TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 prorogé 23 Octobre 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 23 Octobre 2025

à M^e Stéphane AUTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00218 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54YK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de L’ ENSEMBLE IMMOBILIER LE MILANO, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [F]

née le 04 Mars 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE a fait assigner Madame [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir en substance , au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :4794,50 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 24 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure et à la somme de 619,48 euros au titre des frais engendrés par sa carence;1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1296 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens ;

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, la requise devra supporter les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Madame [P] [F] cité par acte remis à sa personne n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété versé aux débats que Madame [P] [F] est propriétaire des lots n°10 et 56 au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété un décompte de charges au 24 octobre 2024 un état des soldes des copropriétaires au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, désignant le syndic IMMO DE FRANCE PROVENCE, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et 2023 et votant divers travauxle procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025 et votant divers travauxune attestation de non recoursle solde de l’exercice 2022 après approbation de la répartitionles appels de fondsle contrat de syndicle jugement du 7 octobre 2019 et le jugement du 6 décembre 2021la mise en demeureIl ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 4794,50 euros selon décompte arrêté au 24 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 90 euros (deux relances) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Madame [P] [F] n’a pour sa part justifié ni d’un paiement qui n’aurait pas été pris en compte dans le décompte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Madame [P] [F] sera condamnée à payer les sommes suivantes :

4794,50 euros selon décompte arrêté au 24 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [P] [F] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières ; qu’en outre Madame [P] [F] a déjà été condamnée à deux reprises par le tribunal judiciaire de Marseille le 7 octobre 2019 à payer la somme de 2772,31 euros au titre de charges impayées arrêtées au 1er avril 2019 et le 6 décembre 2021 à payer la somme de 7282,31 euros au titre de charges impayées arrêtées au 9 septembre 2021, et persiste dans sa défaillance ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Madame [P] [F] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [F] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [P] [F] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevés au titre de l’article 444-31 du code de commerce (ancien article 10 du décret du 08 mars 2001) portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996), la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE , recevable en ses demandes;

Condamne Madame [P] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE les sommes suivantes :

4794,50 euros selon décompte arrêté au 24 octobre 2024, provisions charges générales et cotisation fonds de travaux ALUR du dernier trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Condamne Madame [P] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Madame [P] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001;

Condamne Madame [P] [F] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE