TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/03/2025

à : Maitre Karine KANOVITCH

Copie exécutoire délivrée

le : 13/03/2025

à : Maitre Jean HENTGEN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10236

N° Portalis 352J-W-B7I-C6H44

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Jean HENTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0008

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. GLM COMMUNICATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Karine KANOVITCH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1438

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6H44

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2018, Mme [G] [O], aux droits de laquelle est venue Mme [H] [O], a donné à bail d’habitation à la SARL GLM COMMUNICATIONS, pour une durée de trois ans, un appartement situé [Adresse 1] afin d’y loger Mme [Y] [X], membre de son personnel.

Par acte du 25 mars 2024, Mme [H] [O] a délivré un congé pour vente à sa locataire à effet au 30 septembre 2025 et précisait que le prix de vente était fixé à 824 000 euros.

La SARL GLM COMMUNICATIONS a fait une proposition d’achat à un prix inférieur que la propriétaire a refusée par courrier du 25 septembre 2024, aux termes duquel elle lui rappelait, en outre, la nécessité de quitter l’appartement à la date d’expiration du congé.

Déplorant cependant son maintien dans les lieux au-delà de la date indiquée, Mme [H] [O] a fait assigner la SARL GLM COMMUNICATIONS par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir son expulsion sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision et sa condamnation au paiement :

— d’une somme provisionnelle de 2 201,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 14 octobre 2024,

— d’une somme provisionnelle équivalent à 3% de l’arriéré locatif au titre de la clause pénale,

— d’une somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la violation de la destination contractuelle du bail,

— d’une somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du préjudice subi du fait du refus de visite contractuellement prévu,

— de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle indique, au visa des articles 1714 et suivants du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, que la SARL GLM COMMUNICATIONS s’est maintenue dans le logement au-delà de la date d’expiration du congé, que cette occupation sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 est constitutive d’un trouble manifestement illicite et justifie son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Elle soutient, en outre, que la SARL GLM COMMUNICATIONS a installé ses bureaux dans l’appartement loué, contrevenant ainsi aux dispositions contractuelles et qu’elle a, de plus, refusé les visites de potentiels acheteurs, ce qui lui cause un préjudice devant être réparé à hauteur du versement de la somme de 10 000 euros pour chacune de ces infractions au bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et renvoyée.

Lors de l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [H] [O], représentée par son avocat, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient les demandes formées dans son acte introductif d’instance, actualise la dette locative à la somme de 2 696,81 euros arrêtée au 21 janvier 2025 et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par la SARL GLM COMMUNICATIONS.

La SARL GLM COMMUNICATIONS, représentée par son conseil, fait savoir qu’elle renonce à toutes les demandes reconventionnelles formées dans les conclusions qu’elle dépose et qu’elle ne soutient ainsi que partiellement. Elle demande donc uniquement de :

— retrancher des sommes effectivement dues la somme de 901 euros correspondant aux – régularisations de charges qu’elle conteste,

— rejeter les demandes d’indemnisation formées par Mme [H] [O] au titre de ses différents préjudices,

— condamner Mme [H] [O] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que les calculs faits par la requérante après régularisation des charges sur les années 2018 à 2023 sont erronés et qu’elle ne peut donc être condamnée à verser la somme de 901 euros incluse dans l’arriéré locatif sollicité. Par ailleurs, elle soutient qu’elle n’a enfreint aucune dispositions contractuelles.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que le bail est soumis aux dispositions du code civil sans que cela ne fasse l’objet d’aucune contestation.

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, un bail a été consenti à la SARL GLM COMMUNICATIONS le 21 septembre 2018 à effet du 1er octobre 2018 pour une durée de trois ans. Il est prévu, aux termes de l’article II 9 des conditions particulières, que le bail se renouvelle par tacite reconduction et à l’article II. 10 que le bailleur peut mettre fin au bail sous réserve du respect d’un préavis de 6 mois, notamment en vue de la vente du logement, auquel cas, le prix et les conditions de la vente projetée sont indiquée dans le congé qui vaut ainsi offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le congé du bailleur signifié le 25 mars 2024 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du 30 septembre 2024 minuit. Il contient, en outre, la description du bien, ainsi que le prix de vente projetée.

Il n’est pas contesté que les discussions sur le prix de la vente n’ont pas abouties et que la SARL GLM COMMUNICATIONS s’est maintenue dans les lieux au-delà de la date d’expiration du délai de préavis sans l’accord du bailleur. Elle est donc, depuis le 1er octobre 2024, occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1].

Par conséquent, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositifs de la présente décision et dans les conditions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la SARL GLM COMMUNICATIONS à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6H44

L’article 1728 du code civil fait obligation au locataire de régler le loyer et les charges aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [H] [O] produit un décompte locatif arrêté au 21 janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 2 694,81 euros. La SARL GLM COMMUNICATIONS conteste cette somme à hauteur de 901,09 euros, montant correspondant aux régularisations de charges.

Toutefois, il résulte des régularisations de charges versées au débat que Mme [H] [O] était devait rembourser à la SARL GLM COMMUNICATION, au titre de l’année 2019/2020, la somme de 300,90 euros qui a bien portée au crédit du compte de la locataire le 16 décembre 2024 ; que la SARL GLM COMMUNICATIONS est, en revanche, redevable, au titre de l’année 2018/2019, de la somme de 153,97 euros, au titre de l’année 2020/2021, de la somme de 400,33 euros et au titre de l’année 2021/2022, de la somme de 156,50 euros et au titre de l’année 2022/2023, celle de 190,29 euros, soit un total de 901,09 euros.

Par conséquent, l’obligation dont elle se prévaut est incontestable et la SARL GLM COMMUNICATIONS sera condamnée à régler la somme provisionnelle de 2 694,81 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités échues, terme de janvier 2025 inclus et de la régularisation des charges concernant les années 2018 à 2023, arrêtée au 21 janvier 2025.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure

En l’espèce, le contrat de bail, soumis aux dispositions du code civil, prévoit bien, en son article II.12 que, « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorée de plein droit de TROIS POUR CENT à titre de clause pénale ».

Ainsi, l’obligation dont Mme [H] [O] se prévaut apparaît incontestable et la SARL GLM COMMUNICATIONS sera condamnée à régler une somme provisionnelle de 80,80 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de provisions au titre des préjudices

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que l’appartement loué est bien à usage d’habitation pour y loger un employé et selon l’article II.3.6, le locataire a obligation de laisser visiter les lieux loués en cas de vente.

Toutefois, Mme [H] [O] ne démontre pas de manière certaine que la SARL GLM COMMUNICATIONS a enfreint ces disppositions. En effet, elle se contente de verser aux débats une capture d’écran non authentifiée d’un site internet non identifié, à défaut de procès-verbal dressé par commissaire de justice s’agissant du mésusage des locaux. Par ailleurs, elle ne justifie de l’envoi d’aucune demande officielle à la locataire concernant les visites de l’appartement auxuqelles elle souhaitait procéder et encore moins d’un quelconque refus de la part de la SARL GLM COMMUNICATIONS.

En tout état de cause, Mme [H] [O] ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi pour justifier du montant des sommes demandées.

Non-lieu à référé sera prononcé concernant ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La SARL GLM COMMUNICATIONS, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser le poids des frais irrépétibles engagés à la charge de Mme [H] [O]. Par conséquent la somme de 1 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la SARL GLM COMMUNICATIONS est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] depuis le 1er octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à la SARL GLM COMMUNICATIONS et à tout occupant de son chef de libérer de sa personne et de ses biens les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL GLM COMMUNICATIONS d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [H] [O] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS Mme [H] [O] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNONS la SARL GLM COMMUNICATIONS à verser à Mme [H] [O] la somme provisionnelle, arrêtée au 21 janvier 2025, de 2 694,81 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations, terme de janvier inclus et de la régularisation des charges concernant les années 2018 à 2023,

CONDAMNONS la SARL GLM COMMUNICATIONS à verser à Mme [H] [O] la somme provisionnelle de 80,80 euros au titre de la clause pénale,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires à hauteur de 10 000 euros chacune formées par Mme [H] [O] au titre des infractions au contrat de bail,

CONDAMNONS la SARL GLM COMMUNICATIONS aux dépens,

CONDAMNONS la SARL GLM COMMUNICATIONS à verser à Mme [H] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à réfré sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection