TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/09492 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5D7A

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ( la SELARL C.L.G.)

C/ M. [R] [L], [S] [G] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [W] [X], membre de la SCP [J] [X] Bonetto, dont le siège social est sis [Adresse 5], désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal judiciaire de Marseille du 07/12/2022, prise en la personne de son représentant légal en exercice

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024002693 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [R] [L], [S] [G], né le 05 mars 1948 à [Localité 6] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [R] est propriétaire des lots n° 1, n° 2 et n° 4 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 7 décembre 2022, et renouvelé par ordonnance en date du 7 novembre 2023, la SCP [J] [X] BONETTO, prise en la personne de Maître [X] [W], a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 22 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [J] [X] BONETTO, a fait citer Monsieur [G] [R], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 30 783,83 € au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de la mise en demeure.

CONDAMNER Monsieur [R] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [R] [G] au paiement de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER Monsieur [R] [G] aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/09492.

L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

Monsieur [G] [R] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [G] [R] a été régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 30.783,83 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, la fiche d’immeuble et le titre de propriété de Monsieur [G], la mise en demeure lui ayant été adressée, un décompte de la dette arrêté au 1er juillet 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 2 juillet 2019, du 24 mars 2023, du 24 mai 2023, du 30 mai 2023 ainsi que du 12 février 2024, les grands livres des années 2018 à 2022, les décomptes individuels des charges des années 2021 à 2023, outre les appels de fonds de l’années 2023 et 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2021 à 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 22 août 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur les documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment le décompte de charges dues à la date du 1er juillet 2024 et le grand livre de 2018, un solde antérieur à cette date d’un montant de 13.411,89 euros.

Il sera rappelé la règle de la prescription quinquennale à compter de l’entrée en vigueur de la loi ELAN (25 novembre 2018). Pour une créance antérieure à cette loi (et à condition que la prescription ne soit pas encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la Monsieur [G] [R].

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie deses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « ACT’SUD/FACTURE FRAIS D’HONORAIRES », portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 201,53 euros.

Monsieur [G] [R] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.170,41euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [G] [R] ne paie pas ses charges depuis de

nombreuses années.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que le syndicat des copropriétaires subit des difficultés financières comme en témoigne son placement sous administration provisoire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 5.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [G] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [J] [X] BONETTO, la somme de 17.170,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de la mise en demeure ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [J], la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP [J], la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du Tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT