RG 24/02937

MINUTE N° : 25/00543

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/02937

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[W] [H]

ET :

[F] [N]

[V] [B]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 9] MIRZA

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [H]

né le 19 Octobre 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA de la SELARL EQUATION AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e REMACLE

D’une Part ;

ET :

Monsieur [F] [N]

né le 24 Octobre 1980 à [Localité 5] (BULGARIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [V] [B]

né le 17 Février 1994 à [Localité 6] (BULGARIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, Monsieur [H] [L] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] portant sur un logement situé sis [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640,00 € charges comprises.

Le 7 juillet 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation, ou pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement de la somme de 4120,55 € au titre des loyers et charges ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement d’une majoration des loyers à hauteur de 412,05 € en application de la clause pénale prévue au bail du 1er août 2021 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1986,15 € par mois à compter de la résiliation du bail intervenue le 7 septembre 2023 jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux en application de la clause pénale prévue au bail ;

— à titre de subsidiaire et dans le cas du prononcé de la résiliation du bail, la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement de la somme de 4691,85 €au titre des loyers et charges dues à la date du 19 mars 2024 (sommes à actualiser à l’audience) avec intérêts au taux légal ; outre une majoration de dix pour cent sur la totalité des sommes dues au titre des dettes de logement reconnues au titre du jugement à intervenir, et ce en application de la clause pénale prévue au bail ; outre une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] au paiement de la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 8] le 6 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

Appelée une première fois à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 mars 2025, Madame [B] [V], comparante, ayant demandé à être assistée d’un avocat sous le bénéfice de l’aide juridictionnelle et d’un interprète en lanque bulgare.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [H] [L] – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’il actualise la dette locative à la somme de 3458,50 € arrêté à septembre 2024, la majoration des loyers à hauteur de 345,85 € et l’indemnité d’occupation à 2054,61 € par mois en application de la clause pénale prévue au bail.

Monsieur [H] [L] a été autorisé par le juge des contentieux de la protection à produire en cours de délibéré un décompte actualisé. Il produit dès le 21 mars 2025 un décompte laissant apparaître une somme de 7523,70 € à la charge des locataires et justifie de la communication de cette pièce aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé réceptionen date du 25 mars 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 signifiés à étude, seule Madame [B] [V] a comparu à l’audience du 26 septembre 2024 et a demandé l’assistance d’un avocat et d’un interprète en langue bulgare. A l’audience du 20 mars 2025, Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] étaient ni présents ni représentés.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] et [Localité 8] par voie électronique le 6 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er août 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 7 juillet 2023 à Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] portant sur la somme de 3931,13 € dont 3760,45 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er août 2021, le commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025 faisant apparaître une somme de 7523,70 € à la charge des locataires.

Il convient de relever que la situation de compte arrêtée au 1er avril 2025 a été communiquée au greffe du tribunal, avec l’autorisation du juge des contentieux de la protection, le 21 mars 2025 et que, partant, l’échéance d’avril 2025 n’était pas encore exigible le loyer étant payable à terme à échoir le 1er jour du mois. Ainsi, il convient d’arrêter le décompte au 20 mars 2025 et de relever qu’à cette date, la dette locative est de 6838,83 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 6838,83 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 20 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] n’ont pas justifié de leur situation sociale et financière. Il convient de relever que le tribunal ne dispose d’aucune élément concernant leurs ressources et leurs charges financières ni même concernant leur situation familiale.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] n’ONT pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait que deux règlements depuis leur entrée dans les lieux en août et septembre 2021.

II n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 8 septembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, toute clause qui autorise le bailleur a percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

La clause qui met à la charge du locataire le paiement d’une indemnité forfaitaire dans le cas où il ne règlerait pas les loyers ou les règlerait avec retard, ou dans le cas où il se maintiendrait indûment dans les lieux loués à la cessation de la location s’analyse comme une clause pénale prohibée dans les baux.

Le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Monsieur [H] [L] sera donc débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 8 septembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Comme exposé ci-dessus, la clause pénale est prohibée en matière de bail.

Par conséquent, Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit la somme de 674,87 €, augmentée des charges dûment justifiées, à compter du 8 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] à payer à Monsieur [H] [L] la somme de 6838,83 € (SIX MILLE HUIT CENT TRENTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 septembre 2023;

Dit que Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

RG 24/02937

Condamne in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] à verser à Monsieur [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 674,87 € (SIX CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) et ce, à compter de l’échéance d’avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Déboute Monsieur [H] [L] de ses demandes formées au titre de la clause pénale;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] à verser à Monsieur [H] [L] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [B] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection