TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e DJOURNO Thomas

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00004 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53D7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 22 juillet 2022, la société anonyme (SA) Unicil a consenti à Mme [M] [H] et M. [V] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 4], dans le septième [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 755,23 euros outre 302,76 euros de provision sur charges.

M. [V] [P] a délivré son congé reçu le 29 janvier 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [M] [H] le 25 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.007,77 euros en principal, ce commandement de payer étant dénoncé à M. [V] [P] le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner en référé Mme [M] [H] et M. [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Mme [M] [H] sans délai et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de Mme [M] [H] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 12.423,72 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 20 novembre 2024, du commandement de payer et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation solidaire de M. [V] [P] au paiement de la somme de 9.766,73 euros au titre des échéances dues jusqu’au mois de juillet 2024,la condamnation in solidum de Mme [M] [H] et M. [V] [P] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA Unicil représentée par son conseil réitère les termes de son assignation.

Mme [M] [H] et M. [V] [P], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 décembre 2024 a été dénoncée le 30 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 27 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 décembre 2024.

Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 4.007,77 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Mme [M] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [M] [H] et M. [V] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VI des conditions générales). M. [V] [P] est tenu solidairement au paiement du loyer, des charges et de l’indemnité d’occupation jusqu’au 29 juillet 2024 en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.122,56 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Mme [M] [H] et M. [V] [P] à son paiement, jusqu’au 29 juillet 2024 s’agissant de M. [V] [P].

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [M] [H], après déduction des frais de procédure, reste devoir la somme de 11 172,37 euros, à la date du 26 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus, outre les charges postérieures.

Le décompte indique un solde débiteur de 9.766,73 euros au 31 juillet 2024.

Pour la somme au principal, Mme [M] [H] et M. [V] [P], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [M] [H] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 11.172,37 euros.

M. [V] [P] est condamné solidairement avec Mme [M] [H] au paiement de cette somme à hauteur de 9.766,73 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [H] et M. [V] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Unicil, Mme [M] [H] et M. [V] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 juillet 2022 entre la SA Unicil d’une part et Mme [M] [H] et M. [V] [P] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], rez-de-chaussée, dans le septième [Localité 6] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [H] et M. [V] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit mille cent vingt-deux euros et cinquante-six centimes (1.122,56 euros) à ce jour, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux pour Mme [M] [H] et jusqu’au 29 juillet 2024 pour M. [V] [P] ;

CONDAMNE Mme [M] [H] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de onze mille cent-soixante-douze euros et trente-sept centimes (11.172,37 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 26 mars 2025, terme du mois de février inclus, outre les charges postérieures ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [P] avec Mme [M] [H] au paiement de cette somme de 11.172,37 euros à hauteur de neuf mille sept cent soixante-six euros et soixante-treize centimes (9.766,73 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [H] et M. [V] [P] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [H] et M. [V] [P] à verser à la SA Unicil une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente