Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 11 septembre 2025, n° 25/00181

TJ Marseille 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété étaient exigibles et justifiées par les pièces produites, condamnant ainsi le défendeur à payer la somme due.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a constaté que la carence de Monsieur [I] [T] à répondre aux sollicitations du syndicat a mis en difficulté la trésorerie de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant ainsi le débiteur à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 11 sept. 2025, n° 25/00181
Numéro(s) :	25/00181
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent GAY
Cabinet(s) :	GIRAUD-GAY ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 11 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/00181 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LSI

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES)

C/ M. [I] [T]

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet ACTIV’SYNDIC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [T]

né le 27 avril 1980

demeurant [Adresse 1]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [T] est propriétaire du lot 14 au sein de l’immeuble [Adresse 3].

Le compte de ce copropriétaire est débiteur depuis plusieurs années.

Par assignation en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet ACTIV’SYNDIC, a attrait Monsieur [I] [T] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu le commandement de payer,

Vu le décompte actualisé et les pièces versées au débat,

Vu la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967,

Condamner Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 27.249,47 euros, en principal, selon décompte arrêté au 27 mai 2024 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 8 septembre 2022, à parfaire, somme intégrant les charges à échoir,

Condamner Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner monsieur [I] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer par commissaire de justice en date du 8 septembre 2022.

La signification a été faite à étude.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/181.

Le défendeur est défaillant.

*****

La procédure a été clôturée le 24 février 2025, et fixée à l’audience du 24 avril 2025.

Le délibéré est fixé à la date du 11 septembre 2025.

MOTIFS :

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018, les dispositions ici considérées permettent d’obtenir devant le Président du Tribunal Judiciaire, statuant selon la procédure accélérée, une condamnation du copropriétaire défaillant, non seulement à l’ensemble des appels de charges travaux, charges courantes, et cotisations travaux de l’année en cours échus et à échoir, mais encore à tous les appels de charges travaux et arriérés de charges courantes et cotisations travaux des exercices antérieurs.

Dès lors le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les sommes à échoir pour l’année courante que dans le cadre de la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir réclamer la somme de 27.249,47 euros en principal, selon décompte arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 8 septembre 2022, à parfaire, somme intégrant les charges à échoir, est irrecevable sur ce dernier point uniquement. Dès lors, il est irrecevable en sa demande de condamnation au titre des charges à échoir.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne peut uniquement réclamer dans la présente procédure que les sommes échues et restant dues au titre des années antérieures, dans la limite de 5 ans. L’assignation ayant été délivrée le 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires est recevable à réclamer les sommes pour la période du 22 octobre 2019 au 22 octobre 2024.Toutefois la sommation de payer en date du 8 septembre 2022 est venue interrompre la prescription, de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien recevable à réclamer les sommes pour la période visée dans le décompte du 27 mai 2024, du 1er octobre 2018 au 1er mai 2024.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 27.249,47 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er mai 2025.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, le contrat du syndic, le commandement de payer en date du 8 septembre 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 avril 2024, une attestation de non recours de ladite assemblée, les appels de fonds pour la période du 1er juillet 2017 au 1er mai 2024, ainsi qu’un décompte individuel de charges pour la période du 1er octobre 2018 au 1er mai 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Le syndicat ne justifie pas les sommes réclamées dans le décompte au titre des « honoraires de procédure » en date des 29 juin 2022, 14 novembre 2022, et de « suivi de procédure » en date du 2 novembre 2023. Il ne justifie pas que ces sommes portées au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins. La somme de 390 euros sera retranchée.

La somme de 108,51 euros qui correspond coût du commandement de payer sera également déduite, celle-ci relevant des dépens.

Ainsi, sera retranchée comme inutile au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, la somme de 498,51 euros.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2018 à 2024 est établi par les pièces produites en demande. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée, déduction faite de la somme précitée.

Monsieur [I] [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.750,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, Monsieur [I] [T] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années, et n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence fautive, il met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC irrecevable à réclamer des sommes à échoir,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC, la somme en principal de 26.750,96 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 27 mai 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022, date du commandement de payer.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC de sa demande de condamnation à parfaire, et au titre des charges à échoir,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC, la somme, la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC, la somme, la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE