TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 21 Mars 2025

N° RG 24/05513 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. 1 ANACHARSIS, représenté par son mandataire en exercice la Société GESTIPAR, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CDL13, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2024, la société 1 ANACHARSIS a donné à bail de courte durée à la société CDL 13 des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 26000€, hors charges et hors taxes, payable semestriellement par avance.

La société 1 ANACHARSIS a fait délivrer à la société CDL 13 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 14 octobre 2024, pour une somme de 17970,05€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 en ce compris le prix de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 20 décembre 2024, la société 1 ANACHARSIS fait assigner la société CDL 13 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société CDL 13 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, avec astreinte de 200€ par jour de retard à la charge de la société CDL 13 à compter du prononcé de la présente décision et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société CDL 13 à payer à la société 1 ANACHARSIS la somme provisionnelle de 17767,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024,

— condamner la société CDL 13 au paiement d’une indemnité égale à 10%du montant de l’arriéré locatif ;

— condamner la société CDL 13 au paiement d’une indemnité d’occupation augmentée de 10% en cas d’éventuel maintien dans les lieux ;

— assortir toutes les condamnations à la charge de la société CDL 13 d’un intérêt légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— dire et juger que le montant du dépôt de garantie sera conservé par elle, conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la société CDL 13 au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

A l’audience du 21 mars 2025, la société 1 ANACHARSIS maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoquée (citée à étude), la société CDL 13 n’était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 14 octobre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CDL 13 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation augmentée de 10%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la société CDL 13 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 35773,18 euros (loyer et provision charges du 1er février au 30 juin 2024, reddition charges 2024 et loyer et provision charges du 1er semestre 2025), arrêtée au 18 mars 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 35773,18 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 18 mars 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la société CDL 13 à payer à la société 1 ANACHARSIS la somme provisionnelle de 35773,18 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 18 mars 2025.

— Sur le dépôt de garantie et l’indemnité de 10%

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité et l’indemnité égale à 10% du montant de l’arriéré locatif sont susceptibles de constituer pour le bailleur un avantage manifestement excessif dont l’appréciation relève du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CDL 13, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CDL 13 ne permet d’écarter la demande de DD1 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 février 2024 entre la société 1 ANACHARSIS d’une part, et la société CDL 13 d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CDL 13 et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CDL 13, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société CDL 13 à payer à la société 1 ANACHARSIS à titre provisionnel la somme de 35773,18 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur 17577.58 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons la société CDL 13 à verser à titre provisionnel à la société 1 ANACHARSIS, ladite indemnité mensuelle à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’indemnité de 10% et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société CDL 13 à payer à la société 1 ANACHARSIS la somme de 1000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société CDL 13 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE