AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00574 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTMT

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [B] [W], munie d’un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 octobre 2007, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 6] devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] METROPOLE a consenti à Madame [L] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 368,01 euros ainsi que 102 euros pour les charges.

Par contrat du 16 février 2011, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT TERRITOIRE

devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] METROPOLE a consenti à Madame [L] [R] un bail de location sur un garage [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 48,26 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d’économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT (ci-après dénommée la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT) venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] METROPOLE a fait signifier à Madame [L] [R] le 14 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 267,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE METZ HABITAT a fait assigner Madame [L] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du logement conclu le 16 octobre 2007 ; Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du garage conclu le 16 février 2011 ; Ordonner l’expulsion de Madame [L] [R] ainsi que tous occupants s’y trouvant de son chef, et au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner Madame [L] [R] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 387,80 euros suivant décompte arrêté à la date du 6 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; Condamner Madame [L] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 661,21 euros, soit 603,90 euros au titre du logement et 57,31 euros au titre du garage, à compter du prononcé de la résiliation, et jusquà libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. . Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ; Condamner le défendeur à payer au demandeur une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [L] [R] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2025, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT, représentée, indique que l’arriéré locatif au titre du logement et du garage actualisé s’élève à la somme de 667,74 euros au 3 novembre 2025. Elle precise que le loyer courant est réglé depuis le mois de juin 2025 avec un supplément.

En défense, Madame [L] [R] , quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 14 février 2025, et par courrier daté du 28 octobre 2024 et réceptionné le 6 novembre 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 16 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail d’habitation portant sur le logement conclu entre les parties le 16 octobre 2007 contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. En outre, le bail portant sur la location d’un garage conclu entre les parties le 16 février 2011 prévoit la résiliation dudit contrat en cas de résiliation du bail du logement.

Un commandement de payer signifié au locataire le 14 février 2025 visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 267,37 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 avril 2025 pour le bail portant sur le logement et sur le garage.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT produit un décompte actualisé au 3 novembre 2025 aux termes duquel Madame [L] [R] lui doit la somme de 667,74 euros soit 495,81 euros concernant le logement et 171,93 euros concernant le garage au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant les échéances du mois d’octobre 2025.

Madame [L] [R] , qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [L] [R] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT la somme de 667,74 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 267,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [L] [R] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [L] [R] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [L] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [L] [R] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [L] [R] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 15 avril 2025 , et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si les baux s’était poursuivis, soit 368,01 euros outre 102 euros pour les charges au titre du logement, et de 48,26 euros au titre du garage. Les montants seront donc révisés conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [L] [R] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 667,74 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 15 avril 2025 .

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [L] [R], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 14 février 2025, de l’assignation du 14 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 16 mai 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [L] [R] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [L] [R] .

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 octobre 2007 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 6] devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] METROPOLE et Madame [L] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur sur la location d’un garage conclu le 16 février 2011 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT TERRITOIRE devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] METROPOLE et Madame [L] [R] situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [L] [R] à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT la somme de 667,74 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 1 267,37 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [L] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [L] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [L] [R] à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 368,01 euros augmentée de 102 euros au titre du logement et 48,26 euros au titre du garage à compter du 15 avril 2025 outre actualisation conformément aus baux et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 667,74 euros outre intérêts à laquelle Madame [L] [R] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 15 avril 2025 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 14 février 2025 , de l’assignation en référé du 14 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 16 mai 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 janvier 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge