalué à la somme de 1800 euros.

Sur la demande au titre des factures d’électricité

Ce préjudice résultant de la non conformité de l’installation électrique, il est compris dans la réparation au titre du préjudice de jouissance engendré au titre de l’indécence du logement. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des charges injustifiées

S’agissant d’une demande d’un montant indéterminé, elle sera rejetée.

Sur la demande au titre des frais injustifiés

Le caractère injustifié des frais d’huissier n’étant pas suffisamment démontré cette demande sera rejetée

Sur la demande en validation du congé avec résiliation du bail

La validité du congé n’est pas contesté de sorte que sa validation n’a pas à être prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de production des attestations d’assurance et d’entretien de la chaudière.

La locataire ayant quitté les lieux, la demande de production des documents d’assurance et d’entretien sont sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2055,96 euros au titre des loyers non payés courant 2020

Il est constant que les parties ont conclu un accord de non paiement des loyers pour les mois de mai à décembre 2020 en raison des désordres constatés et en compensation des travaux réalisés par la locataire.

La locataire a justifié de la réalisation de travaux. Le bailleur conteste la valeur des travaux réalisés par rapport à l’exonération des loyers accordés.

Pour se faire, il se fonde seulement sur le montant d’une facture produite, mais n’apporte aucun élément précis permettant de déterminer la corrélation entre le montant de la ristourne et la nature et le nombre des travaux réalisés ou à réaliser.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[X] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte fourni que [X] [Y] reste devoir la somme de 6528,22 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de avril 2025 inclus.

[X] [Y] sera donc condamnée, au paiement de la somme de 6528,22 euros à la [B] [U], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [X] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [X] [Y] au paiement de celui-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Le bailleur ne justifie pas suffisamment d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif majoré des intérêts de retard.

Sur les réparations locatives.

Si la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie fait apparaître de nombreuses dégradations locatives justifiant la conservation du dépôt de garantie, le seul devis fourni par le propriétaire ne justifie pas suffisamment du montant des réparations à effectuer de sorte que la demande de condamnation au titre des réparations locative sera rejetée.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Le caractère abusif de la procédure n’est pas démontré. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

[X] [Y] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [B] [U] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [B] [U] à verser à [X] [Y] la somme de 1800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [X] [Y] à verser à [B] [U] la somme 6528,22 euros selon décompte à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [X] [Y] , au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 977,17 euros qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

Autorise [B] [U] à conserver le dépôt de garantie ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

CONDAMNE [X] [Y] , à verser à [B] [U] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [Y] , aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président