N° RG 26/00369 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCQS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

11ème civ. S2

N° RG 26/00369 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCQS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [D]

né le 20 janvier 1970 en Grèce

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant

DEFENDERESSES :

Madame [A] [Q]

née le 29 Novembre 2001 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, non re présentée

Madame [Z] [M]

née le 16 Octobre 1976 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé le 16 septembre 2023 M. [F] [D] a donné à bail à Mme [A] [W] un logement à usage d’habitation de type studio, appartement 6, 2ème étage gauche, sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 390 € outre une provision sur charges de 100 €.

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2025, Mme [Z] [M] s’est constituée caution solidaire des engagements de Mme [A] [W].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [D] a fait signifier le 18 juillet 2025 à Mme [A] [W] un commandement de payer pour un montant en principal de

4 152 €, outre une clause pénale de 415,20 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [Z] [M] le 29 juillet 2025.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) laquelle en a accusé réception le 21 juillet 2025.

M. [F] [D] a fait assigner Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] à l’audience du 20 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire pourrait avoir quitté les lieux.

M. [F] [D] a comparu au soutien son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution par le locataire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [A] [W] ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;

— condamner Mme [A] [W] ainsi que la cautionnaire, Mme [Z] [M] au paiement de la somme de 6 192 € pour les arriérés locatifs pour la période jusqu’au 16 octobre 2025 ;

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 510 € pour l’habitation principale ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

— les condamner au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il indique que cela fait trois ans qu’il loue l’appartement à Mme [A] [W] ;

Il actualise la dette à la somme de 10 518,67 €.

Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignées par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [F] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle a accusé réception le 21 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire paragraphe 11 « 11 – CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES» impartissant un délai de deux mois, c’est ce délai contractuel plus favorable qui a été appliqué et sera retenu. Un commandement de payer a été signifié le 18 juillet 2025 pour un montant en principal de 4 152 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2025 à 24 heures.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Mme [A] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée solidairement avec Mme [Z] [M] en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 19 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant ;

4. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [A] [W] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause :

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; »

L’article 24 de cette loi dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

M. [F] [D] produit un décompte arrêté à la date du 16 février 2026, quittancement du mois de février inclus, établissant que Mme [A] [W] reste lui devoir à cette date la somme de 8 232 € .

Le commandement de payer du 18 juillet 2025 a été dénoncé à la caution le 29 juillet 2025.

Mme [A] [W] et Mme [Z] [M], non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande formulée par assignation est fondée.

Elles seront par conséquent condamnées au paiement de la somme de 6 192 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [A] [W] et Mme [Z] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] seront condamnées à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 16 septembre 2023 entre M. [F] [D] et Mme [A] [W] concernant un logement à usage d’habitation de type studio, appartement 6, 2ème étage gauche, sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 septembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [A] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [A] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [F] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] à payer à M. [F] [D] une indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des

clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ;

CONDAMNE Mme [A] [W] et Mme [Z] [M]à verser à M. [F] [D] au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 6 192,00 € (décompte arrêté au 16 octobre 2025, quittancement d’octobre 2025 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [A] [W] et Mme [Z] [M] à verser à M. [F] [D] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge