TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e MATTEI [Localité 1] [Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05219 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65LY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 20 novembre 2020, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat, Office Public de l’Habitat (OPH), a consenti à M. [J] [G] et Mme [P] [G] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], 1er étage, appartement 174, dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 407,07 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [J] [G] et Mme [P] [G] le 26 mai 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.009,18 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, l’OPH 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son directeur général, a fait assigner en référé M. [J] [G] et Mme [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;leur condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 2.153,33 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 11 septembre 2025, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l’audience du 11 décembre 2025, l’OPH 13 Habitat représenté par son conseil réitère les termes de son assignation.

M. [J] [G] et Mme [P] [G], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 septembre 2025 a été dénoncée le 18 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF)

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée ou à défaut de la CAF.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 19 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 17 septembre 2025.

Par conséquent, l’OPH 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 20 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025, pour la somme en principal de 1.009,18 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

M. [J] [G] et Mme [P] [G] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [J] [G] et Mme [P] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 6, en page 6.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [J] [G] et Mme [P] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 663,77 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement M. [J] [G] et Mme [P] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [J] [G] et Mme [P] [G], restent devoir, après déduction des frais de procédure (90,74 + 60,71), des régularisations de charges (110,28 + 327,52) et des frais d’enquête sociale (7,62 X 3) non justifiés, la somme de 3.048,54 euros, à la date du 8 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [J] [G] et Mme [P] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [J] [G] et Mme [P] [G] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 3.048,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [G] et Mme [P] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH 13 Habitat, M. [J] [G] et Mme [P] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 novembre 2020 entre l’OPH 13 Habitat d’une part et M. [J] [G] et Mme [P] [G] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [G] et Mme [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [G] et Mme [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [P] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent soixante-trois euros et soixante et dix-sept centimes (663,77 euros) à ce jour, à compter du 27 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [G] et Mme [P] [G] à verser à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme trois mille quarante-huit euros et cinquante-quatre centimes (3.048,54 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 8 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] et Mme [P] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] et Mme [P] [G] à verser à l’OPH 13 Habitat une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,