TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00120 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TMV

MINUTE N°2025/ 366

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

c/

[W] [G]

Copie délivrée à

Madame [W] [G]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Mathilde IGNATOFF

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 550 802 771

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mathilde IGNATOFF, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [G]

née le 23 Décembre 2002 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 30 août 2022 et par contrat en date du 3 octobre 2022 avec prise d’effet au 6 octobre 2022, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE (ci-après dénommée LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE) a donné à bail à Mme [G] [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], pour un loyer initial mensuel de 353.82 € et 88.82 € de provision sur charges et un parking n°0233 pour un montant mensuel de 10.34 €.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, selon acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 a fait signifier à Mme [G] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code pour un montant de 765.33 € dont en principal 687.34 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a assigné Mme [G] [W] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation des baux consentis par LA SA [Adresse 11] à Mme [G] [W] à compter du 11 février 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [G] [W] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la [Localité 10] Publique sous astreinte de 150.00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Mme [G] [W] à verser à LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE la somme de 945.71 € au titre des loyers et charges dus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, hors frais de justice ;

— Condamner Mme [G] [W] à verser à LA SA [Adresse 11] la somme de 543.86 €, somme égale au montant des loyers et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, à titre d’indemnité d’occupation, et ce à compter du 11 février 2025, indexés sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [G] [W] au versement de la somme de 1500.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que la dette locative de Mme [G] [W] serait liée à l’interruption du RSA en raison de l’absence de réponse de sa part à des courriers qu’elle n’aurait pas reçus, qu’elle s’engage à reprendre le paiement des loyers lors de la reprise de son versement ayant par ailleurs des difficultés à s’acquitter d’autres factures. Elle élève seule deux enfants en bas âge et se trouve ainsi contrainte de recourir aux restos du coeur.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 20 mai 2025 en raison d’un autre dossier devant être joint à cette même date.

En effet postérieurement à l’assignation du 6 mars 2025, par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a assigné à nouveau Mme [G] [W] aux mêmes fins.

A l’audience du 20 mai 2025, le conseil de LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE actualise la dette locative à la somme de 1323.87 € au 30 avril 2025, indique que le paiement des loyers n’a pas repris et qu’il n’a pas été justifié d’une assurance locative. Il maintient ses prétentions et confirme que les instances enregistrées sous les numéros RG 25-120 et 25-138 à l’encontre de Mme [G] [W] concernent un seul et même litige.

Mme [G] [W] comparaît. Elle ne conteste pas le principe de sa dette locative et fait part de son accord sur son montant. Elle explique qu’elle devait s’en acquitter en plusieurs fois à raison de 50.00 € par mois mais précise qu’elle ne travaille pas et que la CAF lui a été coupée. Elle indique n’avoir aucune pièce à produire, une assistante sociale devant s’en charger et tout envoyer. Elle ne formule aucune observation concernant les deux instances pendantes devant la juridiction de céans.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la jonction des instances introduites

L’article 367 du code de procédure civile stipule que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

L’article suivant précise que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Il apparaît à la lecture et l’examen des deux instances RG 25/120 et RG 25/138 pendantes devant la juridiction de céans, introduites par LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE par deux assignations en date du 6 mars 2025 et du 13 mars 2025 toutes deux à l’encontre de Mme [G] [W], qu’elles visent les mêmes prétentions à savoir l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti, sa condamnation aux mêmes motifs et pour les mêmes montants en principal au titre des arriérés locatifs. Elles poursuivent la même finalité.

Cependant il n’est pas produit à l’instance que l’assignation délivrée le 13 mars 2025 a fait l’objet d’une notification au représentant de l’État dans le département de l’Hérault conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et ce à peine d’irrecevabilité..

En conséquence il y a lieu de ne pas ordonner la jonction de ces deux instances.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 10 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 10 décembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 6 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 30 août 2022 avec prise d’effet au 6 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 6.2) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [W] le 10 décembre 2024 pour la somme de 765.33 € dont 687.34 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et l’astreinte

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [G] [W] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [G] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 543.86 €, loyer d’habitation, loyer parking et provision sur charges inclus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail d’habitation n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

S’agissant de l’astreinte, aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ». Il s’agit d’une mesure de contrainte ordonnée visant à vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision.

En l’espèce LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas d’une résistance prévisible de la requise.

En conséquence LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de cette demande.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à l’audience actualise la dette là la somme de 1323.87 €au 30 avril 2025 selon le décompte produit.

Mme [G] [W] comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative.

En conséquence, Mme [G] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 1323.87 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [W], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance .

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

REJETONS la jonction des deux instances RG 25/120 et RG 25/138

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2022 avec prise d’effet au 6 octobre 2022 entre d’une part LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et d’autre part Mme [G] [W] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du11 février 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS, en conséquence, à Mme [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [G] [W] à payer à titre provisionnel à LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 543.86 € (cinq cent quarante-trois euros et quatre-vingt-six centimes) loyer d’habitation, loyer parking et provision sur charges compris et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [G] [W] à payer à titre provisionnel à LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 1323.87 € (mille trois cent vingt-trois euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [G] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [G] [W] ;

CONDAMNONS Mme [G] [W] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE du surplus de ses demandes notamment celle relative au paiement d’une astreinte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,