TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKQQ

Minute : 54/25

Code NAC : 5AA

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 30 Juin 2025

[R] [F]

[V] [S] épouse [F]

C/

[M] [B]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à Maître Olivier MASSOL (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Monsieur [M] [B] (LRAR)

Le 08.07.2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés du Tribunal judiciaire tenue le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendue l’ordonnance suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [F]

né le 12 Février 1953 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [V] [S] épouse [F]

née le 11 Décembre 1955 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [B]

né le 14 Mars 1971 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 mars 2017, [R] [F] et [V] [S] épouse [F] ont donné à bail à [I] [Y] et [M] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 20 euros par mois “pour la TEOM”.

Le 14 octobre 2024, M. et Mme [F] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer la somme de 1.662,58 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 16 octobre 2024.

Par acte délivré le 7 février 2025, M. et Mme [F] ont fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé afin de voir:

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 14 décembre 2024 ;

— dire que M. [B] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants et les faire entreposer dans tel local qui lui plaira aux frais de l’expulsé;

— condamner M. [B] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant qui serait dû en l’absence de résiliation, outre les charges locatives, à compter de la résiliation jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés ;

— une provision de 3.269,16 au titre des échéances dues à la fin du mois de janvier 2025, outre “intérêt de droit” à compter de l’assignation, outre les sommes dues jusqu’à la date de résiliation retenue par “le tribunal” non inclues dans la somme réclamée ;

— condamner M. [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification, ainsi qu’au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du “jugement” à intervenir.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 mai 2025, en présence de M. et Mme [F], représentés par leur conseil, et de M. [B], citée à sa personne, n’était ni présente, ni représentée.

M. et Mme [F] maintiennent leurs demandes initiales et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

M. [B] sollicite des délais de paiement et son maintien dans le logement.

Il indique qu’il exerce la profession de transporteur international, que les impayés sont dus à des difficultés de trésorerie, qu’il n’a aucune personne à charge et perçoit 2.200 euros de revenus par mois.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de déplorer qu’aucune des parties n’évoque Mme [Y], autre locataire signataire du bail.

Il semble que l’intéressée ait quitté le logement et que les bailleurs ne la considèrent pas tenue au paiement de l’arriéré locatif, sans que cela soit clairement mentionné.

A supposer que le bail ne soit pas déjà résilié à l’égard de Mme [Y], il ne poursuivra indépendamment de la présente décision rendue à l’issue d’une instance à laquelle elle n’est pas partie.

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 14 octobre 2024, M. et Mme [F] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.662,58 euros.

Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte actualisé que M. [B] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 15 décembre 2024

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 15 décembre 2024, date à compter de laquelle M. [B] est devenu occupant sans droit ni titre, et de faire droit à la demande d’expulsion.

A compter de la résiliation du bail, M. [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, au jour de la résiliation, soit la somme de 812,29 euros, s’agissant d’une indemnité fixée à titre provisoire.

Elle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Elle sera due jusqu’à la libération de lieux et non jusqu’à la remise des clés, afin que le bailleur ne puisse se prévaloir de l’absence d’une telle remise pour réclamer l’indemnité d’occupation alors que les locaux auront été quittés et libérés par le locataire.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’audience ayant eu lieu le 5 mai 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle du mois de mai n’était pas encore échue au jour des débats.

Le décompte locatif inclut des sommes de 5 euros pour “frais de relance”, dont il n’est justifié ni de l’existence, ni de ce qu’elles sont dues par le locataire.

Il comprend également des sommes débitrices “Refacturation encaissement GLI” et créditrices “votre virement JBL indemnité GLI” au sujet desquelles il n’est fourni aucune explication.

“GLI” évoque l’existence d’une assurance garantissant les loyers impayés, ce qui tendrait à signifier qu’il a été réclamé l’intervention d’une telle assurance, au sujet de laquelle les bailleurs auraient dû s’expliquer auprès de la juridiction.

Si l’on s’en tient aux loyers et charges échus au jour de la résiliation et à l’indemnité d’occupation allouée par la présente décision, M. [B] est redevable au 30 avril 2025 de la somme de 6.536,32 euros.

Eu égard à des règlements effectués à hauteur de 1.766,29 euros depuis le 1er octobre 2024, aux règles légales d’imputation des paiements et aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, il reste devoir les sommes suivantes :

—  1.075,42 euros au titre des loyers et charges impayés, qui porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2025 ;

—  3.694,61 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2025, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

qu’il sera condamné à payer aux bailleurs à titre de provision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

M. [B] formule une demande de délais de paiement ainsi qu’une demande de maintien dans les lieux, laquelle s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais supposent qu’au jour de l’audience, le locataire ait repris le paiement des loyers et charges courants, ce qui n’est pas le cas de M. [B], son dernier règlement datant du 1er février 2025.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner M. [B] à payer à M. et Mme [F] la somme totale de 300 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024 ;

Dit que [M] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [M] [B] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Autorise les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais de la locataire;

Condamne [M] [B] à payer à [R] [F] et [V] [S] épouse [F] les sommes suivantes :

— une provision de 1.075,42 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025 ;

— une provision de 3.694,61 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— à compter du 1er mai 2025 , une provision de 812,29 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute [M] [B] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne [M] [B] à payer à [R] [F] et [V] [S] épouse [F] la somme totale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [M] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge