MINUTE N° : 25/00715

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/04877

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[K] [H]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur [K] [H]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 10]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par M. [Y], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [H]

né le 13 Avril 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2022, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,68 € charges comprises.

Le 23 juillet 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [K] par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [K] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [H] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [H] [K] au paiement de la somme en principal de 2661,58 € représentant le montant dû au titre du solde des loyers et charges impayés au 7 février 2024 ainsi que le montant dû au titre des loyers et charges impayés demars 2023 à septembre 2024, déduction faite des versements effectués outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation de Monsieur [H] [K] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [H] [K] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [H] [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 10] le 17 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Monsieur [Y] [B] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 4 590,14 € arrêtée au 13 mai 2025. Il précise que Monsieur [H] effectue des règlements de façon aléatoire et qu’un rappel d’APL est envisageable. Il donne son accord à la mise en place de délais de paiement sur 36 mois.

Par une note en délibéré autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, le bailleur a confirmé un potentiel rappel d’APL de 768,28 € et a fixé le loyer résiduel mensuel à 283,07 €.

Régulièrement cité par voie de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [H] [K] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré être en arrêt maladie suite à un accident de travail et percevoir 375,00 € par mois de l’assurance maladie. Il a ajouté avoir 2 enfants en garde alternée et avoir déposé un dossier de surendettement en raison de l’existence d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocations Familiales d'[Localité 7] et [Localité 10] de la situation d’impayés le 18 juillet 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 10] le 17 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 10 octobre 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 23 juillet 2024 à Monsieur [H] [K] et portant sur la somme de 1 533,58 € dont 1 395,99 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été signé entre les parties le 10 octobre 2022 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement demeuré sans effet.

Monsieur [H] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 septembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 10 octobre 2022, le commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 et le décompte de la créance arrêté au 13 mai 2025 faisant apparaître une somme de 4 914,07 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 241,45 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 5,24 € de février à décembre 2024 et de 4,90 € de janvier à avril 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 77,24 € à ce titre.

En outre, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [K] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 519,18 € (4 914,07 € – 241,45 € – 77,24 € – 76,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 13 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [K] demande des délais de paiement et propose de régler 200,00 € par mois loyer compris. Il apparaît que ses ressources se limitent aux indemnités journalières versées par l’assurance maladie et que l’APL et le RLS sont suspendus depuis mai 2024.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [H] [K] a repris les paiements avant l’audience en effectuant deux règlements de 150,00 € en janvier et février 2025 et un règlement de 100,00 € en avril 2025. Ces efforts de règlement démontrent la volonté de Monsieur [H] de trouver une solution amiable à l’apurement de la dette locative.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [H] [K] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 à la charge de Monsieur [H] [K].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4519,18 € (QUATRE MILLE CINQ CENT DIX NEUF EUROS ET DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [H] [K] à se libérer de sa dette de 4 519,18 € en 35 mensualités de 50,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [H] [K] d’avoir libéré les lieux [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 11] comprenant un local d’habitation et un stationnement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [H] [K] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [H] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,