TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Avril 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 10 Avril 2025

à M^e Aurélie REYMOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 Avril 2025

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01863 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3EFD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VAN GOGH, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°432 616 423, domiciliée : chez la société Ceprogim Colin, Administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [G] épouse [B]

née le 11 Octobre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 août 2015, la SCI VAN GOGH a consenti à Madame [T] [G] épouse [B] un bail à usage d’habitation portant sur une maison individuelle avec garage, terrasse et jardin, située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 100 euros outre 110 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI VAN GOGH a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2022 pour un montant en principal de 3717,14 euros ;.

La SCI VAN GOGH a fait signifier un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2022 pour un montant en principal de 4655,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, la SCI VAN GOGH a fait assigner Madame [T] [G] épouse [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 11 avril 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2023 et après quatre renvois a été retenue à l’audience du 13 mai 2024.

A cette audience, le Président a mis dans le débat la question de la compétence du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille au vu de l’objet du litige.

Les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

La SCI VAN GOGH demande le renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection, si le Tribunal venait à s’estimer incompétent. Elle actualise sa créance à la somme de 702,13 euros, au 7 mai 2024, et demande la condamnation en deniers et quittance de la défenderesse au vu du règlement invoqué qui aurait été réalisé le 11 mai 2024. Elle dépose des écritures aux fins de :

Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts de la locataire,Ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, La condamner à :une indemnité d’occupation mensuelle de 1 350 euros outre les charges locatives,au paiement de 702,13 euros au titre de l’arriéré locatif au 7 mai 2024,au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer

Madame [T] [G] épouse [B] sollicite de :

Lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter du montant de la dette,Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,Débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2024.

Suivant jugement du 26 août 2024, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré incompétent pour connaître de la présente affaire et a renvoyé le dossier et les parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 9 janvier 2025 à 9h00 ;

A cette audience l’affaire a été retenue et les parties ont été été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI VAN GOGH demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] épouse [B] des lieux sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publiqueA titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de Madame [T] [G] épouse [B] des lieux sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publiqueEn toutes hypothèses

Condamner Madame [T] [G] épouse [B] à payer à la SCI VAN GOGH :. la somme de 702,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 mai 2024

. la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

. à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1350 euros outre les charges locatives

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenirCondamner la requise aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de leur dénonce La SCI requérante a actualisé sa créance à la somme de 410,64 euros au 2 janvier 2025 ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [T] [G] épouse [B] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

Rejeter la demande d’expulsionRejeter les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bailRejeter la demande de condamnation de paiement d’un arriéré locatifRejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire

Accorder à Madame [T] [G] épouse [B] les plus larges délais pour s’acquitter de la dette qui sera retenueSuspendre les effets de la clause résolutoireEn tout état de cause

Débouter la SCI VAN GOGH de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépensDébouter la SCI VAN GOGH du surplus de ses demandesLa défenderesse fait valoir un désaccord sur l’existence de la dette et que la somme de 410 euros serait déjà réglée ;

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 11 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 novembre 2022 soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 janvier 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce.

Enfin, la SCI VAN GOGH a justifié par la taxe foncière pour l’année 2022, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir.

Par conséquent, la SCI VAN GOGH est recevable en ses demandes

SUR LE FOND Sur acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2022 pour un montant en principal de 4655,58 euros ;

Il ressort du décompte arrêté au 5 janvier 2023 et du décompte arrêté au 5 avril 2023 qu’au cours des deux mois qui ont suivi, Madame [T] [G] épouse [B] ne s’est pas acquittée des sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 10 janvier 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [T] [G] épouse [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [T] [G] épouse [B] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 1350 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

La SCI VAN GOGH fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, les commandements de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et plusieurs décomptes, dont un décompte actualisé à la somme de 410,64 euros arrêté au 6 janvier 2025;

Madame [T] [G] épouse [B] fait valoir que la dette locative a été soldée et que la somme de 410,64 euros a déjà été réglée ;

La défenderesse justifie d’un virement d’un montant de 300 euros sur le compte de CEPROGIM COLIN, mandataire du bailleur à la date du 7 janvier 2025 ;

De surcroît Madame [T] [G] épouse [B] soutient avoir réglé la somme de 110,64 euros correspondant au solde de la taxe sur ordures ménagères portée au débit du compte de la locataire le 2 janvier 2025 ;

Il ressort du courrier de CEPROGIM COLIN en date du 2 décembre 2024 produit aux débats que le gestionnaire informe la locataire que le solde de la taxe sur ordures ménagères pour l’année 2024 soit 110, 64€ sera appelé lors du prochain avis d’échéance ;

Toutefois, l’avis d’échéance du mois de décembre 2024 ne porte pas la somme de 110,64 € au débit du compte de la locataire et il ressort de l’extrait de compte arrêté au 6 janvier 2025 que le 20 décembre 2024, le compte de Madame [T] [G] épouse [B] est créditeur de la somme de 110,64 euros;

Il ressort du dernier décompte produit aux débats que l’échéance du mois de janvier 2025 au titre du loyer, provisions sur charges et provision sur la taxe ordures ménagère s’élève à un total de 1435,21 euros ;

Le solde au 31 décembre 2024 étant créditeur de 110,64 euros, il convient de considérer que le solde de la taxe sur ordures ménagères a été réglé à cette date ; reste alors l’échéance du mois de janvier 2025 soit 1435,21 euros au total dont il y a lieu de déduire les règelments suivants : 408,57€ le 3 janvier 2025, 616€ de la CAF le 6 janvier 2025 et 300 euros le 7 janvier 2025 soit un total de 1324,70 euros;

La créance de la SCI VAN GOGH est donc établie au 7 janvier 2025 à la somme de 110,64 euros ;

Dès lors, il conviendra de condamner Madame [T] [G] épouse [B] à payer à la SCI VAN GOGH la somme de 110,64 euros au titre des loyers, provisions sur charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [G] épouse [B] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et le requérant a maintenu ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle a consenti des efforts importants pour réduire la dette locative et justifie d’un total de ressources à hauteur de 2722,29 euros, avoir 5 enfants à charge dont un enfant handicapé ;

En outre, le décompte actualisé versé aux débats confirme la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

La bailleresse s’oppose à ces demandes en faisant valoir que la SCI VAN GOGH a déjà été contrainte de saisir le juge des référés et que suivant ordonnance du 5 décembre 2019 la requise avait bénéficié de délais pour apurer sa dette qu’elle a respectés mais que depuis 2021 Madame [T] [G] épouse [B] se trouve à nouveau débitrice de manière chronique ;

Compte tenu de la situation respective des parties, de l’ancienneté du bail et du montant très résiduel de la dette, il convient d’octroyer à Madame [T] [G] épouse [B] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [T] [G] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sis une maison individuelle avec garage, terrasse et jardin, située [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;

· Madame [T] [G] épouse [B] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI VAN GOGH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1435,21 euros au total , ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [G] épouse [B], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022 et de sa dénonce à la CCAPEX ;

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité eu égard à la situation économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI VAN GOGH qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la SCI VAN GOGH recevable en ses demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties au 10 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [T] [G] épouse [B] à payer à la SCI VAN GOGH la somme de 110,64 euros au titre des loyers, provisions sur charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse;

AUTORISE Madame [T] [G] épouse [B] à se libérer de ladite somme sur une durée de 4 mois, par mensualités successives de 27,66 euros, le solde étant du à la 4ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELLE qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets

· à défaut pour Madame [T] [G] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sis une maison individuelle avec garage, terrasse et jardin, située [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI VAN GOGH sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique;

· Madame [T] [G] épouse [B] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI VAN GOGH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1435,21 euros au total , ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

DEBOUTE la SCI VAN GOGH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [G] épouse [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 10 novembre 2022 et de sa dénonce à la CCAPEX, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE