JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 24/00039 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZBS

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA)

C/

S.C.I. FAVARA

Création d’une réserve foncière sur la commune de Marseille (13003) sise 7 rue de Versailles.

LE 18 JUIN 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA), dont le siège social est sis Le Noailles – 62-64 La Canebière – 13001 MARSEILLE 01

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIEE

S.C.I. FAVARA

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 833 841 232 , dont le siège social est sis 10 avenue des Caillols – Résidence Le Botticelli – Impasse Poussibet – Bât. B – 13012 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président :Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 23 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté du 20 mars 2018, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l’insalubrité à caractère remédiable des parties communes de l’immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

Une convention d’intervention foncière sur le site Hoche-Versailles a été signée le 20 septembre 2019 entre la métropole Aix-Marseille-Provence, la ville de Marseille, l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée et l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA).

Par arrêté n°2021-43 du 23 septembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’EPF PACA l’acquisition des immeubles n°3, 5, 7, 9 et 11 rue de Versailles et n°33, 35, 37 rue Hoche, nécessaires à la constitution d’une réserve foncière sur le territoire de la commune de Marseille dans le 3e arrondissement.

Dans le périmètre de la réserve foncière, la SCI FAVARA était propriétaire des lots n° 43, 49 et 51 au sein de l’immeuble sis 7 rue de Versailles.

Par ordonnance d’expropriation du 4 janvier 2023, la propriété de ces biens immobiliers sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille, a été transférée à l’EPF PACA et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 11 décembre 2024, l’EPF PACA a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession de 74.703,42 euros des biens immobiliers sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille cadastré section 814C38, soit 67.003,11 euros d’indemnité principale et 7.700,31 euros d’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, la visite des lieux a été fixée au 12 mars 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 23 avril 2025, l’EPF PACA sollicite la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 67.718,55 euros.

Il retient une date de référence au 26 juillet 2022. Il fait valoir que les appartements ont une superficie totale de 143,50 m2 et qu’ils se trouvent dans un état très dégradé. Il produit 10 termes de comparaison, concluant à une moyenne de 722,50 euros /m2 sur laquelle il applique un abattement de 30% pour insalubrité. Il retient ainsi un prix de 505,75 euros/m2. Il fait valoir qu’il ne peut être tenu pour responsable de la situation de l’immeuble dès lors que celle-ci préexistait à l’ordonnance d’expropriation du 4 janvier 2023. Il expose que les frais d’évacuation et de déblaiement des parties communes de l’immeuble doivent être supportés par les copropriétaires, à concurrence de leurs tantièmes.

Il conteste les termes retenus par l’exproprié ainsi que la majorité de ceux produits par le commissaire du gouvernement.

Par conclusions reçues le 3 mars 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 102.024 euros. Il retient une date de référence au 26 juillet 2022 et produit 29 termes de comparaison, concluant à un prix de 913,36 euros/m2. Il applique sur ce prix un abattement de 30% en raison de l’interdiction d’occuper les lieux.

Par mémoire en réplique n° 1 reçu le 18 avril 2024, la SCI FAVARA demande de :

fixer l’indemnité principale à la somme de 131.015,50 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 14.101,55 euros , rejeter toute demande de remboursement de frais au titre de l’intervention de l’EPF PACA, rejeter toute demande d’abattement, condamner l’EPF PACA à une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et L. 312-1 du code de l’expropriation, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir qu’aucun abattement ne doit être appliqué puisque les termes de référence doivent être comparables, soit des biens dans le même secteur et soumis à une procédure d’insalubrité. Elle retient donc un prix de 913 euros /m2.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué au 4 janvier 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, modifié le 30 juin 2022 avec une entrée en vigueur le 26 juillet 2022.

Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 26 juillet 2022.

La parcelle est classée en zone UAe3.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Les biens à évaluer son situés au sein d’un immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

Le lot n°43 est un appartement situé au 1er étage d’une superficie de 49,71 m2.

Le lot n°49 est un appartement situé au 3e étage d’une superficie de 47,59 m2.

Le lot n°51 est un appartement situé au 3e étage d’une superficie de 46,20 m2.

L’ensemble des appartements est dans un état très dégradé.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Les biens sont libres d’occupation. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

Il n’y a toutefois pas lieu de tenir compte des améliorations effectuées par le propriétaire sur le bien et antérieurs à la procédure d’expropriation.

L’EFP PACA propose d’appliquer la méthode dite globale, partis communes intégrées, par comparaison et retient dix termes de comparaison de cession de biens immobiliers dont il est acquéreur et de jugement de la juridiction de l’expropriation :

N° terme

1

2

3

4

Date

Vente du 11 février 2020

Vente du 7 décembre 2020

Jugement 29 mars 2023

Jugement 21 juin 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles, 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

44,45 m2

40 m2

38,40 m2

38,40 m2

Prix (euros)

30.000 euros

27.000 euros

Prix euros/m2

675/m2

675euros/m2

650 euros/ m2

665 euros/ m2

Observations

Appartement très dégradé

Appartement en mauvais état et dégradé

N° terme

5

6

7

8

Date

Jugement 29 mars 2023

Jugement 15 mars 2023

Jugement 12 avril 2023

Jugement 21 juin 2023

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

58,71 m2

70,70 m2

60 m2

38,72 euros/m2

Prix (euros)

Prix euros/m2

720 euros/m2

800 euros/m2

800 euros/m2

775 euros/m2

Observations

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement en mauvais état et dégradé

Appartement en mauvais état et vétuste

N° terme

9

10

Date

Jugement 21 juin 2023

Jugement 5 juillet 2023

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

21,39 m2

60,82 m2

Prix (euros)

Prix euros/m2

665 euros/m2

800 euros/m2

Observations

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement vétuste

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 29 termes de comparaison

N° terme

1

2

3

4

Date

29 mars 2023

29 mars 2023

29 mars 2023

29 mars 2023

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

24,03

19,85

38,40

58,71

Prix (euros)

16000

13400

25000

42271

Prix euros/m2

665,83

675,06

651,04

720

Observations

occupé

occupé

Très dégradé

occupé

N° terme

5

6

7

8

Date

15 mars 2023

15 mars 2023

15 mars 2023

12 avril 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

39,56

70,70

65,30

58,90

Prix (euros)

43516

56560

51914

47002

Prix euros/m2

1100

800

795,01

798

Observations

Occupé, vétuste

Libre, vétuste

Occupé, vétuste

Occupé, vétuste et dégradé

N° terme

9

10

11

12

Date

12 avril 2023

10 mai 2023

10 mai 2023

10 mai 2023

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

60

38,76

61

38,70

Prix (euros)

48000

40310

43920

30000

Prix euros/m2

800

1039,99

720

775,19

Observations

Libre, très dégradé

Occupé, bon état

Occupé, vétuste

Occupé, mauvais état

N° terme

13

14

15

16

Date

21 juin 2023

21 juin 2023

21 juin 2023

21 juin 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

47

38,72

44

21,39

Prix (euros)

47000

30008

29260

14225

Prix euros/m2

1000

775

665

665,03

Observations

Occupé, vétuste propre bon état

Occupé, vétuste

N° terme

17

18

19

20

Date

5 juillet 2023

23 août 2023

21 mars 2022

21 janvier 2022

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

33 rue Hoche 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

60,82

42

47,40

34,20

Prix (euros)

48640

42000

47400

41700

Prix euros/m2

799,74

1000

1000

1219,30

Observations

Libre, vétuste

Occupé

occupé

N° terme

21

22

23

24

Date

28 février 2023

21 juin 2022

14 septembre 2022

15 décembre 2022

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

44

177,25

61,23

60,23

Prix (euros)

44000

134600

57520

118000

Prix euros/m2

1000

759,38

939,41

1959,16

Observations

squat

occupé

occupé

libre

N° terme

25

26

27

28

Date

7 mars 2023

21 mars 2023

11 mai 2023

22 septembre 2022

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

217,38

31,57

59,96

38,91

Prix (euros)

127275

30000

92400

45980

Prix euros/m2

585,50

950,27

1541,03

1181,70

Observations

occupé

libre

libre

libre

N° terme

29

Date

14 novembre 2022

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

50,05

Prix (euros)

45390

Prix euros/m2

906,89

Observations

libre

La SCI FAVARA produit un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 6 mars 2024 concluant à une valeur de 900 euros/m2 pour un appartement situé dans l’immeuble 9 rue de Versailles.

En premier lieu, il convient de noter que les termes de comparaison 1 et 2 de l’EFP PACA portent sur des ventes datant de 2020, soit trop anciennes et doivent être écartées. De plus le terme 25 du commissaire du gouvernement porte sur un local commercial et doit donc également être écarté, le bien ne présentant pas de caractéristiques similaires.

En outre, les termes de comparaison 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de l’EPF PACA sont les mêmes que les termes 3, 4, 15, 6, 9, 14, 16 et 17 du commissaire du gouvernement.

Ces références sont relatives à mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques de situation géographique et d’état d’entretien et doivent être retenues.

Il y a également lieu d’ajouter les termes de référence 6,7,8,11 et 12 du commissaire du gouvernement, qui sont également relatifs à des mutations comparables.

Contrairement à ce que demande l’EPF PACA, les termes de comparaison sont retenus, qu’ils portent sur des biens libres ou occupés. Il sera ainsi tenu compte de l’état d’occupation puisque le prix des biens concernés a nécessairement subi une décote. En outre, en dépit de l’existence d’un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable en 2018 sur l’immeuble litigieux, ces biens sont tous situés dans des immeubles présentant des caractéristiques très proches de celles de l’immeuble litigieux et il n’y a donc pas lieu d’appliquer d’abattement.

La moyenne retenue de l’ensemble des termes susvisés est de 750 euros/m2.

En outre, les références du commissaire du gouvernement et de l’exproprié qui portent sur des immeubles situés dans le même îlot Hoche-Versailles et en bon état ou qui ne précisent pas l’état d’entretien des immeubles sont également prises en considération, et il convient de leur appliquer un abattement de 30% eu égard à l’état particulièrement dégradé de la copropriété et de son inhabitabilité.

Il s’agit des termes n° 5, 10, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28 et 29 du commissaire du gouvernement, ainsi que le terme de référence produit par la SCI FAVARA.

La moyenne de ces références est donc de 1040 euros/m2 avant application de la décote, soit 725 euros/m2.

La valeur au mètre carré retenue est donc de 750 euros/m2.

Les parties s’accordent sur la superficie des appartements, soit la somme totale de 143,50 m2.

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 107.625 euros.

Sur l’abattement pour encombrement :

La moins-value résultant de la situation d’encombrement des parties communes a été prise en compte dans la fixation du prix, soit en prenant en considération des biens similaires, soit en appliquant un taux d’abattement du fait de l’état dégradé de l’immeuble, de sorte qu’il n’ y a pas lieu d’appliquer en outre, un abattement correspondant au coût d’enlèvement des déchets.

De surcroît, il y a lieu de préciser que l’état d’encombrement des parties communes résulte des squats dont a fait l’objet l’immeuble litigieux, qui ne sont pas datés. Or, l’EPF PACA est propriétaire de l’immeuble litigieux depuis l’ordonnance d’expropriation.

La demande est donc rejetée.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 107.625 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 92.625 euros = 9.262,50 euros

Total : 11.762,50 euros

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 119.387,50 euros, soit :

—  107.625 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  11.762,50 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI FAVARA la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 119.387,50 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 107.625 euros d’indemnité principale et 11.762,50 euros d’indemnité de remploi, revenant à la SCI FAVARA pour l’expropriation des lots 43, 49 et 51 de la copropriété sise 7 rue de Versailles 13003 Marseille;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur à payer à la SCI FAVARA la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION