COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01900 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P773

du 22 Avril 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. NADA

c/ S.A.S. BALKAN D’AZUR

Grosse délivrée

à M^e ALZIARI

Expédition délivrée

à M^e PARRAVICINI

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Octobre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. NADA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. BALKAN D’AZUR

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 2019, la SCI NADA a donné à bail commercial à la SAS BALKAN D’AZUR des locaux commerciaux situés [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16 800 euros, payable mensuellement, hors taxes et charges.

Le 26 juin 2024, la SCI NADA a fait délivrer à la SAS BALKAN D’AZUR un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SCI NADA a fait assigner la SAS BALKAN D’AZUR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, la SCI NADA représentée par son conseil demande de :

— Constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 juillet 2024,

— Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— La condamner au paiement d’une provision de 29 361,58 euros due au 3 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— La condamner au paiement d’une provision de 1627,95 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, jusqu’à la libération des lieux,

— La condamner au paiement d’une provision de 2936,15 euros au titre de la clause forfaitaire insérée au contrat,

— Le rejet des demandes de la SAS BALKAN D’AZUR,

— La condamner au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2025, la SCI NADA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Elle expose que la SAS BALKAN D’AZUR est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse au regard du montant très élevé de la dette tout en faisant valoir que la promesse de cession du droit au bail ne contient aucune garantie de solvabilité des repreneurs, qu’elle porte sur la somme de 32 000 euros et qu’elle est conditionnée à l’obtention d’un prêt de 90 000 euros.

LA SAS BALKAN D’AZUR représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— De lui donner acte qu’elle reconnait la dette locative et qu’elle la réglera concomitamment à la cession de son droit au bail à intervenir,

— Des délais de paiement avec report de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— La suspension des effets de la clause résolutoire,

— Le rejet des demandes,

— La condamnation de la SNC NADA à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 15 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI NADA verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI NADA par acte de commissaire de justice le 26 juin 2024, à la SAS BALKAN D’AZUR, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 13 534,83 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse qui ne le conteste pas.

Dès lors, il convient de constater l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 juillet 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 3 mars 2025 versé aux débats, que la SAS BALKAN D’AZUR demeure redevable de la somme de 29 361,58 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de mars 2025 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS BALKAN D’AZUR qui ne conteste pas être redevable de la somme réclamée, sera condamnée au paiement de la somme de 29 361,58 euros arrêtée au mois de mars 2025 inclus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société défenderesse sollicite un report de paiement de sa dette pendant deux mois et la suspension des effets de la clause résolutoire au motif qu’elle a conclu une promesse de cession du droit au bail qui doit se concrétiser dans ce délai, et qu’elle a besoin de ce délai pour purger le droit de préemption et finaliser un accord avec la bailleresse aux fins de règlement de sa dette.

La SNC SADA s’y oppose en arguant du montant élevé de sa créance et de l’absence de garanties financières entourant cette cession.

La SAS BALKAN D’AZUR verse une promesse de vente du droit au bail en date du 1er février 2025, conclue avec M. [G] et Mme [U] au prix de 32 000 euros, comprenant au titre des conditions suspensives,l’agrément du bailleur pour la cession et l’obtention d’un prêt bancaire de 90 000 euros par le bénéficiaire avec réponse de la banque au plus tard le 30 mars 2025 avec cette précision qu’à défaut d’accomplissement des conditions suspensives à cette date, la promesse sera caduque.

Bien que la SNC SADA soulève des incohérences dans la mesure où cette cession qui porte sur la somme de 32 000 euros est conditionnée à l’octroi d’un prêt de 90 000 euros par les acquéreurs et que la dette de la défenderesse est élevée puisque de 29 361,58 euros, force est de considérer que si cette cession se concrétise, elle permettra à la défenderesse d’apurer sa dette locative.

En outre, il convient de préciser qu’en l’absence de règlement de la somme due passé le délai accordé, le loyer courant et les provisions mensuelles devant être payés à échéance, le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle qui reprendra son plein effet.

Dès lors, il convient au vu de ces éléments et de la promesse de vente qui a été signée récemment par la SAS BALKAN D’AZUR, qui s’engage à régler intégralement sa dette locative le jour de la réitération de l’acte de cession, de lui accorder un report de paiement de sa dette pendant une durée de deux mois, qui courra à compter de la présente décision, étant précisé que les loyers courants et les provisions mensuelles doivent être payés à échéance, et dire que pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement de la dette locative passé le délai de report de deux mois ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, la clause résolutoire reprendre son plein effet et que le bailleur sera autorisé à s’en prévaloir, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, et pourra procéder son expulsion au besoin de la force publique.

En outre, la SAS BALKAN D’AZUR sera redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien qui doit être fixée au montant du loyer et des charges soit 1627,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

LA SAS BALKAN D’AZUR sera condamnée à son paiement.

Sur la clause pénale :

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles, à chaque terme conformément au présent bail, les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d’indemnité forfaitaire de 10%.

La société défenderesse ne soulève contestation sur la demande en paiement de la somme de 2936,15 euros au titre de la clause pénale.

Dès lors, au vu de la clause pénale prévue dans le contrat de bail et en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner la SAS BALKAN D’AZUR au paiement provisionnel de la somme de 2936,15 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI NADA la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BALKAN D’AZUR, qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 9 mai 2019 liant la SCI NADA et la SAS BALKAN D’AZUR portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 5] a pris effet le 26 juillet 2024 ;

CONDAMNONS la SAS BALKAN D’AZUR à payer à la SCI NADA à titre provisionnel, la somme de 29 361,58 euros au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2025 inclus ;

ACCORDONS à la SAS BALKAN D’AZUR un report du paiement de sa dette locative pendant une durée de deux mois, prenant effet à compter de la présente décision avec cette précision que les loyers courants et provisions sur charges devront être payés à échéance chaque mois;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire visée le commandement de payer du 26 juin 2024 ;

PRECISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge;

DISONS à l’inverse, qu’à défaut de paiement de la dette locative passé le délai de deux mois courant à compter de la présente décision et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours,

ORDONNONS dans cette hypothèse,à la SAS BALKAN D’AZUR et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS BALKAN D’AZUR et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS BALKAN D’AZUR à payer à la SCI NADA une indemnité d’occupation provisionnelle de 1627,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS BALKAN D’AZUR à payer à la SCI NADA la somme provisionnelle de 2936,15 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SAS BALKAN D’AZUR à payer à la SCI NADA la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SAS BALKAN D’AZUR aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES