TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 25/02330 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C6F

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (M^e JOUVE)

C/ Mme [F] [Z]

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 31 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S.U. GAVAUDAN IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Sabine JOUVE, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [F] est propriétaire des lots n° 8 et n° 22, constituant respectivement en un appartement et une cave, au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Par jugement en date du 14 janvier 2025, le Pôle de Proximité s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [I], a fait citer Madame [Z] [F], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965, vu les articles 1231-6 et suivants du

Code Civil,

Vu le règlement de copropriété, vu les pièces communiquées,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, Pôle de proximité,

— CONDAMNER Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes:

—  7 082,26 EUROS à titre des provisions et charges de copropriétés dues à la date du 2 juin 2024 somme à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds ;

—  140,48 EUROS au titre du commandement de payer.

— CONDAMNER Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1 504,00 EUROS à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des frais payés au Syndic au 2 juin 2024 pour l’accomplissement de tâches de gestion supplémentaires visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.

— CONDAMNER Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.500,00 EUROS à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble subi par le syndicat.

— CONDAMNER Madame [Z] à payer 1.500,00 EUROS sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier nécessaires exposés par le Syndicat pour le recouvrement de la créance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/2330.

L’acte a été signifié par remise à personne.

Madame [Z] [F] est défaillante.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [Z] [F] a été régulièrement citée à personne selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 7.082,26 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2 juin 2024, et de 140,48 au titre du commandement de payer.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le contrat de syndic en date du 18 janvier 2024 et pour mémoire du 24 février 2022, le règlement de copropriété et le relevé de copropriété de Madame [Z], les convocations et procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020, et de 2022 à 2024, accompagnés de leurs accusés de réception, le jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 10 décembre 2018, la relance après mise en demeure et proposition de protocole d’accord du 23 mars 2022, le commandement de payer du 17 juin 2021, le relevé de compte arrêté au 2 juin 2024 avec et sans frais, les appels de fonds, outre les justificatifs des dépens et frais.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 2 août 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 2 juin 2024 un solde antérieur à cette date de 1.523,48 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [Z] [F].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et exigible.

Madame [Z] [F] devra payer 5.558,78 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 juin 2024.

Les frais de commandement de payer d’un montant de 140,48 euros en date du 17 juin 2021 font partie des dépens, ils seront donc remboursés à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande à Madame [Z] [F] le paiement d’une somme de 1.504,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des frais payés au Syndic au 2 juin 2024 pour l’accomplissement des tâches de gestion supplémentaires visant à recouvrer les charges litigieuses impayées, ainsi que la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble subi par le syndicat des copropriétaires.

Concernant la demande de paiement d’une somme de 1.504,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des frais payés au Syndic au 2 juin 2024 pour l’accomplissement des tâches de gestion supplémentaires visant à recouvrer les charges litigieuses impayées, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, ni le détail du montant réclamé. Aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Concernant la demande de paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble subi par le syndicat des copropriétaires, il est démontré que Madame [Z] [F] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu’elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 10 décembre 2018.

Le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de cette copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que la trésorerie de la copropriété est mise en difficulté par cette carence, et a à plusieurs reprises nécessité des appels de fonds exceptionnels nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Par ailleurs, les services de la Mairie ont adressé une mise en demeure d’avoir à remédier à différents risques d’insalubrité dans l’immeuble, et la carence de Madame [Z] [F] impacte la possibilité de procéder aux travaux nécessaires.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Z] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [Z] [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [I], les sommes suivantes :

—  5.558,78 euros à titre des provisions et charges de copropriétés dues à la date du 2 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds ;

RAPPELLE que les frais de commandement de payer d’un montant de 140,48 euros font partie des dépens,

REJETTE la demande de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi du fait des frais payés au Syndic au 2 juin 2024 pour l’accomplissement de tâches de gestion supplémentaires visant à recouvrer les charges litigieuses impayées ;

CONDAMNE Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [I], la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble subi par le syndicat des Copropriétaires ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [I], la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, et en ce non compris les frais d’exécution forcée de la présente décision qui reste à la charge du créancier;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE