Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 10 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [T] [B]

16 Rue du 4 août 1789

44100 NANTES

représentée par Maître Benoît RIVAIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Anne-Maud TORET, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O] [K]

16 Rue du 4 août 1789

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 juillet 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 10 juillet 2025

RG N° N° RG 25/01906 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2QQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît RIVAIN

CCC à Monsieur [Y] [O] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2024, Madame [T] [B], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [O] [K] pour une chambre chez l’habitant meublée, située dans sa résidence principale située au 16 Rue du Quatre Août 1789 à Nantes (44100). Le loyer convenu s’élève à 390 euros toutes charges comprises.

Les parties vivent, depuis lors, sous le même toit, étant précisé que la bailleresse est née le 28 avril 1943. Celle-ci fait état que seul le premier mois de loyer a été versé en intégralité depuis l’emménagement de son locataire, se revendiquant étudiant.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 870 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, non compris les frais de signification, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 6 mai 2025, Madame [T] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [O] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2040 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, les services préfectoraux précisant qu’ils n’ont pu entrer en contact avec le défendeur.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juillet 2025, Madame [T] [B] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique être prête à renoncer à la dette locative en contrepartie d’un départ rapide de l’intéressé du logement. Elle précise que la situation lui cause un fort préjudice, ayant un impact sur sa santé et exprimant avec émotion sa peur de la situation et de son locataire. Elle refuse tout délai ou tout report, appelant de ses vœux une issue rapide de ce contentieux compte tenu de leur cohabitation persistante. Elle précise avoir déjà déposé plainte contre son locataire.

Monsieur [Y] [O] [K] indique qu’il est prêt à quitter le logement avant le 1er août 2025. Il justifie être toujours étudiant, et indique travailler comme cuisinier dans un restaurant. Il précise que la dette locative est née de la perte de son emploi le mois suivant son aménagement, mais qu’il a pu retrouver un emploi en février 2025.

Il estime par ailleurs avoir été harcelé et insulté par sa bailleresse, ne pas avoir accès à la cuisine ni à une partie des espaces collectifs, et avoir déjà été enfermé dans la maison. Sur interpellation, il précise n’avoir entrepris aucune démarche pour trouver un nouveau logement. Il remet en cause la bonne foi de la bailleresse pour se prévaloir d’une jouissance non paisible des lieux loués.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [T] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 janvier 2025. Or, il est constant que le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette locative dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux, délais pouvait être réduit ou supprimé par le juge.

En l’espèce, le défendeur a accepté à l’audience un départ avant le 1er août 2025. Compte tenu de cet accord, de la particulière fragilité de la bailleresse et de son âge, et de l’absence de toute démarche effective du locataire pour trouver une solution à cette situation depuis novembre 2024, alors même qu’il vit sous le même toit que la bailleresse avec qui il est en litige, ce délai sera réduit à 2 semaines à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [T] [B] verse aux débats une main courante indiquant que seul l’échéance d’octobre 2024 a été payée intégralement, et que 300 euros ont été versés en novembre, ce que le défendeur ne conteste pas. La dette locative s’élevait donc, au 31 mars 2025, à la somme de 1650 euros.

Monsieur [Y] [O] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 390 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [B] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas faire peser sur la demanderesse les frais irrépétibles, Monsieur [Y] [O] [K] sera dès lors condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, du maintien de la cohabitation entre les parties et des conséquences d’une telle situation sur la demanderesse, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 octobre 2024 entre Madame [T] [B], d’une part, et Monsieur [Y] [O] [K], d’autre part, concernant une chambre meublée située au 16 Rue du Quatre Août 1789 à NANTES (44100) est résilié depuis le 1er avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [O] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [O] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 16 Rue du Quatre Août 1789 à NANTES (44100) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’ors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux semaines suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 390 euros (trois cent quatre-vingt-dix euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] [K] à payer à Madame [T] [B] la somme de 1650 euros (mille six cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] [K] à payer à Madame [T] [B] la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 et celui de l’assignation du 6 mai 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des Contentieux

de la Protection