TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 05 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 24/10233 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IVQ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (l’AARPI BCT AVOCATS)

C/ M. [H] [K], Mme [O] [K] (la SELARL ABEILLE AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 prorogée au 28 avril 2026 prorogée au 05 mai 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 05 mai 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la société POURTAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son Président en exercice

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [U], [J] [K]

né le 03 mars 1955

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [M] épouse [K]

née le 03 juin 1953

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave, de deux chambres de bonne constituant les lots 5, 9, 10 et 11 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2].

Suivant exploit du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner devant le présent tribunal Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K].

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de :

— prononcer la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires,

— condamner solidairement Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] à lui payer :

—  5.567,45 euros au titre des provisions et charges de copropriété dues au 8 décembre 2025 suivant décompte à cette date, avec intérêts légaux,

—  221,89 euros au titre des frais et honoraires pour le recouvrement,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] de toute demande,

— condamner solidairement Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] aux dépens, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que le jugement est exécutoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] demandent au tribunal de :

— constater que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’un compte bancaire séparé,

— annuler le mandat de syndic et par voie de conséquence, constater que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de se faire communiquer par le syndic et à défaut par la banque détentrice du compte, l’ensemble des relevés de compte depuis 2016 afin qu’il vérifie le donneur d’ordre des chèques portés au crédit de ce compte et qu’il dise s’il s’agit d’un copropriétaire ou d’une personne tierce, en l’occurrence le syndic lui-même,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens, ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 janvier 2026 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du mandat du syndic

L’article 16 du Code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] demandent l’annulation du mandat du syndic sur le fondement de la loi du 26 mars 2014 qui instaure l’obligation de l’ouverture d’un compte pour le syndicat des copropriétaires séparé de celui du syndic.

Toutefois, ces derniers n’ont pas appelé en la cause le syndic à titre personnel, de sorte que le tribunal ne peut pas statuer en son absence sur la demande de nullité de son mandat du fait d’une absence d’ouverture de compte séparé.

Cette demande est irrecevable.

Aucune des pièces ni des argumentations de Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] ne justifient d’ordonner une expertise comptable. Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande au titre des charges

A titre préliminaire, Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] font état du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le juge des référés saisi dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Toutefois, s’agissant d’un désistement d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] est fondé à agir au fond devant le présent tribunal, le désistement d’instance ne valant pas renonciation aux demandes.

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Au soutien de sa demande en paiement des charges, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le relevé du compte de Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] du 19 mars 2021 au 8 décembre 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 décembre 2020, approuvant les comptes pour l’année 2018 et 2019 et adoptant les budgets prévisionnels pour 2019 et 2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2022, approuvant les comptes pour l’année 2021 et adoptant le budget prévisionnel pour 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2023, approuvant les comptes pour l’année 2022, adoptant le budget prévisionnel pour les années 2023 et 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2024, approuvant les comptes pour l’année 2023 et adoptant les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2025, approuvant les comptes pour l’année 2024 et adoptant les budgets prévisionnels pour 2025 et 2026,

— l’état des dépenses pour 2021, 2022, 2023, 2024

— le courrier de mise en demeure du 20 octobre 2023 de payer la somme de 7.060,84 euros au titre des charges arrêtées au 10 octobre 2023.

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] contestent le montant réclamé tel qu’il résulte du dernier extrait de compte.

Ils font valoir en premier lieu qu’au 31 décembre 2021, leur compte était créditeur de 1.285,07 euros. Ils ne tirent aucune conséquence de cette affirmation, qui est effectivement conforme à ce qui apparaît dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires.

Ils indiquent ensuite que la somme de 2.170,28 euros leur a été imputée en 2023 alors que les travaux n’ont pas été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit l’assemblée générale du 21 juin 2023 votant ces travaux. L’appel de cette somme est alors légitime, même si la réalisation des travaux a pris du retard.

Enfin, ils contestent l’imputation en juin 2024 de la somme de 1.642,28 euros au titre de leur propre dette. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] justifie de l’adoption lors de l’assemblée générale du 18 juin 2024 d’un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 7.266,74 euros afin d’alimenter la trésorerie de la copropriété suite aux impayés de Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K]. Ce montant correspondait au montant total de leur dette à ce jour.

L’appel de fonds est alors justifié.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] démontre alors que la dette de Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] au 8 décembre 2025 est de 5.567,45 euros.

Ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la notification par RPVA le 9 janvier 2026 des conclusions du syndicat des copropriétaires.

— Sur les frais

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit comme unique justificatif des frais de recouvrement la pièce n°9, qui montre des frais de mise en demeure de 14,18 euros du 27 juin 2023.

La pièce n°15 contient un décompte de frais qui montre en outre une provision BCT de 207,71 euros.

Toutefois, la légitimité de cette provision, dont la nature n’est pas explicitée, n’est pas démontrée.

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 14,18 euros au titre des frais.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] ont été défaillants dans le paiement de leurs charges sans aucun motif légitime. Cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé privé de liquidités et qui a dû faire un appel de fonds pour restaurer la trésorerie.

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour leur résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable la demande de nullité du mandat du syndic,

Déboute Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] de leur demande subsidiaire d’expertise comptable,

Condamne solidairement Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice :

—  5.567,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2026, au titre des charges dues au 8 décembre 2025,

—  14,18 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne in solidum Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne in solidum Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] aux dépens,

Condamne in solidum Madame [T] [K] née [D] [X] et Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE