MINUTE N°25/03075

DOSSIER N° RG 25/00311 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6IG

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [I] [W]

284 Allée des Charmilles

76520 FRESNE LE PLAN

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [B] [X]

31 rue Francois Lamy

76000 ROUEN

non comparant, non représenté

Mme [H] [M]

31 rue Francois Lamy

76000 ROUEN

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, Madame [I] [W] a donné à bail à Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] un logement situé 31 rue François Lamy à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 620€, outre une provision sur charges de 40€.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 962,33€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 6 août 2024 et de produire la quittance d’assurance habitation a été délivré aux locataires le 13 août 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées et la quittance n’ayant pas été produite, par acte du 5 février 2025, Madame [W] a fait assigner Monsieur [X] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance habitation,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] de l’appartement sis 31 rue François LAMY à ROUEN (76000), tant de leur personne que de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] au paiement de la somme en principal de 4 810,82€ du chef de la dette locative arrêtée au 1er février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] au paiement d’une somme de 600€ en application de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] au paiement d’une somme de 500€ en application de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de la notification à la Préfecture,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 5 septembre 2025, Madame [W] était représentée par Maître [C] qui a actualisé la dette à la somme de 8 332,81€, indiquant qu’un virement de 4 000€ avait été reçu la veille. La bailleresse a indiqué être opposée à tout délai de paiement.

Monsieur [X] a comparu en personne, il a indiqué avoir deux enfants et être entrepreneur dans la restauration. Il a affirmé pouvoir payer les 4 000€ restant dus dans les 15 jours et souhaiter rester dans les lieux.

Madame [M], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Les parties ont été autorisées à communiquer dans le temps du délibéré les justificatifs des virements et une attestation d’assurance. Par un courriel du 5 septembre 2025, Monsieur [X] a produit une attestation d’assurance pour le logement loué. Par un courriel du 25 septembre 2025, Madame [W], par l’intermédiaire de son conseil, a produit un décompte actualisé de la dette locative, a indiqué se désister de sa demande au titre de l’assurance et maintenir la demande de résiliation pour non paiement des loyers et charges et d’expulsion. Elle a précisé être toujours opposée à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’attestation d’assurance concernant le logement loué ayant été produite par Monsieur [X], il n’y a plus lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [X] et Madame [M] le 13 août 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et le commandement, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 octobre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [W] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [W] produit un décompte à la date du 9 septembre 2025 qui tient compte des virements effectués les 4, 5 et 9 septembre 2025 et dont il ressort que la dette est de 4 000€. Les locataires n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner solidairement à payer à Madame [W] la somme de 4 000€, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1 962,33€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Madame [W] soutient que le paiement du loyer courant n’a pas repris, les paiements s’imputant sur la dette la plus ancienne or, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, l’imputation doit se faire sur la dette que les locataires ont le plus intérêt à régler soit sur le loyer courant. Il ressort donc du dernier décompte versé que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [X] et Madame [M] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [W], qui n’établit pas que la carence dans le paiement des loyers est due à la mauvaise foi des défendeurs et ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, est déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [X] et Madame [M], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] et Madame [M] sont condamnés solidairement à payer à Madame [W] la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [I] [W] recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 juin 2022 concernant le logement situé 31 rue François Lamy à ROUEN (76000), donné en location à Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 14 octobre 2024,

DIT que Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] à payer à Madame [I] [W] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) arrêtée à la date du 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1 962,33€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 160 euros chacune, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [I] [W] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] soient condamnés à verser à la Madame [I] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

DÉBOUTE Madame [I] [W] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 août 2024, de la signification de l’assignation du 5 février 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [H] [M] à payer à Madame [I] [W] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE