TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e BALLADUR

La DRFIP

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/01798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par Maître Pierre BALLADUR, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire #E0476

DÉFENDEUR

LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 23] ET D’ILE-DE-FRANCE

[Adresse 20]

[Localité 17]

représenté par son Inspecteur

Décision du 06 Février 2026

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/01798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Diane FARIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2025 tenue en audience publique devant Augustin BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 30 janvier 2026, celle-ci étant prorogée au 6 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

[G] [W] est décédé le [Date décès 11] 2016, laissant pour lui succéder Madame [N] [W], née [L], sa veuve, Madame [P] [W], épouse [C], sa fille, Madame [H] [J], sa fille suivant jugement d’adoption du tribunal de grande instance de Paris du 17 décembre 2014, Monsieur [S] [Z], son fils naturel reconnu par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 juillet 1979.

Une déclaration de succession a été adressée le 28 décembre 2016 au service vérificateur, signée par Madame [N] [W] et Madame [H] [J], incluant dans l’actif successoral deux biens immobiliers situés au [Adresse 7] dans le [Localité 16], soit un appartement situé au 1er étage d’une superficie de 235,65 m2, et un local commercial situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 225,60 m2.

A la demande de Madame [P] [W] et de Monsieur [S] [Z], le tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, a, par ordonnance du 14 septembre 2017, désigné Maître [B] [I] en qualité d’administratrice de la succession.

La succession a fait procéder à une estimation par [Localité 23] Notaires Services qui a fixé la valeur de l’appartement du 1er étage à 3.480.000 euros et le local commercial situé au rez-de-chaussée à 3.320.000 euros.

Après avoir exercé son droit de communication auprès du mandataire successoral, le service vérificateur a adressé, le 29 novembre 2019, à l’administrateur de la succession et Madame [J] une proposition de rectification.

En outre, après mise en demeure de l’administration, une déclaration rectificative de succession lui a été adressée le 13 décembre 2019.

Les observations du contribuable formulées respectivement le 6 février 2020 et le 7 février 2020 par Madame [J] et l’administrateur de la succession ont donné lieu à un maintien partiel des rectifications.

Après que Madame [J] a formé un recours hiérarchique ayant donné lieu au maintien des rectifications dans leur état du 25 janvier 2022, les droits rappelés ont été mis en recouvrement pour un montant total de 518.468 euros, pénalités inclus.

Madame [J] a formé une réclamation contentieuse en date du 3 mai 2023 ayant donné lieu à un rejet implicite de l’administration.

C’est dans ce contexte que par acte du 2 février 2024, Madame [J] a fait assigner l’administration et aux termes de ses dernières écritures signifiées le 18 juin 2025, demande à ce tribunal, au visa des articles R 190-1 et R 196-1 du livre des procédures fiscales, 761 et 777 du code général des impôts, de :

«  DIRE ET JUGER que les valeurs vénales des deux actifs immobiliers dépendant de la succession de M. [G] [W] à retenir pour le calcul des droits de succession y afférents, sont de :

—  4 043 834,12 € pour l’appartement familial (lot n° 1) d’une superficie de 235,65 m2, situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 22] ([Adresse 18]) avant déduction de l’abattement de 20 % pour logement de famille ;

—  1 856 979,74 € pour le magasin (lot n° 8) d’une superficie de 225,60 m2, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24],

Par conséquent :

DIRE ET JUGER que le montant des droits d’enregistrement dus par l’ensemble des héritiers de M. [G] [W] s’élève à un total de 282 015 € ;

Par conséquent :

ANNULER l’avis de recouvrement n° 20220605288 du 30 juin 2022 mettant à la charge de Mme [H] [J] une somme de 518 468 € au titre des droits d’enregistrement sur la succession de M. [G] [W] ;

CONDAMNER l’Etat à reverser à la succession de M. [G] [W], une somme de 246 542 €, au titre du trop-perçu sur les droits d’enregistrement ;

CONDAMNER l’Etat à verser à Mme [H] [J] une somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. "

Par dernières écritures signifiées le 16 octobre 2025, l’administration demande à ce tribunal, au visa des articles 666 et 761 du code général des impôts, L. 17, L.,57 et R*194-1 du livre des procédures fiscales, de:

«  à titre principal

CONFIRMER les rappels effectués par l’administration ;

CONFIRMER la décision de rejet implicite de l’administration ;

DÉBOUTER Mme [H] [J] de ses demandes, moyens et fins ;

à titre subsidiaire

JUGER que la valeur de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 25] ne peut être inférieure à 4 034 834 € (avant abattement de 20%), montant expressément accepté dans l’assignation;

JUGER que la valeur du local commercial sis [Adresse 3] [Localité 23] e ne peut être inférieure à 3 580 000 €, valeur portée dans la déclaration de succession rectificative ;

CONFIRMER la décision de rejet implicite de l’administration à hauteur de ces montants ;

DÉBOUTER Mme [H] [J] de ses demandes, moyens et fins ;

en tout état de cause

REJETER la demande de Mme [H] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à la charge de Mme [H] [J];

CONDAMNER Mme [H] [J] à tous les dépens de l’instance. "

La clôture a été prononcée le 17 octobre 2025, l’affaire étant appelée à l’audience du 12 décembre 2025, mise en délibéré au 30 janvier 2026 et prorogée au 6 février 2026.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale

Madame [J] conteste le rehaussement opéré par l’administration, en prenant appui sur les dispositions de l’article 761 du code général des impôts. Elle expose tout d’abord, à propos de l’appartement situé au premier étage du [Adresse 7] dans le [Localité 16], en avoir initialement déclaré la valeur à 3.800.000 euros et, après application d’un abattement de 20% pour résidence de famille, réduit cette valeur à 3.100.000 euros et ce dans la déclaration de succession du 28 décembre 2016, pour retenir par la suite, à la demande du mandateur successoral, une valorisation par [Localité 23] Notaires Service, le 24 janvier 2018, à 3.680.000 euros. Elle indique que cette dernière valeur a été réduite, après application de 20% pour logement familiale, à 2.944.000 euros. Elle estime que la valeur retenue par l’administration après mise en œuvre de la procédure contradictoire, à la somme de 4.418.375 euros, soit 18.750 le m² après déduction d’un forfait de vétusté de 1.350 euros le m², ne correspond pas à la valeur véritable du bien. Elle précise que cette valorisation réalisée sur la base de 20.000 euros le m² repose sur trois biens retenus par l’administration comme termes de comparaison, dont la moyenne fait ressortir en réalité un prix de 19.635,33 euros le m², ce qui constitue une première erreur du service à corriger. Elle indique, sur le fond, que l’administration a écarté comme terme de comparaison la vente d’un bien en duplex situé [Adresse 27] retenu par [Localité 23] Notaires Services, à tort, dans la mesure où les duplex sont des biens particulièrement recherchés et dès lors de prix élevés, la critique tenant à la superficie moindre de ce bien par rapport à celui à évaluer n’étant pas pertinente dès lors que l’administration a retenu elle-même des biens de surface moindre, démarche pareillement retenue par le service dans la valorisation du second bien pour le terme de comparaison n°8. Elle préconise, dès lors, de retenir comme terme de comparaison le bien en duplex de la [Adresse 27] et en le prenant en compte, il en résulte un prix de 18.850,59 euros le m². Elle entend affiner encore ce prix en utilisant la base de données Patrim’ mise à la disposition du public par l’administration, cette utilisation révélant 15 mutations intervenues dans les 18 mois précédant le décès de [G] [W], dont la compilation établit un prix moyen par m² de 18.410,34 euros et, après déduction de l’abattement de 20% pour logement de famille, un prix du bien établi à 17.160,34 euros. Elle indique par ailleurs, à propos du coefficient de vétusté, que l’administration ne peut pas en reconnaître le bien-fondé tout en subordonnant son application à certaines conditions, sauf à violer l’obligation de bonne foi qui lui incombe. Elle soutient, devant la remise en cause par l’administration de l’expertise de la Chambre des notaires de [Localité 23], avoir eu recours à la base de données Patrim’ pour retenir une valorisation supérieure à celle présentée dans la déclaration de succession rectifiée, ce qui témoigne de la bonne foi de la concluante. Elle désapprouve la démarche de l’administration consistant à remettre en cause les termes de comparaison issus de cette base de données,

— alors que le recours à des termes de comparaison situés dans le 7ème arrondissement apparaît pertinent lorsque le bien à évaluer se trouve [Adresse 31] dans le [Localité 15], les deux arrondissements étant limitrophes, sans qu’il y ait lieu d’observer une différence culturelle eu égard aux rues environnantes abondant en galeries d’art et d’antiquaires ;

— alors que le 7ème arrondissement n’est situé qu’à quelques mètres du bien à évaluer, les termes de comparaison retenus se situant certes dans le 7ème arrondissement en partie mais à moins de 400 mètres, ce qui garantit la proximité géographique des comparables.

Elle considère comme pareillement infondée la démarche de l’administration consistant à lui reprocher le recours à des termes de comparaison de surfaces comprises entre 120 et 209 m² pour un bien à évaluer de 235 m², la critique ne pouvant prospérer dès lors que la comparaison doit s’établir sur des biens similaires et non sur des biens strictement identiques. Elle observe que le service a eu de son côté recours à des termes de comparaison aux superficies comprises entre 158,66 et 248,68 m², estimant dès lors que l’évaluation établie par elle-même à partir de la base Patrim’ doit être retenue.

Madame [J] expose ensuite, à propos du local commercial situé au [Adresse 7] dans le [Localité 16], constituant le second lot du bien dont la valeur est contestée, que c’est à tort que l’administration a procédé à un rehaussement à partir d’une valorisation qu’elle établit à 6.776.000 euros, soit 47.000 euros le m² alors que dans la déclaration de succession rectifiée déposée le 13 décembre 2019, la concluante a, de bonne foi, présenté une valorisation corrigée à la hausse par rapport à la déclaration initiale, établie à 3.320.000 euros. Elle considère comme erronée la valorisation retenue par l’administration.

Premièrement, elle affirme que les termes de comparaison sont situés dans des quartiers différents, présentant des caractéristiques sociologiques, culturelles et économiques différentes. Elle souligne que les deux termes de comparaison situés au [Adresse 8], se trouvent dans un quartier autrement plus réputé, non loin du Bon Marché, mondialement connu, alors que le dernier terme de comparaison, situé [Adresse 10] dans le quartier de l’Odéon, prend place dans un quartier où se concentrent des magasins de vêtements et de maroquinerie de luxe. Elle rappelle que le bien à évaluer se situe dans un quartier accueillant surtout des galeries d’art et des antiquaires. Elle conteste la démarche de l’administration consistant à écarter délibérément des termes de comparaison situés à proximité immédiate du bien à évaluer et de surfaces similaires au prétexte d’une activité différente, afin de privilégier le recours à des biens de surfaces différentes situés dans des quartiers différents, au prétexte d’une affectation de ces comparables au même type d’activité économique de prêt-à-porter. Elle note qu’une telle démarche ne repose sur aucune règle de droit, outre qu’elle aboutit à une survalorisation artificielle du bien en cause, à quoi s’ajoute l’absence de clause de spécialisation dans le bail commercial conclu entre [G] [W] et la société Golden Goose, ainsi que la règle selon laquelle en l’absence de termes de comparaison similaires, il ne convient pas de retenir comme comparable l’identité d’activités commerciales des locaux, mais de s’appuyer prioritairement sur la similarité des caractéristiques physiques (situation géographique, superficie, année de construction, agencement) et, dans un second temps, sur les caractéristiques juridiques du bien comme la location ou l’indivision. Elle estime dès lors que c’est à tort que l’administration a privilégié l’identité d’activité économique des immeubles retenus pour procéder à la valorisation, allant à l’encontre d’une jurisprudence qu’elle cite elle-même ([21].Com., 16 février 2016, n°14-23.301).

Deuxièmement, Madame [J] observe que l’administration est mal fondée à lui faire reproche de faire usage de termes de comparaison aux superficies moindres que celle du bien à évaluer, notant que celle-ci agit de même à propos d’un local unique de 157 m² consistant en réalité dans quatre locaux distincts, respectivement de 57,87, 51,11, 33,63 et 14,96 m². Elle indique par ailleurs que la moyenne des termes de comparaison proposés par l’administration est de 39,39 m², soit quatre fois plus petite que le bien à évaluer, de 154 m², de telle sorte que les comparables retenus par l’administration sont dénués de pertinence. Elle précise que les termes de comparaison n°2 et 3 retenus par l’administration ont respectivement une superficie de 69,99 m² et 69,80 m², soit 45% de la superficie du bien à évaluer, leur pertinence étant encore sujette à caution. Elle ajoute que les cessions n°1 et 2 portent sur des biens vendus avec une clause d’indivisibilité, dans le cadre d’une opération plus importante incluant d’autres biens, dont certains situés dans la commune de [Localité 32], pour un prix global de près de 31 millions d’euros, raison pour laquelle l’administration n’a pas souhaité communiquer le détail de ces ventes, la requérante ayant dû s’informer elle-même. Elle estime que ces ventes formant les termes de comparaison n°1 et 2, s’inscrivant dans le cadre d’une seule et même opération immobilière globale, de très grande importance sur 16 actes de vente au total, négociées de façon indivisible et selon des conditions inconnues, ne sont pas pertinentes.

Troisièmement, Madame [J] conteste le recours de l’administration à la méthode par capitalisation pour déterminer la valeur vénale d’un bien, rappelant la jurisprudence en vertu de laquelle cette méthode n’intervient qu’à défaut d’existence de termes de comparaison suffisants pour apprécier une telle valeur (Cass. Com., 12 février 2008, n°07-12.042). Elle précise que c’est à tort que l’administration a entendu combiner cette méthode avec celle par comparaison, ce d’autant plus que la base Patrim’ contient des mutations intervenues dans les 18 mois précédant celle en cause, en nombre suffisant pour permettre le déploiement de la méthode par comparaison. Elle ajoute, à titre surabondant, que la société Golden Goose, preneur à bail du local à évaluer, a accepté en l’espèce de régler un surloyer, à la suite d’un appel d’offre, afin d’acquérir une position stratégique dans le cadre de son développement à l’étranger.

Madame [J] s’appuie, en définitif, sur la base Patrim’ de laquelle elle a isolé 3 cessions comparables pour retenir un prix moyen au m² de 12.058,31 euros. A l’argument adverse selon lequel la cession portant sur le local situé au [Adresse 14], serait un appartement à usage d’habitation pendant que celle portant sur le bien situé au [Adresse 12], porterait sur des bureaux loués à un cabinet d’avocats, elle réplique que les pièces 3 et 4 produites par l’administration à l’appui de son argument sont des actes de vente dépourvus de date, de telle sorte qu’elle ne sont pas pertinentes au regard de l’extrait de la base Patrim’ qui, pour ces biens, recense des ventes intervenus les 3 février et 3 juin 2015. Elle produit en outre des photographies tendant à démontrer que les rez-de-chaussée des deux immeubles sont bien occupés par des commerces. Elle conteste tout autant l’argument adverse critiquant le caractère comparable de la cession de bien situé au [Adresse 13], qui serait occupé par une galerie d’art, la nature de l’activité, comme dit auparavant, étant indifférente. Elle estime dès lors que le bien doit être évalué à 154 m² multiplié par 12.058,31 euros, soit la somme de 1.856.979,74 euros, soit un excès d’actifs déclarés de 1.463.020,26 euros sur les 3.320.000 euros déclarés. Après un nouveau calcul, Madame [J] établit les droits dus par les héritiers à 282.015 euros et à partir du moment où les droits déjà réglés s’élèvent à 528.557 euros, l’administration doit restituer à la succession un trop-perçu de 246.542 euros.

En réplique et à titre liminaire, l’administration fait valoir, à propos de la demande adverse de ramener à la somme de 282.015 euros les droits dus et à ce que soit reversée celle de 246.542 euros, que la différence entre 528.557 euros et 282.015 euros n’est pas égale à 246.542 euros, mais à 236.453 euros.

Ceci étant précisé, elle considère que c’est à tort que la requérante conteste l’évaluation faite par le service des deux biens objets de la mutation à titre gratuit. Elle observe que la valeur de l’appartement telle que figurant dans l’assignation est assez proche de celle retenue par le service dans la proposition de rectification, alors que celle du local commercial prenant place dans l’assignation est inférieure de près de 50% à celle adoptée par le service.

A propos de l’appartement d’habitation, elle souligne la similarité des termes de comparaison qu’elle a retenus, correspondant tous à des cessions antérieures au décès de [G] [W], conformément à la jurisprudence préconisant en la matière la primauté de la méthode par comparaison. Elle reprend la précision figurant dans l’assignation selon laquelle la moyenne des trois termes de comparaison retenus par le service revient à 19.635 euros le m², confirmant sa position selon laquelle l’application de l’abattement de 20% pour vétusté à titre de conciliation est indissociable du maintien de la valeur de 20.100 euros le m². Elle conteste par ailleurs les termes de comparaison retenus dans l’expertise amiable confiée par la demanderesse à l’entité [Localité 23] Notaires Service, en défaut de leur défaut de similarité.

Elle affirme avoir tenu compte dans sa démarche de valorisation, de l’ensemble des spécificités du bien, de son état général et, implicitement, de l’existence de la chambre de bonne du 7ème étage de 18m², cette surface étant nettement supérieure à celle des termes des comparables n°2 et 3, de 8m² seulement. Elle relève que cette chambre de bonne constitue un bien pouvant être loué en tant que bien autonome dès lors qu’elle dispose de sanitaires indépendants.

Au sujet de l’évaluation du local commercial, l’administration souligne le positionnement géographique attrayant en quai de Seine du bien, avec une fréquentation par des touristes fortunés. Elle réplique à l’argument adverse, tenant au défaut de similarité en raison de la différence de situation géographique des termes de comparaison, que le marché des locaux commerciaux est plus restreint, justifiant le recours à des cessions portant sur des surfaces très inférieures, soulignant que la requérante a eu également recours à des cessions portant sur des surfaces moindres. Elle note que contrairement aux dires adverses, la nature de l’activité exerce nécessairement une influence sur le prix. Elle critique par ailleurs l’argument adverse portant sur les termes de comparaison n°1 et 2 qui ne formeraient qu’un bien unique, les actes de vente venant dire le contraire. Elle conteste en outre l’existence d’un surloyer inhérent au bien portant sur le local à évaluer, la requérante n’apportant pas la preuve de son allégation. Elle indique en outre que les deux termes de comparaison situés, l’un au [Adresse 14], l’autre au [Adresse 12], ne sont pas pertinents dans la mesure où il ne s’agit pas de locaux commerciaux, le premier étant un appartement d’habitation, le second étant loué en tant que bureaux pour un cabinet d’avocats, ajoutant que celui situé au [Adresse 13] n’est pas davantage similaire pour abriter une galerie à l’activité différente. Elle entend dès lors maintenir la rectification.

Sur ce,

Il est de principe que la valeur vénale d’un immeuble est déterminée par le libre jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel qui seul fait ressortir le prix que le propriétaire pourrait obtenir du bien considéré compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation, l’évaluation étant faite par la comparaison de termes possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux mais non strictement identiques, cette valeur vénale des immeubles étant en outre déterminée par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires antérieurement à la date de la mutation soumise à la formalité.

Sur l’évaluation de l’appartement d’habitation

Au cas particulier, pour évaluer l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 5] dans le [Localité 16], la requérante se prévaut d’une expertise amiable de la base [Localité 23] Notaires faisant ressortir trois termes de comparaison antérieurs au décès de [G] [W].

A titre liminaire, il sera relevé que les termes de comparaison postérieurs à ce décès et mentionnés dans cette expertise sont dénués de pertinence.

Pour ce qui est des termes de comparaison antérieurs au décès, Madame [J] fait tout d’abord état d’un bien en duplex, situé [Adresse 28], d’une superficie de 127 m², cédé en juin 2016 pour un prix de 2.100.000 euros, soit 16.535 euros le m².

Outre que l’année de construction de ce bien n’est pas précisée, il sera relevé qu’il est d’une superficie moindre que le bien à évaluer, de 235 m², devant être encore relevé que le terme de comparaison ne mentionne pas l’existence d’une chambre de bonne alors que le bien à évaluer en comporte une, de 18m² et dotée de sanitaires autonomes, située au 7ème étage.

Dès lors, il y a lieu d’exclure ce bien situé [Adresse 27] dans le [Localité 15] comme dépourvu de pertinence.

Madame [J] propose ensuite comme terme de comparaison un bien situé [Adresse 26] dans le [Localité 16], d’une superficie de 132m², comportant 3 pièces, cédé en février 2014 au prix de 1.680.000 euros, soit 12.727 euros le m².

Or l’année de construction de ce bien n’est pas précisée, pas davantage la qualité de l’immeuble, devant être relevé également sa superficie moindre que celle du bien à évaluer, de telle sorte que ce terme de comparaison est également dénué de pertinence.

Il demeure un autre bien également situé [Adresse 26], d’une superficie de 249 m², comportant 5 pièces, cédé en avril 2015 au prix de 5.000.000 euros, soit 20.080 euros le m².

Bien que l’année de construction du bien et l’éventuelle existence de chambre de bonne ne soient pas mentionnées, ce bien, par sa superficie et sa proximité géographique, semble davantage présenter de similarités avec le bien à évaluer.

Il ne peut cependant suffire à asseoir une comparaison pertinente, l’exigence de plusieurs termes de comparaison étant nécessaire, outre qu’il présente le désavantage pour la requérante, de comporter un prix supérieur à celui qu’elle propose.

Quant aux trois termes de comparaison proposés par l’administration pour évaluer cet appartement du 1er étage, il sera relevé qu’ils sont tous géographiquement proches du bien à évaluer, construits respectivement entre 1700, 1765 et 1901 alors que le bien à évaluer a été construit en 1790.

En outre, ils portent sur des cessions intervenues entre avril 2015 et mars 2016, leurs superficies respectives de 158 m², 187 m² et 248 m² étant, pour les deux premières, certes moindres que celle du bien à évaluer mais substantiellement plus élevées que celles émanant de la requérante.

Des précisions sont également fournies sur l’environnement et l’agencement des lieux, faisant ressortir des biens dont la similarité avec le bien à évaluer en fait des termes de comparaison pertinents.

L’administration prend acte de l’erreur de plume qu’elle a commise pour abonder dans le sens de Madame [J], retenant un prix moyen au m² de 19.635 euros.

Par ailleurs, il n’est pas utilement discuté par l’administration que le bien soumis à évaluation doit supporter un abattement pour vétusté de 20%, cet abattement n’étant subordonné à aucune condition tenant à l’approbation ou à l’improbation de la requérante dans la mesure où la cause de l’abattement procède d’une appréciation objective.

Par suite, la valorisation du bien s’établit à 19.635 euros moins 20% égale 15.708 euros le m².

15.708x235=3.691.380 euros

L’administration retient, dans sa réponse aux observations du contribuable en date du 25 janvier 2022 une valorisation du bien établie à 3.534.750 euros, soit une somme moindre qui, favorable à la requérante, doit être retenue.

Il en résulte que le service a procédé à une évaluation exempte de critique de l’appartement d’habitation servant de logement familial.

Sur l’évaluation du local commercial

En l’espèce, les termes de comparaison proposés par la requérante sont les suivants :

— Février 2016 : [Adresse 29], commerce de 77 m², vendu libre 800.000 euros, soit 10.390 euros le m² ;

— Décembre 2016 : [Adresse 29], commerce de 173 m², vendu occupé 2.000.000 euros, soit 11.561 euros le m², loué sur la base de 387 euros HT-HC/m²/an, soit un taux de rendement de 3,3% ;

— Juillet 2016 : [Adresse 29], commerce de 125 m², vendu occupé 1.180.000 euros, soit 9.440 euros le m², loué sur la base de 398 euros HT-HC/m²/an, soit un taux de rendement de 4,2% ;

— Mars 2015 : quai Voltaire, commerce de 111m², vendu occupé 1.420.000 euros, soit 12.793 euros le m², loyer non communiqué.

L’administration, pour sa part, présente les termes de comparaison suivants :

— vente du 8 juin 2016 : plusieurs locaux commerciaux sis [Adresse 8] et [Adresse 4], immeuble de 1876, 157,57 m², vendu 7.558.714 euros, soit 47.970 euros le m² ;

— vente du 8 juin 2016, local commercial sis [Adresse 8] et [Adresse 4], immeuble de 1876, 69,99m², vendu 3.082.878 euros, soit 44.047 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2015, local commercial sis [Adresse 9], immeuble de 1870, 69,80m², vendu 3.550.000 euros, soit 50.860 euros le m².

En l’occurrence, Madame [J] critique la pertinence du terme de comparaison de l’administration n°1, portant sur les locaux situés [Adresse 8] dans le [Localité 16], notamment au motif que situé dans une zone économiquement plus attractive, il serait en réalité constitué de plusieurs locaux distincts cédés dans le cadre d’une opération globale.

Il n’en demeure pas moins que l’administration établit que ces locaux ont été ensemble, à des fins d’exploitation d’une activité commerciale, encore que le caractère distinct des lots qui le composent ne soient pas critiqué par l’administration.

L’argument de la requérante ne peut dès lors suffire à en remettre en cause la pertinence.

Pour le surplus, tant la requérante que l’administration critiquent l’insuffisance de superficie et, partant, le défaut de pertinence des termes de comparaison que l’une et l’autre proposent.

Madame [J] stigmatise la difficulté, sans être utilement démentie par l’administration, de trouver des termes de comparaison similaires en matière de locaux commerciaux, le marché immobilier afférant étant moins abondant en biens cessibles que le marché d’immobilier d’habitation.

En outre, Madame [J] affirme, sans être davantage utilement démentie par l’administration, que la nature de l’activité économique exercée n’a pas en principe à être prise en considération dans la valorisation des locaux dans lesquels ils sont exploités.

Dès lors que l’ensemble des termes de comparaison fournis tant par la requérante que par l’administration se situe soit dans le [Localité 16], lieu de situation du bien à évaluer, soit à proximité dans la [Adresse 30] côté 7ème arrondissement, il y a lieu de retenir les termes de comparaison proposés par l’une et l’autre des parties.

De plus, la méthode par comparaison doit être appliquée de préférence aux autres méthodes d’évaluation et c’est seulement dans la mesure où elle ne peut être mise en œuvre qu’il y a lieu d’appliquer les méthodes subsidiaires, une combinaison de méthode pouvant être pratiquée quand la situation le justifie.

Au cas particulier, la méthode par rendement est combinée avec la méthode par capitalisation dans la démarche du service vérificateur alors que le recours aux termes de comparaison fournis par les deux parties suffit amplement dans la valorisation du bien litigieux.

Par suite, il y a lieu de retenir que la moyenne des sept termes de comparaison fournis par les parties révèle une valorisation à 26.723 euros par m² multipliée par 154 m², égale 4.115.342 euros.

En conséquence, la valorisation retenue par l’administration du local commercial, à la somme de 6.776.000 euros est dénuée de pertinence, en ce qu’il doit lui être substituée celle de 4.115.342 euros.

Par suite, il y a lieu de maintenir la valorisation du bien immobilier situé au 1er étage, servant de logement familial, de valoriser le local commercial situé au rez-de-chaussée à 4.115.342 euros, de prononcer une décharge des droits à due concurrence de cette seconde évaluation et d’inviter l’administration à procéder à un nouveau calcul des droits dus.

2. Sur les demandes annexes

Succombant, l’administration sera condamnée aux dépens et à verser à Madame [H] [J] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME la décision de rejet implicite portant sur la valorisation du bien immobilier situé au 1er étage du [Adresse 6] ;

— ANNULE la décision de rejet implicite pour la valorisation du local commercial sis au rez-de-chaussée du [Adresse 6] ;

— FIXE la valeur du local commercial sis au rez-de-chaussée du [Adresse 6] à 4.115.342 euros ;

— ORDONNE une décharge partielle de droits compte tenu de cette dernière évaluation ;

— INVITE le Directeur régional des Finances Publiques de [Localité 23] et d’Ile-de-France à un nouveau calcul des droits rappelés compte tenu de cette nouvelle évaluation ;

— CONDAMNE le Directeur régional des Finances Publiques de [Localité 23] et d’Ile-de-France aux dépens ;

— CONDAMNE le Directeur régional des Finances Publiques de [Localité 23] et d’Ile-de-France à verser à Madame [H] [J] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 23] le 06 Février 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT