N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

17 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20428 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMFY

DEMANDERESSE :

S.C.I. NATIO TOURS

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 517 937 306,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michaël HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MK DIFFUSION

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 421 784 240

dont le siège social est sis [Adresse 1] et dont l’établissement secondaire est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 19 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Décembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2002, la société Tours nationale et la société Cardimmo ont donné à bail à la société MK Diffusion un local commercial situé au sein du centre commercial dit « Galerie nationale » situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte sous seing privé du 28 juin 2018, la SCI Natio Tours, venant aux droits des bailleurs initiaux, a consenti à effet du 28 juin 2014 le renouvellement du bail pour une durée de douze années.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la SCI Natio Tours a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL MK Diffusion aux fins de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle à valoir sur les loyers, provisions sur charges et TVA restant dues au troisième trimestre 2024 inclus, outre une somme provisionnelle à valoir sur des dommages-intérêts, et aux fins d’injonction sous astreinte d’avoir à procéder à la réouverture immédiate et à l’exploitation du magasin loué.

Par conclusions en réplique déposées à l’audience du 19 novembre 2024, la SCI Natio Tours demande de :

Débouter la société MK Diffusion en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Juger la société Natio Tours recevable et bien fondée en sa demande ;Condamner la société MK Diffusion au paiement à titre provisionnel, au bénéfice de la société Natio Tours, de la somme de 60.690 € au titre des loyers restant dus au quatrième trimestre 2024 inclus ;Condamner la société MK Diffusion au paiement à titre provisionnel, au bénéfice de la société Natio Tours, de la somme de 14.388,31 € au titre des provisions sur charges restant dus au quatrième trimestre 2024 ;Ordonner sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, la réouverture immédiate et l’exploitation par la société MK Diffusion de son magasin, local 4, au sein de la galerie commerciale sise [Adresse 4] ;Condamner la société MK Diffusion au paiement à titre provisionnel, au bénéfice de la société Natio Tours, de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société MK Diffusion au paiement, au bénéfice de la société Natio Tours, d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Elle expose que la défenderesse ne paie plus ses loyers, et a fermé les portes de sa boutique alors que le bail n’est pas terminé.

Elle relève que les obligations de paiement de la défenderesse ne sont pas sérieusement contestables, et qu’elle reste lui devoir un total de 75.078,31 € quatrième trimestre inclus, soit 60.690 € au titre des loyers et 14.388,31 € au titre des provisions sur charges.

Sur les loyers, elle indique que la défenderesse a été informée chaque année de l’indexation du loyer et de son calcul, et qu’elle est de mauvaise foi en estimant que les remises, avoirs ou gestes commerciaux réalisés par elle ne permettraient pas de justifier des demandes formées.

Sur les charges, elle relève que les régularisations intervenues sur 2022 et 2023 ont été prises en compte.

Elle réplique que son gérant, âgé de 93 ans, a été manœuvré par le dirigeant de société MK Diffusion et que la proposition faite par ses soins est tronquée en ce qu’elle était conditionnée à un maintien en activité jusqu’au 31 décembre 2024. Elle estime que les échanges postérieurs attestent de l’absence d’accord.

Elle sollicite également la condamnation sous astreinte d’avoir à exploiter les lieux, en application de l’article 13 du contrat de bail, relevant que la fermeture du magasin lui est préjudiciable ainsi qu’aux autres exploitants de la galerie.

Elle sollicite enfin des dommages-intérêts à titre provisionnel en faisant valoir la mauvaise foi du locataire par son départ des lieux et l’absence de paiement des loyers, lui causant un préjudice d’image.

Par conclusions déposées à l’audience du 19 novembre 2024, la SARL MK Diffusion demande de :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI Natio Tours ;Débouter la SCI Natio Tours de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la SCI Natio Tours à payer à la SARL MK Diffusion la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI Natio Tours aux entiers dépens.

Elle conteste la dette locative alléguée en retenant que les sommes appelées sur la colonne débit du compte ne sont pas justifiées par le bail et en l’état des pièces produites. Elle relève qu’en vertu du bail, elle devait régler à compter du 1er juin 2018 un loyer annuel de 37.739,52 € HT, et que les sommes appelées au premier trimestre 2023 ne sont pas justifiées en ce qu’elles correspondraient à un loyer de 44.588 €.

Elle ajoute qu’aucun document n’est produit pour vérifier le cas échéant le calcul d’indexation effectué, et que les remises, avoirs ou autres gestes commerciaux appliqués ne permettent pas de vérifier le caractère justifié des demandes.

Elle énonce qu’il lui est réclamé le paiement de charges que la demanderesse ne justifie pas avoir réglées.

Elle expose en outre que, par suite à des échanges intervenus, la bailleresse a consenti le 22 août 2024, à la suite d’une demande du 11 juin 2024, à une franchise de loyer jusqu’au 31 décembre 2024. Elle soutient que le gérant de la société Natio Tours a confirmé l’abandon de la dette locative, de la procédure en cours, et a confirmé son accord de franchise.

Elle estime en conséquence que la demande provisionnelle au titre des loyers et charges n’est pas fondée.

Elle relève, sur la demande d’injonction d’avoir à exploiter les lieux, qu’elle n’a jamais été mise en demeure d’avoir à rouvrir immédiatement le magasin avant son assignation, et ce car les parties s’étaient accordées sur les conditions de fermeture de la boutique.

Elle soutient enfin que la demande de dommages-intérêts se trouve dès lors dépourvue d’objet.

A l’audience du 19 novembre 2024, la SCI Natio Tours, représentée par son conseil, a réitéré les termes de ses écritures dont elle a sollicité le bénéfice.

La SARL MK Diffusion, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1728 du même code énonce que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

A. Au titre des loyers et des charges

En l’espèce, le bail initial prévoit à ses conditions particulières un loyer variable à hauteur de 7,1 % du chiffre d’affaires HT, avec un minimum annuel garanti de 28.728 € HT et hors charges, sauf aménagement pour les deux premières années d’exploitation, et une indexation. L’indice INSEE retenu aux termes des conditions générales du contrat est l’indice « construction ». Le loyer est indiqué payable trimestriellement et d’avance.

Au titre des charges, le bail initial mentionne à ses conditions particulières seulement « Date de versement de la première provision pour charges ou du fonds de roulement : A compter du 28 juin 2002 ». Les conditions générales mentionnent une quote-part des charges communes supportée au prorata de la surface louée éventuellement pondérée selon les conditions particulières, outre les charges privatives. Le montant et la périodicité des provisions sont indiqués comme fixés par le bailleur, et la régularisation a lieu annuellement au premier avril sur la base des dépenses réelles effectuées.

Aux termes du renouvellement du bail du 28 juin 2018, il a été stipulé un loyer variable à hauteur de 7,1 % du chiffre d’affaires HT, avec un minimum annuel garanti de 41.252,40€ HT et hors charges, et une indexation au 2ème trimestre 2013 avec première indexation à compter du 1er janvier 2015.

Un renouvellement non daté, mais manifestement postérieur car reprenant l’existence du renouvellement susmentionné, indique un loyer variable à hauteur de 7,1 % du chiffre d’affaires HT, avec un minimum annuel garanti de 41.932,80 € HT et hors charges, sauf pour l’année 2018, et une indexation au 4ème trimestre 2017 avec première indexation à compter du 1er janvier 2019.

La SCI Natio Tours produit des extraits de compte, distinguant les loyers et les charges.

Sur les loyers, quant à leur montant, la SARL MK Diffusion se limite à contester de manière générale l’absence de justification des montants par rapport aux termes des stipulations contractuelles, notamment quant aux modalités de la clause d’indexation, et l’absence de vérifiabilité desdits montants au regard des remises effectuées.

D’une part, il n’apparaît aucunement que les remises, gestes commerciaux et avoirs effectués, lesquels apparaissent distinctement sur l’extrait de compte produit, soient de nature à empêcher l’appréciation du bien-fondé de la créance de loyers, à plus forte raison alors qu’elles profitent à la SARL MK Diffusion.

D’autre part, la SCI Natio Tours produit divers courriers adressés annuellement à la SARL MK Diffusion (pièce SCI Natio Tours n°12) explicitant les modalités de révision du loyer, récapitulant ces modalités de révision par un tableau produit aux débats (pièce SCI Natio Tours n°13).

Si la SARL MK Diffusion contestait l’absence de justification des modalités de jeu de la clause d’indexation, elle ne réplique pas à ces derniers développements de la SCI Natio Tours.

La SARL MK Diffusion ne conteste pas spécifiquement des éléments inscrits à l’extrait de compte des loyers produit, et notamment ses propres versements.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que l’obligation de paiement des loyers de la SARL MK Diffusion, laquelle n’est pas sérieusement contestable, ne l’est pas davantage à hauteur du montant invoqué, soit 60.690 €, quatrième trimestre 2024 inclus.

Or, les éléments produits par la SCI Natio Tours quant aux échanges intervenus entre les parties – et spécialement le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 novembre 2024 et les échanges de courriels – démontrent sans équivoque l’absence d’abandon de sa part de la dette locative, de la procédure en cours, et l’absence d’accord de franchise.

Il ne saurait en résulter de contestation sérieuse à l’obligation de paiement des loyers.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle de la SCI Natio Tours au titre des loyers impayés à hauteur de 60.690 € TTC.

Sur les charges, la SCI Natio Tours ne justifie ni du montant de la provision sur charges facturée, ni le montant des régularisations de charges réalisées pour les années précédentes et dont elle peut demander sous conditions la récupération, se prévalant de seuls courriers et décomptes établis par ses soins, alors même que la SARL MK Diffusion argue de l’absence de justification de la réalité des dépenses dont il est sollicité la récupération.

Il en résulte une contestation sérieuse au titre des charges supposément impayées.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

B. A titre de dommages et intérêts

Si en application de ce texte, le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur les dommages-intérêts dus en réparation d’un préjudice, c’est à la condition que l’existence de l’obligation qui en est la source ne soit pas sérieusement contestable.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. (…) Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En vertu de l’article 1231-1 du même code, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, la SCI Natio Tours postule sans le démontrer, à plus forte raison avec l’évidence requise par l’office du juge des référés, un préjudice d’image tiré de l’absence de paiement des loyers et de départ des lieux en cours de bail, sans pouvoir en outre se prévaloir du préjudice supposément causé par la SARL MK Diffusion aux autres occupants du centre commercial en question.

Ce préjudice se trouve dès lors contestable tant dans son principe que dans son montant.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à ce titre.

II. Sur la demande d’injonction sous astreinte

En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1728 du même code énonce que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce le bail litigieux stipule en son article 13 l’obligation d’exploitation des locaux loués.

Le renouvellement de ce bail en date du 28 juin 2018, pour une durée de douze ans à compter du 28 juin 2014, implique que la durée de celui-ci s’étend jusqu’au 28 juin 2026.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 septembre 2024 met en évidence que les lieux sont vides et la boutique litigieuse inexploitée, un affichage sur la boutique mentionnant l’organisation de ventes en liquidation entre le 4 juin et le 4 août 2024 pour cause de cessation d’activité.

Le courriel du dirigeant de la SARL MK Diffusion daté du 22 août 2024 mentionne que « Le personnel est licencié et refuse d’annuler la procédure. »

La SARL MK Diffusion, qui ne conteste pas le principe de son obligation d’exploiter les lieux aux termes du bail initial, oppose exclusivement l’absence de mise en demeure préalable à son assignation et un accord entre les parties sur les conditions de fermeture de la boutique.

Or, d’une part, il n’est pas contestable que l’assignation de la SARL MK Diffusion, le 19 septembre 2024, qui apparaît être un acte d’interpellation suffisant, n’a pas donné lieu à une régularisation de la situation par une reprise de l’activité arrêtée.

D’autre part, il a déjà été relevé que les échanges produits montrent à l’évidence l’absence d’accord intervenu entre les parties pour l’organisation du départ des lieux litigieux.

Ainsi, l’obligation de la SARL MK Diffusion d’avoir à exploiter les lieux litigieux n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’injonction d’avoir à reprendre leur exploitation.

Compte tenu des contraintes nécessaires à la reprise de l’exploitation des lieux, il convient d’aménager cette injonction tel qu’exposé au dispositif à intervenir, et il n’y a pas lieu à ce stade de l’ordonner sous astreinte.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la SARL MK Diffusion, qui succombe, supportera à titre provisoire les entiers dépens d’instance.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la même à verser à la SCI Natio Tours la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SARL MK Diffusion à payer à la SCI Natio Tours la somme de 60.690,00 euros (SOIXANT-MILLE-SIX-CENT-QUATRE-VINGT-DIX euros) TTC à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au quatrième trimestre 2024 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à valoir sur les charges ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à valoir sur des dommages-intérêts ;

ENJOINT à la SARL MK Diffusion d’avoir à reprendre l’exploitation de son magasin situé au local 4, au sein de la galerie commerciale située [Adresse 3] à Tours (37000) en vertu du contrat de bail commercial la liant à la SCI Natio Tours, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SARL MK Diffusion à payer à la SCI Natio Tours la somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL MK Diffusion aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU