TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 25 Avril 2025

N° RG 24/04522 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EUROPEENNE ATHENA

Dont le siège social est sis chez AG INVETS sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Myriam DEVICO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BATIMENT AIXOIS

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société BÂTIMENT AIXOIS est titulaire d’un contrat de bail en date du 22 juin 2022 consenti par la société EUROPÉENNE ATHÉNA pour une durée de 6 ans à compter du 1er janvier 2023 pour se terminer le 31 décembre 2028, portant sur des locaux à usage principal de bureaux administratifs et d’activités artisanales situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de base hors-taxes, hors charges et hors impôts fonciers de 560 €, une provision pour charges de 40 € par mois et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la société EUROPÉENNE ATHÉNA lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 20 juin 2024, la société EUROPÉENNE ATHÉNA a fait assigner la société BÂTIMENT AIXOIS, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail à la date du 16 avril 2024 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la société BÂTIMENT AIXOIS qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice en charge de l’exécution ;

— une astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux d’un montant de 1500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— la condamnation de la société BÂTIMENT AIXOIS à lui payer par provision une somme de 4119,05€ au titre de l’arriéré locatif et des accessoires ;

— l’acquisition par elle du dépôt de garantie « à titre d’indemnité, de dommages-intérêts sans préjudice de tout autre » conformément au contrat de bail ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 761,1 € TTC, charges inclues, avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publié par l’INSEE, suivant le dernier indice paru à la date d’acquisition la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après celle-ci et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— le paiement de la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025.

À cette date, la société EUROPÉENNE ATHÉNA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer sollicite obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail à la date du 16 avril 2024 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la société BÂTIMENT AIXOIS qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice en charge de l’exécution ;

— une astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux d’un montant de 1500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— la condamnation de la société BÂTIMENT AIXOIS à lui payer par provision une somme de 7139,92 € arrêtés au 22 avril 2025 au titre de l’arriéré locatif et accessoires, après imputation du montant de la première saisie conservatoire de 5641,29 € ;

— la prononciation de la compensation entre la dette locative arrêtée au 22 avril 2025 de 12 781,21 € et de la dette due par [K] [S] à la société BÂTIMENT AIXOIS de 12 417,76 € TTC ;

— le rejet de la demande d’octroi de délais, du fait de la compensation des sommes dues ;

— l’acquisition par elle du dépôt de garantie « à titre d’indemnité, de dommages-intérêts sans préjudice de tout autre » conformément au contrat de bail ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 761,1 € TTC, charges inclues, avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publié par l’INSEE, suivant le dernier indice paru à la date d’acquisition la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après celle-ci et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— le rejet de l’ensemble des demandes de la société BÂTIMENT AIXOIS ainsi que de sa demande de délais ;

— le paiement de la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

La société BÂTIMENT AIXOIS, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions n°3 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

À titre principal,

— constater que le montant de la dette fait l’objet de contestations sérieuses ;

— débouter la société EUROPÉENNE ATHÉNA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire ;

— lui octroyer le bénéfice des plus larges délais de paiement, soit 24 mois de délai pour le paiement de sa dette locative et de toutes sommes mises à sa charge, sans majoration d’intérêt, ni pénalités de retard par application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil :

Dans tous les cas,

— débouter la société EUROPÉENNE ATHÉNA de sa demande compensation ;

— condamner la société EUROPÉENNE ATHÉNA au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer du 15 mars 2024 et d’un décompte que la société BÂTIMENT AIXOIS a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de décembre 2023 et reste lui devoir une somme de 7139,92 € arrêtée au 1er avril 2025, et ce après imputation de la saisie conservatoire du 31 août 2024 pour la somme de 5641,29 € ;

Que la créance invoquée par la société BÂTIMENT AIXOIS à l’encontre de la société [K] a fait l’objet d’une précédente procédure de référé devant ce tribunal ayant donné lieu à une ordonnance du 28 février 2025 au terme de laquelle le tribunal a constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant au montant de la dette relevant de la compétence du juge du fond ;

Qu’en conséquence, l’existence d’une créance certaine liquide et exigible de la société BÂTIMENT AIXOIS à l’encontre de la société [K], au surplus indépendante de la présente procédure et concernant une personne morale non partie à la présente instance, n’est pas démontrée de manière sérieusement incontestable ;

Que par les pièces versées aux débats, l’obligation du locataire de payer la somme de au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du 1er avril 2024 n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la société BÂTIMENT AIXOIS à payer à la société EUROPÉENNE ATHÉNA la somme provisionnelle de 7139,92 € arrêtée au 1er avril 2025, après imputation de la saisie conservatoire du 31 août 2024 pour la somme de 5641,29 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 22 juin 2022 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ainsi que du montant de tous frais de poursuite dus en vertu du contrat et de la loi, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une sommation de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueuse ;

Que suite au commandement de payer du 15 mars 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 15 avril 2024 ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit au 16 avril 2024 ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la nature, le montant de la dette, la situation respective des parties et l’existence d’éventuelles créances réciproques entre elles, rendent possible l’octroi de délais de paiement ;

Qu’il convient en conséquence d’accorder les délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et les la société BÂTIMENT AIXOIS sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges, avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur la demande de compensation

Attendu qu’en l’état des divergences des parties quant au montant de la dette de la société [K], non partie à la présente procédure, à l’égard de la société BÂTIMENT AIXOIS, il ne sera pas fait droit à la demande compensation des créances, sérieusement contestable ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société BÂTIMENT AIXOIS sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 pour la somme de 128,42€;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société BÂTIMENT AIXOIS à payer à la société EUROPÉENNE ATHÉNA la somme de 7139,92 € arrêtée au 1er avril 2025, après imputation de la saisie conservatoire du 31 août 2024 pour la somme de 5641,29 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 juin 2022 situé [Adresse 1] liant les parties au 16 avril 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 juin 2022;

DISONS que la société BÂTIMENT AIXOIS pourra se libérer de la dette en 24 mensualités payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la société BÂTIMENT AIXOIS et de tout occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la société BÂTIMENT AIXOIS à payer à la société EUROPÉENNE ATHÉNA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges, avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la société BÂTIMENT AIXOIS à payer à la société EUROPÉENNE ATHÉNA la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société BÂTIMENT AIXOIS aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 pour la somme de 128,42€;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit au surplus de l’intégralité des demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT