TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 15 Juillet 2025

Enrôlement : N° RG 24/00296 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KJH

AFFAIRE : Mme [O] [G] épouse [V] ( Maître Julie BOUCHAREU de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU)

C/ S.A.S. SIGA (la SCP FOURNIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 15 Juillet 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [O] [G] épouse [V]

née le 14 Octobre 1961 à [Localité 4] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julie BOUCHAREU de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.S. SIGA – SOCETE IMMOBILIERE DE GESTION ADMINISTRATIVE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 305 233 850 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [V] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. Suivant bail du 16 septembre 2009, l’appartement avait été donné en location à Madame [T] et en gestion à l’agence immobilière STÉPHANE PLAZA.

Le syndic actuel est le cabinet SIGA, désigné lors de l’assemblée générale du 13 juillet 2021.

Suite à de graves désordres affectant notamment le lot appartenant à Madame [V], à un affaissement de plancher et aux opérations de sondage dans l’appartement, un ordre d’évacuation des occupants d’une partie de l’immeuble a été donné en janvier 2023.

Une note technique a été établie le 1er février 2023 par le bureau d’études techniques et l’architecte.

Madame [V] s’est plainte de ce que le syndic n’a pas fait exécuter les travaux urgents nécessaires pour remédier à l’état de péril et n’a jamais justifié de la déclaration de sinistre auprès de l’assurance de la copropriété.

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 28 février 2023 et la société SIGA a régularisé avec le bureau d’études techniques une convention d’étude pour la réalisation de sondages le 3 mars 2023.

L’immeuble a fait l’objet d’une procédure de mise en sécurité urgente par arrêté en date du 16 mai 2023.

Les sondages ont été réalisés le 25 mai 2023.

Par lettre recommandée du 15 puis du 30 juin 2023, Madame [V], par l’intermédiaire de son conseil, a alerté le Cabinet SIGA sur sa situation et l’a mis en demeure de communiquer divers documents.

Le cabinet SIGA a procédé à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire le 31 juillet 2023, portant sur la réalisation des travaux de renforcement de structure, puis à une nouvelle assemblée en date du 8 septembre 2023.

Les travaux ont été réalisés entre janvier et février 2024.

***

Par exploit du 28 décembre 2023, Madame [V] a assigné la SAS SIGA devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de ses préjudices.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 25 septembre 2024, Madame [V] demande au tribunal de :

Vu l’article 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil ;

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR Madame [O] [V] en ses prétentions ;

CONSTATER que le Syndic, le Cabinet SIGA a commis une faute de gestion dans l’exécution de son mandat de syndic,

DIRE ET JUGER que le Syndic, le Cabinet SIGA, est responsable du préjudice subi par Madame [V],

En conséquence, CONDAMNER le syndic, le Cabinet SIGA à payer à Madame [V] les sommes suivantes :

—  7.267,00 € à parfaire au titre de la perte locative en vertu du bail conclu avec Madame [T] ;

—  11.560,00 € à parfaire au titre du remboursement des frais de relogement de Madame [T] mis à la charge de Madame [V] ;

—  5.000,00 € au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral subi,

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt à compter du prononcé de la décision à intervenir, y compris aux intérêts des intérêts au visa de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNER le Cabinet SIGA à payer à Madame [V] la somme de 6.000 € au titre des frais de procédure en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Cabinet SIGA aux entiers dépens ;

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle souligne que le syndic a gravement manqué de célérité, voire est resté totalement inerte face à l’urgence et la gravité de la situation eu égard à la chronologie détaillée des évènements malgré ses multiples relances. Elle rappelle que les travaux ont débuté le 10 janvier 2024 et ont été réceptionnés le 16 février 2024, soit un an après l’ordre d’évacuation des lieux.

Elle fait état du défaut de déclaration de sinistre à l’assureur de la copropriété et ajoute qu’un simple dégât des eaux avait été déclaré et que le refus de garantie n’a jamais été porté à la connaissance des copropriétaires.

Elle déplore également le défaut d’information des copropriétaires sur leurs obligations en matière de relogement et sur la gestion du sinistre.

Elle mentionne son préjudice lié à la perte locative, aux frais de relogement ainsi que son préjudice moral.

***

Par conclusions récapitulatives en date du 13 décembre 2024, la SAS SIGA demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [O] [V] née [G] de ses demandes,

Reconventionnellement, CONDAMNER Madame [O] [V] née [G] à 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste toute faute de sa part, indiquant que le délai initial de deux mois a été remis en cause dès la seconde visite de l’architecte du 1er février 2023, mettant en évidence la nécessité d’un audit complet de l’immeuble via une campagne de sondages. Elle affirme avoir parfaitement rempli sa mission et n’être en rien responsable des retards du BET structure et de l’architecte.

Elle rappelle avoir convoqué dès le 28 février 2023 une assemblée générale extraordinaire ; que les travaux de reprise de désordres dont la gravité a été découverte en février 2023 devaient être définis tant dans leur ampleur que leur localisation et que l’arrêté de mise en sécurité du 16 mai 2023 a été rendu au vu du rapport du 27 janvier. Elle estime que l’arrêté a pour origine la défaillance de Madame [V] dans l’information de sa propre locataire et que le syndic a bien signé une demande de subvention ANAH le 4 décembre 2023.

Elle conclut qu’elle n’a pas à se substituer au gestionnaire des copropriétaires pour les conseiller dans les propositions de relogement.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 13 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Envers les copropriétaires, le syndic peut engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 précité dès lors qu’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission et doit réparer les dommages causés.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Sur la faute du syndic

En l’espèce, il résulte des éléments communiqués que Madame [V] est propriétaire depuis le 11 octobre 2021 des lots de copropriété n°4 et 12 dans l’immeuble sis [Adresse 1], correspondant à une cave et un appartement au deuxième étage en façade sur cour. Ces lots ont été donnés à bail à Madame [T] par contrat en date du 16 septembre 2009.

La SAS SIGA a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble par l’assemblée générale du 13 juillet 2021.

La lecture des résolutions n°22 et 23 de cette même assemblée révèle qu’un affaissement du plancher du 3ème étage de l’immeuble était déjà connu du syndicat à cette date, suite à l’audit visuel mené par la société d’architecture L’ATELIER DU 88. A cette occasion, la majorité des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de remise en état du plancher, désigné le maître d’œuvre mais rejeté le devis de travaux proposé par la société ARPEGE ARCHITECTURE.

Aux termes d’un rapport de visite en date du 26 janvier 2023, Monsieur [N], architecte D.P.L.G, a mis en évidence, en raison d’une infiltration d’eau :

une dégradation importante de la poutre d’enchevêtrure du plancher haut du R+3 sur 1,5 mètre depuis l’appui,

une dégradation importante de l’enfustage du plancher haut du R+4 au droit d’une porte, au moins quatre lames étant effritées.

L’architecte a ainsi ordonné l’exécution de « travaux de mise en sécurité immédiat » afin de garantir la sécurité des occupants du logement du R+3, la désignation d’un bureau d’études structure et la réalisation de travaux d’urgence pour la poutre d’enchevêtrure dans un délai de deux mois.

Il a également préconisé l’évacuation dans les plus brefs délais des occupants de l’appartement du dernier niveau côté cour et ceux de l’étage inférieur côté cour.

Le syndic a informé le gestionnaire de l’appartement de Madame [V], l’agence STEPHANE PLAZA, dès le 27 janvier 2023, des sondages réalisés par l’architecte, de l’existence d’un affaissement du plancher entre les 2ème et 3ème étages et d’une visite globale urgente par l’architecte dans tous les lots de la copropriété le 1er février 2023. Le rapport de l’architecte a été joint à la lettre recommandée.

La SAS SIGA a par ailleurs déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété le 27 janvier 2023, ce dernier ayant refusé sa garantie le 3 février 2023.

Le syndic affirme avoir fait procéder à l’étaiement imposé par l’architecte le 27 janvier 2023, mais ne le démontre par la production d’aucune pièce. L’exécution de ces travaux conservatoires n’est cependant pas contestée par la demanderesse et est mentionnée dans d’autres pièces.

Dans une nouvelle note de visite en date du 1er février 2023, Monsieur [N] a fait état de la nécessité de programmer de nouveaux sondages afin de déterminer le type de travaux de renforcement à prévoir sur les « autres parties de l’immeuble », soit en R+1 et R+2, avant l’établissement des devis du bureau d’études techniques et de l’architecte et avis de l’assemblée générale des copropriétaires.

Contrairement aux affirmations du syndic, cette note ne remet nullement en cause le délai de deux mois imposé par l’architecte le 27 janvier 2023, portant sur les travaux d’urgence pour la poutre d’enchevêtrure du R+3. En effet, la note du 1er février 2023 porte sur d’autres niveaux de l’immeuble et surtout, n’annule ni implicitement ni explicitement ce délai de deux mois. L’audit de la structure de l’immeuble allégué par le syndic ne remet aucunement en question ce délai urgent de deux mois circonscrit à la poutre d’enchevêtrure et il n’est pas démontré que l’architecte a indiqué que ces travaux ne pouvaient être réalisés dans le délai susvisé et devaient être intégrés dans le cadre de l’audit portant sur d’autres sondages.

Il doit être observé à ce titre, que l’annotation apparaissant sur la pièce n°18 de la société défenderesse apparaît avoir été ajoutée par la partie elle-même et non par l’architecte en personne. Aucune force probante ne saurait donc lui être conférée.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a été convoquée par le syndic le 28 février 2023, en présence de l’architecte, afin d’être informée sur la réalisation des sondages supplémentaires et de se prononcer sur la réalisation des travaux de renforcement des planchers et structures pour un budget maximal de 100 000 euros, la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre, d’une assurance dommages-ouvrage et d’un emprunt. Seuls les travaux de réalisation des sondages, pour un budget de 3 000 euros, ont été approuvés par les copropriétaires.

A ce stade, les pièces produites révèlent qu’en dépit du caractère toujours impératif du délai de deux mois concernant la poutre d’enchevêtrure, de la présence de l’architecte à l’assemblée générale du 28 février 2023 et de la communication aux copropriétaires du rapport de l’architecte du 27 janvier 2023, la majorité des copropriétaires a uniquement approuvé la conduite de sondages supplémentaires et a alors refusé, à cette date, le vote sur la réalisation des travaux ainsi que leurs modalités notamment de financement qui a été reporté à une autre assemblée ou rejeté.

Postérieurement, une convention d’étude a été établie le 3 mars 2023 avec le bureau d’études techniques BARTOLI, portant sur un diagnostic structure, soit une étude préliminaire.

L’architecte a ensuite transmis au syndic, par courriel du 26 avril 2023, le cahier des clauses techniques particulières comportant une solution de renforcement s’appliquant aux poutres d’enchevêtrure et courantes et le dossier de consultation des entreprises.

Ces éléments ont été transmis aux copropriétaires par courrier du 2 mai 2023.

L’immeuble a ensuite fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 16 mai 2023, compte tenu du rapport du 27 janvier 2023, de l’évacuation des occupants des 2ème et 3ème étages par le syndic et du rapport de visite des services municipaux du 2 mai 2023. Ledit arrêté rappelle l’obligation des propriétaires d’assurer l’hébergement provisoire décent de leurs locataires jusqu’à la réintégration des lieux, conformément à l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le syndic a notifié cet arrêté aux copropriétaires par courrier du 5 juin 2023.

Aux termes du courrier recommandé adressé par la ville le 19 juin 2023 au gestionnaire de l’appartement de Madame [V], la locataire de la demanderesse a été prise en charge temporairement par la collectivité aux frais avancés de la propriétaire le 31 mai 2023.

Le 17 mai 2023, le BET BARTOLI a informé le syndic par courriel de la mise en oeuvre des sondages le 25 juin 2023. Par courrier du 17 mai 2023, le syndic a néanmoins informé les copropriétaires de la conduite des sondages dès le 25 mai 2023, nécessitant leur présence, soit un mois avant la date annoncée par le BET. Le rapport de diagnostic structure du BET a finalement été rendu le 16 juin 2023 et communiqué le 11 juillet 2023 par le syndic.

Une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage a été proposée par CITEMETRIE le 21 juillet 2023, aux fins de levée de la mise en sécurité. Elle a été signée par le syndic le 20 novembre 2023.

Une nouvelle assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 31 juillet 2023 concernant ces travaux. Si les travaux de renforcement de structure entre les 2ème et 3ème étages côté cour ainsi que la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage ont été adoptés, les copropriétaires n’ont pas souhaité prendre position sur les devis présentés en l’absence de l’architecte à la réunion, Monsieur [N] devant fournir des explications précises et techniques.

Une dernière assemblée générale a ainsi été organisée le 8 septembre 2023 et a conduit à la désignation de l’entreprise chargée des travaux et à la mise en place de l’échéancier relatif aux appels de fonds.

Les appels de fonds ont été adressés en octobre 2023 par le syndic qui a fait part aux copropriétaires par courrier du 27 novembre 2023 de la réception de la totalité de la somme correspondant aux travaux.

Une demande de versement d’une avance pour le commencement des travaux et une demande de subvention des travaux ont été transmises à l’Agence Nationale de l’Habitat par le syndic le 4 décembre 2023.

Les travaux ont débuté au cours du mois de janvier 2024, selon le compte-rendu de chantier n°1 du 12 janvier 2024.

La mainlevée de la mise en sécurité urgente de l’immeuble est intervenue par arrêté municipal du 23 février 2024, suite à l’attestation établie par Monsieur [N] le 14 février 2024 et au rapport de visite de la ville du 15 février 2024 constatant la réalisation des travaux pérennes mettant durablement fin au danger. Le syndic en a informé les copropriétaires par courrier du 27 février 2024.

En définitive, l’ensemble des pièces communiquées ne laisse apparaître l’existence d’aucune faute délictuelle imputable au syndic.

En effet, le syndic de copropriété a informé les copropriétaires des désordres, procédé à l’évacuation des occupants concernés et à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété dès le 27 janvier 2023, soit le lendemain de la première visite de l’architecte.

En outre, il n’est pas contesté que l’étaiement imposé a été rapidement réalisé dans les lots concernés.

La SAS SIGA a procédé à la convocation d’une première assemblée générale extraordinaire un mois après le rapport de Monsieur [N] et a conclu, quelques jours après cette réunion, la nécessaire convention d’étude avec le BET.

Il a déjà été dit que les copropriétaires ont décidé en connaissance de cause, au cours de l’assemblée générale du 28 février 2023, de la simple réalisation des travaux de sondages pour un budget de 3 000 euros et non de la réalisation des travaux de confortement, alors même qu’ils étaient informés des conclusions du maître d’oeuvre.

Il doit être observé que le CCTP et le DCE, à la charge de l’architecte missionné par les copropriétaires, a été remis au syndic le 26 avril 2023 puis transmis aux copropriétaires le 2 mai 2023.

L’arrêté de mise en sécurité du 16 mai 2023, fondé sur le premier rapport du 27 janvier 2023, a été notifié par le syndic aux copropriétaires le 5 juin 2023. Dans l’intervalle et dès le 17 mai 2023, la SAS SIGA a avancé la réalisation des sondages par le BET du 25 juin au 25 mai 2023, permettant le dépôt du rapport le 16 juin 2023 et sa transmission aux copropriétaires le 11 juillet 2023.

Avant même l’assemblée générale du 31 juillet 2023, le syndic a recherché une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage afin d’anticiper les demandes de subventions. Cette convention a été signée après l’assemblée générale de septembre 2023, qui a entériné l’intégralité des travaux.

L’assemblée générale du 31 juillet 2023 est intervenue environ 2 mois après le rapport du BET, étant précisé qu’à cette occasion, les copropriétaires n’ont choisi aucun des devis présentés et que l’absence de l’architecte n’apparaît nullement imputable au syndic.

L’assemblée générale du 8 septembre 2023 a été organisée dans un délai raisonnable, juste après la saison estivale, puis notifiée le 8 octobre 2023, dans un délai également acceptable et usuel, permettant la réalisation légale des travaux à compter du 8 décembre 2023.

Contrairement aux affirmations de la demanderesse, les appels de fonds ont été réalisés rapidement à compter du mois d’octobre 2023 et il n’est aucunement démontré que les fonds n’ont pu être réunis que grâce à la persévérance de Madame [V].

En outre, les demandes de subventions ont été formulées auprès de l’ANAH en décembre 2023. Il doit être rappelé que le dépôt de ces demandes nécessite la transmission préalable des devis choisis, des documents établis par l’architecte et l’assistant du maître de l’ouvrage et qu’il ne pouvait donc être formalisé dès l’été 2023. Au surplus, les travaux ne pouvaient valablement débuter avant l’envoi de ces demandes.

Les travaux ont finalement été exécutés en janvier 2024 et la mainlevée de la mise en sécurité a été prononcée en février 2024, soit 13 mois après le premier rapport de l’architecte et 9 mois après l’arrêté municipal.

Si un affaissement du plancher était effectivement connu depuis l’année 2021, la lecture du procès-verbal d’assemblée générale correspondant ne laisse apparaître aucun caractère urgent des travaux de reprise, étant précisé que le maître d’œuvre désigné a bien rendu son rapport et qu’aucune entreprise n’avait alors été choisie par les copropriétaires.

Concernant enfin le relogement de la locataire de Madame [V], force est de constater que cette obligations réglementaire repose sur le seul bailleur, qui n’est pas censé ignorer la loi. Aucun devoir d’information spécifique n’incombe au syndic sur ce point et il ne lui appartient pas non plus de rechercher une solution de relogement aux lieu et place du gestionnaire du lot de la copropriétaire.

En tout état de cause, le syndic a bien informé indirectement Madame [V] de cette obligation, expressément mentionnée dans l’arrêté du 16 mai 2023, adressé aux copropriétaires le 5 juin 2023. Cette obligation a, au demeurant, été rappelée à la demanderesse par les services municipaux par courrier du 19 juin 2023.

Aussi, si le syndic n’apparaît pas avoir apporté une réponse immédiate et circonstanciée à l’ensemble des courriels adressés par les copropriétaires, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut lui être reproché d’avoir manqué de diligence ou de ne pas s’être conformé à ses obligations de syndic. Celui-ci reste soumis au vote impératif des copropriétaires et aux délais d’attente imputables à l’architecte, au bureau d’études, aux constructeurs ou encore à la municipalité.

Madame [V] ne démontre pas que les travaux concernés pouvaient et devaient être mis en oeuvre par le syndic avant leur ratification en assemblée générale. En ce sens, l’arrêté de mise en sécurité n’est pas directement imputable à une faute du syndic, qui a porté à la connaissance des copropriétaires les différents rapports rendus, mené des investigations et organisé trois assemblées générales dans un délai raisonnable.

En conséquence, aucune inertie, ni négligence, ni manque de célérité n’est imputable au syndic et Madame [V] doit être déboutée de l’intégralité des demandes indemnitaires formulées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [O] [G] épouse [V] succombant, elle supportera la charge des dépens liés à la présente instance et sera condamnée au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DEBOUTE Madame [O] [G] épouse [V] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte locative, du remboursement des frais de relogement de Madame [T] et de son préjudice moral formulées à l’encontre de la SAS SIGA ainsi que de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [O] [G] épouse [V] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [O] [G] épouse [V] à payer la somme de 2500 euros à la SAS SIGA en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 15 juillet 2025.

Le Greffier Le Président