TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2025

N° RG 25/03100 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UOK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “DOMAINE DE VALBOIS” SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PERIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [T]-[V]

née le 12 Février 1964 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [T]

né le 11 Octobre 1934 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [V] épouse [T]

née le 30 Octobre 1934 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [T]

né le 21 Avril 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [X] [T]-[V] est propriétaire d’un appartement situé au 3e étage du bâtiment A1, résidence domaine de Valbois situé [Adresse 2], dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (lots 7 et 15).

M. [H] [T] et Mme [C] [T] née [V] sont propriétaires d’un appartement situé au 5e étage du même immeuble (lot copropriété n°18,48 et 93).

M. [Z] [T] et Mme [X] [T]-[V] sont propriétaires en indivision d’un appartement situé au sein du bâtiment A2 de la même résidence (lots de copropriété n°26 et 43).

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 8 février 2024, les copropriétaires ont voté une résolution 17 relative à des travaux de rénovation EFS (canalisations d’alimentation d’eau potable sur les parties communes), rénovation du réseau de descente des eaux vannes (canalisation de collecte des eaux usées hors cuisine et salle de bain) et rénovation du collecteur eaux de pluie et décidé de mandater la société ALBERT ET FILS selon devis d’un montant de 168445,09 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat par un commissaire de Justice le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires a sommé Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T] et M. [Z] [T] de permettre l’accès à leurs parties privatives à l’entreprise ALBERT ET FILS afin que cette entreprise puisse effectuer les travaux votés.

Par assignation du 21 juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “DOMAINE DE VALBOIS” SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice a fait attraire Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M. [Z] [T], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

condamner Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°7 et 15) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, et ce dans les 8 jours de la signification de l‘ordonnance à intervenir après quoi elle sera redevable d’une astreinte de 100 € par jour de retard,condamner M. [Z] [T] et Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°26 et 43) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, et ce dans les 8 jours de la signification de l‘ordonnance à intervenir après quoi elle sera redevable d’une astreinte de 100 € par jour de retard,condamner M. [H] [T] et Mme [C] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°18, 48 et 93) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, et ce dans les 8 jours de la signification de l‘ordonnance à intervenir après quoi elle sera redevable d’une astreinte de 100 € par jour de retard,condamner Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M. [Z] [T] à payer lui chacun la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens y compris le procès-verbal de constat du 22 janvier 2025 et la sommation du 10 février 2025.

Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M. [Z] [T] par des conclusions auxquelles il convient de se référer demandent de :

à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, à titre subsidiaire, se déclarer incompétent, à titre reconventionnel, ordonner une mesure d’expertise.

Ils font valoir sur l’appartement de Mme [X] [T] n’est pas concernée par les travaux et qu’aucune nécessité ou circonstance ne justifie qu’ils se voient imposer la réalisation des travaux litigieux dans leurs parties privatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« I. -Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II. -Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires , dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux .

III. -Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux , en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

En l’espèce, selon procès-verbal de l’assemblée générale du 8 février 2024, les copropriétaires ont voté une résolution 17 relative à des travaux de rénovation EFS (canalisations d’alimentation d’eau potable sur les parties communes), rénovation du réseau de descente des eaux vannes (canalisation de collecte des eaux usées hors cuisine et salle de bain) et rénovation du collecteur eaux de pluie et décidé de mandater la société ALBERT ET FILS selon devis d’un montant de 168445,09 € TTC.

L’assemblée générale a également décidé de financer les travaux comme suit :

répartition dépense : charges générales hors villa et utilisation des fonds de réserves hors villas pour 25187,90 €date d’exigibilité : 3 appels de fonds sur 3 mois – mai, juin et juillet 2024.

Le procès-verbal d’assemblée générale et son erratum ont été notifiés aux consorts [T] par courrier recommandé envoyé avec accusé de réception les 6 et 18 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de commissaire de Justice mentionnant s’être présenté au 5e étage du bâtiment A1 dans l’appartement de M. [H] [T], et avoir rencontré M. [Z] [T] et M. [H] [T]. Il est noté que M. [T] indique qu’il ne laissera pas l’entreprise ALBERT ET FILS accéder dans son appartement au motif que la solution proposée ne respecte par le STU qui prévoit que les colonnes montantes doivent être posées en parties communes accessibles.

Le demandeur verse également aux débats des actes de commissaire de Justice du 10 février 2025, aux termes desquels il a sommé Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T] et M. [Z] [T] de permettre l’accès à leurs parties privatives à l’entreprise ALBERT ET FILS afin que cette entreprise puisse effectuer les travaux votés.

Mme [X] [T] affirme que les travaux votés lors de l’assemblée générale ne concernent pas les appartements de type 2 du bâtiment A1 dont les colonnes d’eau montante ont été refaites en 1996 et produit le compte rendu du conseil syndical du 7 novembre 1996.

Toutefois, ni les rapports et ni les devis produits ne font une distinction et les travaux sont prévus dans le bâtiment A1, sans distinction des appartements de type T2 ou autre. En outre, le devis complémentaire de la société ALBERT ET FILS du 18 mars 2025 porte également sur l’appartement de Mme [X] [T] situé au 3e étage.

Elle expose par ailleurs que l’entreprise ne s’est pas présentée à son appartement et qu’il n’est donc pas démontré d’obstruction de sa part. Toutefois, il ressort de la sommation délivrée par le syndicat des copropriétaires et le devis complémentaire de la société ALBERT ET FILS du 18 mars 2025, que les travaux n’ont pas pu être effectués dans l’appartement de cette dernière.

Les consorts [T] affirment encore, pour s’opposer à la réalisation des travaux, que des solutions alternatives sont possibles. Ils produisent ainsi un rapport de la SARL ADR du mois d’octobre 2023 qui conclut s’agissant de l’eau froide sanitaire EFS, qu’elle devra être refaite en respectant le DTU donc sans passer par des parties inaccessibles et qui le resteront après travaux. Elle devra donc passer par les parties communes. Une seule colonne montante sera nécessaire par bâtiment soit 4 au total et non 8 comme prévu au devis ALBERT ET FILS. Concernant les réseaux d’eaux usées, il est indiqué que la réfection totale n’est pas nécessaire. De simples réparations ponctuelles sont indispensables. Les supports dans le vide sanitaire devront être repris et complétés

Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui un rapport de la société C2L ENERGIE du 29 octobre 2019 indiquant que les travaux de rénovation du réseau EFS sont à prévoir en préconisant un système de type « multicouches ».

Toutefois, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qu’au cours du débat relatif aux travaux de remplacement du réseau EFS, M. [H] [T] a fait part de sa proposition alternative. Cette proposition n’a pas convaincu la très forte majorité de l’assemblée générale et n’a pas été retenue car obsolète (tuyaux apparents) et non chiffrée. Il est noté que M. [H] [T] a fait réaliser à ses frais un audit du réseau dont la conclusion vient contredire le présent audit réaliser pas la société C2L ENERGIE.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la solution proposée par les défendeurs a été donnée à la connaissance des autres copropriétaires, qui ont voté la résolution proposée en assemblée générale et conforme au devis de la société ALBERT ET FILS.

Enfin, il n’est pas démontré que les travaux affecteraient de manière durable les parties privatives et il convient à ce titre de rappeler que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, telles que des dégradations ou un préjudice de jouissance, ont droit à une indemnité.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires n’a pas pu réaliser les travaux votés en assemblée générale le 8 février 2024 dans les appartements des consorts [T] et il convient de condamner :

Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°7 et 15) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, M. [Z] [T] et Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°26 et 43) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, M. [H] [T] et Mme [C] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°18, 48 et 93) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

Afin de garantir l’exécution de cette obligation il convient de dire que faute pour les consorts [T] de laisser accès au syndicat des copropriétaires passé ce délai, ils seront condamnés à une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, les consorts [T] sollicitent une expertise afin qu’un expert puisse se prononcer sur la conformité des travaux votés par rapport aux normes applicables aux bâtiments d’habitation et le cas échéant sur la conformité des prestations réalisées par l’entreprise ALBERT ET FILS par rapport à celles mentionnées au devis approuvé lors de l’assemblée générale du 8 février 2024. Toutefois ils ne produisent pas d’élément permettant de considérer que les travaux votés ne sont pas conformes aux normes en vigueur ou de constater des malfaçons sur les travaux réalisés.

A ce stade, le motif légitime n’est pas caractérisé et il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M.[Z] [T] sont condamnés à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “DOMAINE DE VALBOIS” SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M. [Z] [T] qui succombent à l’instance, supporteront les dépens de la présente instance en référé, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 22 janvier 2025. En revanche, il n’y a pas lieu d’y inclure les sommations de payer.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°7 et 15) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS que faute pour Mme [X] [T]-[V] de permettre l’accès à son appartement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 20 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS M. [Z] [T] et Mme [X] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°26 et 43) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS que faute pour Mme [X] [T]-[V] et M.[Z] [T] de permettre l’accès à leur appartement, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 20 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS M. [H] [T] et Mme [C] [T] à laisser pénétrer la société ALBERT ET FILS ou tel entreprise délégué par le syndic de copropriété dans les parties privatives de son appartement (lots de copropriété n°18, 48 et 93) pour la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d’eaux usées, d’eaux vannes, d’eaux pluviales ainsi que d’alimentation d’eau potable (EFS) de la résidence, votés par l’assemblée générale du 8 février 2024, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS que faute pour M. [H] [T] et Mme [C] [T] née [V] de permettre l’accès à leur appartement, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 20 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

REJETONS la demande reconventionnelle d’expertise,

CONDAMNONS Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M.[Z] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [X] [T]-[V], M. [H] [T], Mme [C] [T] née [V] et M.[Z] [T] aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 17.10.2025 à :

— M^e Jean-Michel LOMBARD

— M^e Florence BLANC