TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée

le :17/04/2026

à : Me. [I] [W]

Me. [M] [T]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11668

N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPY

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] [U] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1452 substitué par Maître Samia BENDAIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1452

DÉFENDERESSE

S.A. ELOGIE [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11668 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 24 février 2021, la S.A. ELOGIE [C] a donné à bail à Mme [X] [A], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Depuis l’année 2023, l’appartement loué par Mme [X] [A] a subi plusieurs dégâts des eaux.

Mme [X] [A] se plaignant de l’absence de réponse de son bailleur à ses demandes de réalisation de travaux de remise en état, a, par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025 remis au greffe le 19 décembre suivant, fait assigner la S.A. ELOGIE [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’ordonner la réalisation de travaux.

À l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [X] [A], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— débouter la S.A. ELOGIE [C] de ses demandes,

— ordonner à la S.A. ELOGIE [C] de faire réaliser tous travaux nécessaires à la remise en état et à la rénovation de l’appartement et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à complète exécution des travaux,

— transmettre l’ordonnance au préfet de [Localité 1] et d’Île-de-France,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 décembre 2025,

— condamner la S.A. ELOGIE [C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [X] [A] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil et 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’appartement qu’elle loue a subi depuis le mois de novembre 2023 plusieurs dégâts des eaux, dont celui du 16 février 2025 qui a détérioré durablement le mobilier, le sol et les murs, recouverts de moisissures, et a rendu l’air irrespirable. Elle énonce que ses démarches auprès du bailleur aux fins de réalisation des travaux nécessaires sont restées vaines alors que la situation lui est particulièrement dommageable car, souffrant d’une sclérose en plaque, sont état de santé est fragile. Elle précise qu’elle n’a pas reçu d’offre concrète de relogement de son bailleur, qui s’y était engagé. Elle estime que son logement ne répond pas aux critères de décence tels que précisés par le décret du 30 janvier 2002. Elle en conclut à l’existence d’un trouble manifestement illicite et à un dommage imminent en raison de la fragilité de son état de santé.

Mme [X] [A] fait également valoir que le commandement de payer les loyers dont elle a reçu signification est nul, car celui-ci a été diligenté de mauvaise foi par le bailleur. Elle précise avoir cessé de régler ses loyers après mise en demeure de ce dernier, en mars 2025, d’exécuter les travaux.

À cette audience, la S.A. ELOGIE [C], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :

— débouter Mme [X] [A] de ses demandes,

— ordonner à Mme [X] [A] de permettre l’accès à l’appartement pour permettre la réalisation des travaux de réparation rendus nécessaires à la suite des dégâts des eaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [X] [A] à lui payer la somme provisionnelle de 5 206,16 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Mme [X] [A] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11668 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPY

À l’appui de ses prétentions, la S.A. ELOGIE [C] fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, que l’appartement de Mme [X] [A] a subi plusieurs dégâts des eaux depuis la fin de l’année 2023 et qu’elle est intervenue plusieurs fois pour y faire réaliser des travaux, avec difficultés compte tenu des délais pour obtenir une réponse de la locataire ou de son absence de réponse. Elle considère que Mme [X] [A] empêche la réalisation des travaux alors qu’elle a l’obligation de laisser l’accès à son logement. Elle estime que Mme [X] [A] manque à son obligation de bonne foi, précisant qu’elle a refusé sa proposition de relogement définitif.

La S.A. ELOGIE [C] fait également valoir, au visa de l’article 1728 du code civil, que Mme [X] [A] paye irrégulièrement ses loyers depuis le 13 mars 2023 et que son dernier paiement date du 16 avril 2024, ce qui constitue un manquement à l’une de ses obligations.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réalisation des travaux

L’article 484 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Le même texte prévoit que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Selon le e) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état des locaux loués.

En l’espèce, Mme [X] [A] fait valoir, avec plusieurs photographies à l’appui, que le logement qu’elle loue est indécent, du fait de :

— la présence de tâches d’humidité et de moisissures sur les murs et plafonds dans le salon, la chambre et la cuisine,

— l’absence de revêtement sur le sol du salon (sorte de dalle abîmée recouvrant partiellement le béton), ce qui est dangereux au regard de sa mobilité réduite du fait de son état de santé,

— l’inondation régulière du hall de l’immeuble, occasionnant des risques de chute.

Ces désordres ne sont pas contestés par la S.A. ELOGIE [C], qui reconnaît la nécessité de travaux de remise en état. Il est constant qu’ils font suite à plusieurs dégâts des eaux subis par le bien depuis plus de deux ans et, a minima, en novembre 2023, avril 2024 et février 2025. Ils sont susceptibles de constituer des éléménts d’indécence du logement ou, à tout le moins, démontrent une dégradation de l’état de certains de ses murs et sols caractérisant manifestement un trouble à la jouissance paisible du bien. Il sera relevé que le hall de l’immeuble ne relève pas des locaux d’habitation et n’est donc pas susceptible de caractériser son indécence.

Mme [X] [A] justifie avoir sollicité de la S.A. ELOGIE [C] la réalisation de travaux de remise en état, par une mise en demeure de son avocat datée du 4 mars 2025 et par mail du 12 septembre 2025.

De son côté, la S.A. ELOGIE [C] ne justifie pas de ce que l’absence de réalisation des travaux nécessaires depuis le dégât des eaux de février 2025 soit imputable à un défaut de coopération de Mme [X] [A]. Les rapports d’intervention des 10 et 17 février 2025 font en effet état de ce que celle-ci a été contactée et a manifestement répondu positivement puisque la recherche de fuite a été effectuée et qu’il y est relaté une difficulté dans la douche sur signalement de Mme [X] [A]. Les rapports d’intervention du 8 mars 2025, relatant les travaux réalisés dans la douche, et du 25 septembre 2025, pour une nouvelle recherche de fuite, ne mentionnent aucune obstruction de cette dernière.

La S.A. ELOGIE [C] verse encore aux débats trois factures des 7 février, 4 mars et 30 mai 2025 qui ne peuvent être considérées comme des réponses positives apportées aux sollicitations de Mme [X] [A] puisque les deux premières concernent des travaux antérieurs au dégat des eaux de février 2025 et que la date de ceux de la dernière ne sont pas connus.

La S.A. ELOGIE [C] n’établit avoir pris attache avec Mme [X] [A] pour l’organisation de travaux que près de dix mois après la première mise en demeure adressée par l’avocat de cette dernière (mail du 13 janvier 2026 et courrier du 19 janvier suivant), ce qui apparaît tardif.

Or, l’obligation pour la S.A. ELOGIE [C] d’avoir à entretenir le local qu’elle loue à Mme [X] [A] et d’y faire toutes les réparations n’est pas contestable, pour être rappelée par l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 10 du bail.

La bailleresse sera donc condamnée à réaliser les travaux de remise en état des murs et sols du logement.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11668 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTPY

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, compte tenu de l’inaction de la bailleresse à satisfaire à son obligation de réaliser les travaux de remise en état depuis plus d’un an qu’elle a été mise en demeure de le faire, il paraît nécessaire d’assortir la condamnation d’une astreinte afin d’assurer l’exécution de la décision.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’astreinte et ce, à hauteur de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Au vu des circonstances ci-dessus rappelées qui ne font pas apparaître la nécessité d’ordonner cette mesure, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la bailleresse aux fins de voir Mme [X] [A] condamnée sous astreinte à permettre l’accès à son logement aux fins de réaliser des travaux.

Sur la demande de suspension de l’exigibilité des loyers

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, les éléments apportés par Mme [X] [A] relativement aux désordres dans son logement sont insuffisants à caractériser avec l’évidence requise en référé une indécence l’ayant rendu totalement inhabitable, seule circonstance justifiant la suspension totale du loyer.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la provision au titre des loyers impayés

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il se déduit de ce dernier texte que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution que s’il apporte la preuve de ce que le logement est inhabitable.

En l’espèce, le bail signé entre Mme [X] [A] et la S.A. ELOGIE [C] le 24 février 2021 rappelle l’obligation pour la première de régler les loyers. La bailleresse produit un historique du compte faisant état de l’absence de tout paiement par la demanderesse depuis le mois d’avril 2024 et d’une dette locative de Mme [X] [A] à son égard d’un montant de 5 206,16 euros, selon décompte arrêté au 31 janvier 2026.

Mme [X] [A] ne conteste pas ses impayés et invoque une exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de réaliser les travaux de remise en état du logement. Toutefois, elle n’administre pas la preuve avec l’évidence requise en référé d’une indécence de son logement l’ayant rendu totalement inhabitable depuis le mois d’avril 2024. L’obligation du bailleur n’est donc pas sérieusement contestable.

Mme [X] [A] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 5 206,16 euros à titre de provision.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 décembre 2025

L’article 484 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

La nullité d’un commandement de payer ne fait pas partie des mesures que le juge des référés a le pouvoir d’ordonner.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La S.A. ELOGIE [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. ELOGIE [C] sera deboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.A. ELOGIE [C] de condamnation sous astreinte de Mme [X] [A] à laisser l’accès à son logement afin d’y réaliser des travaux ;

Condamnons la S.A. ELOGIE [C] à faire réaliser dans le logement qu’elle loue à Mme [X] [A], situé [Adresse 4], à [Localité 2], les travaux de réparation des désordres résultant des dégâts des eaux constatés sur les murs du salon, de la chambre et de la cuisine et sur le sol du salon et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que, passé ce délai de quatre mois, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros euros par jour de retard ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [X] [A] aux fins de suspension des loyers ;

Condamnons Mme [X] [A] à payer à la S.A. ELOGIE [C] la somme de 5 206,16 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 31 janvier 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer signifié le 2 décembre 2025 à Mme [X] [A] ;

Déboutons la S.A. ELOGIE [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A. ELOGIE [C] à payer à Mme [X] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A. ELOGIE [C] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 avril 2026

le Greffier le Président